财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度总营收约4740万美元，同比增长13.5% [20] - 第一季度酒店EBITDA约1320万美元，同比增长10.9% [20] - 第一季度调整后FFO约480万美元，较去年同期略有增长 [20] - 截至2019年3月31日，总资产账面价值约4.958亿美元，其中酒店物业净投资约4.413亿美元 [23] - 截至季度末，公司现金总额3340万美元，包括约2900万美元的无限制现金及现金等价物和约440万美元预留用于房地产税、资本改进等费用 [23] - 截至季度末，未偿还债务本金余额约3.663亿美元，加权平均利率5.13%，约85%的债务为固定利率 [24] - 截至季度末，约有1420万股普通股流通在外，其中约60万股由公司员工持股计划持有，约有180万有限合伙单位流通在外 [24] - 第一季度末，计息债务每间客房本金余额约12.38万美元，高级无担保票据协议中定义的债务与总资产价值比率为59%（基于季度末约6.61亿美元的总资产价值） [25] - 公司修订2019年业绩指引，预计全年总营收在1.842亿 - 1.871亿美元之间，中点较去年总营收增长4.2% [26] - 预计酒店EBITDA在4920万 - 5020万美元之间，中点较去年增长4.2%；调整后FFO在1580万 - 1680万美元之间，即每股1.08 - 1.2美元，中点较去年每股调整后FFO增长1% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度综合投资组合RevPAR同比增长8.8%至121.86美元，入住率增长5.2%，平均每日房价（ADR）增长3.5%；全年RevPAR同比增长7.4%至109.20美元，入住率增长0.4%，房价增长6.9%；酒店EBITDA利润率全年扩大20个基点 [9] - 达拉斯和威尔明顿酒店转换为精品概念酒店一年后，第一季度RevPAR增长27.4%，入住率增长21.4%，房价增长4.9% [10][11] - 萨凡纳的德索托酒店在2017年重新定位后持续提升，第一季度RevPAR增长13.4%至114.97美元，入住率增长12.5%，房价增长0.9%，在竞争组合中的RevPAR份额增长10.7% [11] - 阿灵顿的凯悦中心酒店第一季度RevPAR增长6.9%，继续跑赢市场，从竞争组合中获得5.4%的份额 [12] - 亚特兰大的乔治亚露台酒店第一季度RevPAR增长54.5%至187.75美元，入住率增长18.4%，房价增长30.5%，RevPAR指数达到118.9，份额增长26.6% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第一季度美国酒店业RevPAR温和增长1.5%，公司综合投资组合RevPAR增长8.8%，从竞争组合中获得4.8%的份额，主要由入住率增长推动 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 发行优先股，用永久资本来源取代短期债券，降低风险，若有需要可在五年后赎回优先股 [16] - 修订坦帕皇冠假日酒店1900万美元的抵押贷款协议，贷款本金约1820万美元，新期限三年，有两次一年展期选项，利率为30天LIBOR加375个基点，若物业达到特定业绩指标可降至30天LIBOR加300个基点，贷款按25年摊销 [17][18] - 提高季度股息至每股0.13美元，年化股息0.52美元，基于前一日收盘价计算股息收益率为7.3%，这是过去16个季度中的第11次股息上调 [18] - 继续专注改善资产负债表，尽可能固定利率并延长债务期限，利用资本市场机会 [35] - 保持稳健一致的股息策略，倾向于谨慎增长 [36] - 继续评估收购机会，以实现投资组合增长，但会保持投资纪律，不支付过高价格 [47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2018年底行业经营环境波动，但2019年第一季度美国经济增长3.2%，宏观经济环境稳定，企业利润持续稳定增长，公司对2019年第二季度及全年前景持谨慎乐观态度 [28] - 公司投资组合在第一季度表现出色，预计未来将继续跑赢市场 [29][35] 其他重要信息 - 4月完成180万股8.25% D系列累积可赎回永久优先股发行，总收益2700万美元；上周承销商行使12万股认购权，额外收益300万美元，公司计划用净收益全额赎回运营合伙企业2021年到期的7.25%高级无担保票据，剩余资金用于一般公司用途，包括潜在酒店物业收购 [14][15] - 好莱坞40层海德海滩别墅公寓酒店建设接近尾声，预计今年第四季度开业，公司在该建筑的权益将为好莱坞市场提供多达700间酒店客房 [32] - 坦帕酒店Alba计划6月重新开业，此前进行了1130万美元的翻新，这是未来18个月内公司唯一剩余的重大翻新项目，标志着四年投资组合强化计划的完成，约90%的自有客房已翻新 [33][34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 部分资产市场份额增长的驱动因素是什么 - 公司的精品酒店概念在亚特兰大、威尔明顿和萨凡纳等地得到认可，客人体验良好，推动营收增长 [39][40] 问题2: 2019年团体预订情况如何 - 今年剩余时间团体预订情况良好，此前团体客户因项目未完成而持谨慎态度，现在逐渐接受公司产品 [41][42] 问题3: 凯悦中心和劳雷尔酒店表现强劲的驱动因素是什么 - 罗斯林子市场表现活跃，北弗吉尼亚市场受益于多家大型企业搬迁，商务旅行需求强劲；劳雷尔酒店服务出色，是系统内排名靠前的双树酒店，客人逐渐适应服务水平，且对政府团体有价格优势 [44][45][46] 问题4: 第一季度有无潜在收购交易，对潜在收购定价有何看法 - 第一季度对四处房产进行了评估，但未成功竞得，市场竞争激烈，公司会保持投资纪律，继续寻求投资组合增长机会 [47][48] 问题5: 2019年资本分配优先事项是什么 - 公司大部分投资组合的翻新周期接近尾声，未来将继续评估收购机会，若有合适项目将投入资金，否则维持现状，预计2019年业绩将好于预期 [49][50] 问题6: 保险续保情况及成本有无变化 - 公司更换了保险公司以获得更好价格，整体保险成本约增加4%，其中财产险和意外险约增加5%，工伤险和其他险种（如一般责任险）几乎无增长，与宏观保险市场大幅增长相比，公司续保情况较好 [53][54][56] 问题7: 肯塔基德比对酒店业务有无影响 - 目前无法提供相关信息，将在下一次财报电话会议中分享 [58] 问题8: 公司是否不再打算进行资产置换 - 公司此前尝试出售费城酒店但未获得理想价格，因此选择对该资产进行再融资并将资金投入阿灵顿资产收购，目前费城酒店表现良好，暂无出售计划，但未来会考虑对部分资产进行营销，目前没有积极出售资产的计划 [61] 问题9: 为何净收入指引上升，EBITDA下降，可供股东分配资金持平 - 本季度有近50万美元的套期保值非现金费用，需对FFO进行调整；阿灵顿酒店于2018年3月1日收购，1 - 2月不在公司名下，该酒店虽对营收有积极影响，但1 - 2月是华盛顿特区子市场最差月份，对EBITDA有负面影响；此外，修订后的指引中还有约110万美元与偿还债券相关的非现金费用，全年非现金费用近160万美元，影响了财务指标表现，但不影响现金流 [64][66][67]