财务数据和关键指标变化 - 第二季度总营收为5150万美元，较去年同期减少0.03%，约1.3万美元；前六个月总营收约为9890万美元，较去年同期增长6.1% [15] - 第二季度酒店EBITDA约为1560万美元，较去年同期减少4.2%；前六个月酒店EBITDA约为2880万美元，较去年同期增长1.7% [15] - 第二季度调整后FFO约为720万美元，较去年同期减少14.1%；前六个月调整后FFO约为1200万美元，较去年同期减少8.7%，减少原因是2018年第二季度表现出色且有一次性收益 [16] - 截至2019年6月30日，公司资产总账面价值约为4.931亿美元，其中酒店物业净投资约为4.365亿美元；公司现金约为3730万美元，包括约3240万美元的无限制现金及现金等价物和约490万美元的预留资金 [18] - 截至季度末，公司未偿还债务本金余额约为3.647亿美元，加权平均利率为4.98%，约86%的债务为固定利率；股东和有限合伙人权益总计约为1.044亿美元，其中股东权益约为1.047亿美元，有限合伙人权益赤字约为30万美元 [19] - 季度末，公司约有1420万股普通股流通在外，其中约60万股由员工持股计划持有；还有约180万份有限合伙单位流通在外；第二季度末，计息债务本金余额约为每间客房11.5万美元 [20] - 公司重申2019年业绩指引，预计全年总营收在1.842亿 - 1.871亿美元之间，中点较去年增长4.2%；酒店EBITDA预计在4920万 - 5020万美元之间，中点较去年增长4.2%；调整后FFO预计在1580万 - 1680万美元之间，即每股1.02 - 1.08美元 [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 综合投资组合第二季度RevPAR同比增长4%，达到128.05美元，入住率增长0.9%，平均每日房价（ADR）增长3%；年初至今，RevPAR同比增长6.1%，达到124.97美元，入住率增长2.7%，ADR增长3.3% [7][8] - 北卡罗来纳州威尔明顿的Ballast酒店第二季度RevPAR增长23.5%，ADR增长10.3%，入住率增长12%；市场RevPAR季度增长18%，该酒店占据4.6个百分点的市场份额 [9] - 费城机场的DoubleTree酒店第二季度RevPAR增长9.4%，ADR增长11%；市场增长5.7%，该酒店占据3.5个百分点的市场份额 [10] - 阿灵顿的Hyatt Centric酒店第二季度RevPAR增长4.9%，ADR增长5.9%；市场RevPAR季度下降1%，该酒店占据6%的市场份额，保持市场领先地位 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度美国酒店业RevPAR增长1.1%，公司所在市场的竞争组合RevPAR相对持平，仅增长0.4%；年初至今，公司所在市场RevPAR增长2.3%，而美国酒店业增长1.2% [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续关注收购机会，坚持保守的承保方式，认为市场价格大多仍过高，专注为股东寻找长期创造价值的机会 [29] - 公司积极管理资产负债表，近期的再融资活动解决了公司唯一的短期到期债务问题 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第二季度营收结果较为满意，多数投资组合表现优于市场和行业，主要受房价增长推动；但由于复活节假期从3月移至4月，同比结果受到影响 [24] - 行业整体增长放缓，但经济总体健康，消费者支出年增长率达4.3%，失业率较低，公司仍有乐观理由 [29] - 南佛罗里达市场降温导致入住率负增长，对投资组合表现产生重大影响；好莱坞的DoubleTree度假村因周边建设项目表现不佳，预计项目第三季度完成后影响将减小 [27] - 6月完成坦帕物业的翻新和改造，重新推出为Alba酒店，产品改进带来了良好的客户体验，但第二季度业绩受到影响；该项目完成标志着公司四年多来首次进入无重大干扰的时期 [28] 其他重要信息 - 4月，公司完成108万股8.25% D系列累积可赎回优先股的发售，总收益2700万美元；5月，完成额外12万股该系列优先股的发售，总收益300万美元，所得款项用于全额赎回运营合伙企业2021年到期的7.25%高级无担保票据及营运资金 [12] - 4月，公司与现有贷款方Fifth Third Bank修订了以佛罗里达州坦帕资产为抵押的1900万美元抵押贷款，贷款本金约为1820万美元，新期限为三年加两个一年展期，利率为30天LIBOR加3.75%，若物业达到特定业绩目标，利率可降至30天LIBOR加3%，贷款按25年分期偿还 [13] - 上个月，公司宣布每股0.13美元的季度股息，年化股息为每股0.52美元，基于昨日收盘价计算的股息收益率为7.5% [13] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请介绍Ballast酒店的发展情况以及与预期的对比 - Ballast酒店今年的增长超出预期，每月都超出预算；本季度市场RevPAR增长18%，原因是市场新增了与会议中心配套的Embassy Suites酒店，增加了团体业务，且去年北卡罗来纳州东部部分酒店因飓风受损尚未重新开业，业务转移至该市场 [34][36] 问题2: Alba酒店的转换情况与预期相比如何 - 品牌转换通常需要2 - 4周重新在网上建立知名度，公司提前安排了大量团体业务以应对转换期间散客业务的下降；预计今年秋季该酒店将有出色表现，此前公司在其他市场的品牌转换也取得了良好效果 [38][40] 问题3: 请详细说明南佛罗里达市场的趋势以及好莱坞酒店的干扰情况 - 南佛罗里达市场受到新酒店供应增加和周边建设项目的影响；好莱坞酒店因隔壁44层建筑的建设受到干扰，竞争对手借此打压该酒店的团体业务；目前建筑外部已完工，预计一个季度后酒店将恢复市场表现；市场下滑的原因是南美国家游客减少，长期来看，好莱坞市场有望恢复稳定 [43][45] 问题4: 公司在劳动力和其他成本增加方面的情况如何 - 公司位于南部地区，运营成本相对较低；劳动力成本总体呈2% - 3%的增长趋势，与往年基本一致；不同市场情况有所不同，部分市场酒店供应增加导致酒店员工需求上升，工资有上涨压力，而部分市场则较为稳定 [47][49] 问题5: 复活节假期对业绩的影响以及Ballast酒店明年是否会受竞争对手重新开业的影响 - 复活节假期每年会使酒店EBITDA在不同季度间转移约50万美元，对公司业绩产生负面影响；Ballast酒店市场前景乐观，近期有大型团体业务，且市场因会议酒店的增加和产品的成熟而更具吸引力 [53][54] 问题6: 公司维持全年FFO指引的信心来源以及各酒店对实现指引的贡献情况 - 去年下半年业绩不佳，为今年提供了较低的比较基数；公司对每家酒店进行了年中重新评估，目前本季度业绩良好，因此对实现指引较为乐观；除Alba和Ballast酒店外，Savannah、Minnesota和Houston等酒店在下半年也有良好表现 [56][58] 问题7: 当前利率环境是否会带来新的机会 - 公司去年锁定了大部分债务利率，目前资产负债表较为稳定；未来几年若有需要，可能会考虑优先股相关操作；公司有部分浮动利率债务，如坦帕、罗利和休斯顿的债务，将从利率下降中受益 [64][66] 问题8: 美国经济强劲与公司酒店需求之间是否存在脱节 - 公司认为美国经济强劲，对业绩有积极影响，但同时需要应对当地的天气和新酒店供应等问题；过去几年公司在应对飓风等问题上表现出色，未对公司造成重大影响 [69]