财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度总营收约4350万美元，同比增长13.9%；全年总营收约1.782亿美元，同比增长15.5% [17] - 2018年第四季度酒店EBITDA约1020万美元，同比增长2.4%；全年酒店EBITDA约4770万美元，同比增长16.3% [18] - 2018年第四季度调整后每股FFO为0.12美元，同比下降45.5%；全年调整后每股FFO为1.04美元，同比增长4% [18] - 截至2018年12月31日，公司资产总账面价值约4.933亿美元，其中酒店物业净投资约4.357亿美元 [22] - 截至2018年12月31日，公司总现金约3790万美元，包括约3380万美元的无限制现金及现金等价物和约410万美元预留用于房地产税、资本改进和其他特定费用 [23] - 截至2018年第四季度末，公司未偿还债务本金余额约3.926亿美元，加权平均利率为5.13%，约87%的债务为固定利率 [24] - 2019年公司预计总营收在1.842亿 - 1.871亿美元之间，中点较去年总营收增长4.2%；酒店EBITDA预计在4920万 - 5020万美元之间，中点较去年增长4.25%；调整后FFO预计在1590万 - 1690万美元之间，即每股1.02 - 1.08美元，中点较去年调整后每股FFO增长3.1% [26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年第四季度，组合每间可售房收入（RevPAR）同比增长6%至100.10美元，入住率增长3.8%，房价增长2.2%；全年RevPAR同比增长7.4%至109.20美元，入住率增长0.4%，房价增长6.9%；酒店EBITDA利润率全年扩大20个基点 [9] - 马里兰州南部的希尔顿逸林酒店第四季度RevPAR增长14.4%，入住率增长14.9%，从竞争组中夺取15.4个百分点的市场份额 [10] - 海德度假村及公寓第四季度RevPAR增长16.8%，入住率增长12.9%，房价增长3.4%，市场RevPAR增长1% [10] - 北卡罗来纳州威尔明顿的巴拉斯酒店自去年4月改造后持续提升，第四季度RevPAR增长15.2%，入住率增长4%，房价增长10.8% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大市场因超级碗表现出色，1月和2月业绩远超预期；华盛顿特区市场表现疲软，但阿灵顿和劳雷尔马里兰的资产表现优于竞争对手；费城年初出现负增长，尤其是机场市场 [38] - 南佛罗里达市场过去受天气和美元强势影响，未来有望好转；坦帕市场呈上升趋势；萨凡纳市场有积极成果，酒店持续夺取市场份额 [39][40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司坚持关键战略举措和目标，保持资产负债表纪律，通过资本市场交易，如再融资1.105亿美元抵押贷款以锁定低利率并延长到期期限 [31] - 持续为股东增加股息，过去四年中有三年每季度增加股息；推进酒店重新定位项目，如威尔明顿资产的品牌转换和坦帕物业的翻新 [32] - 2019年酒店行业预计入住率略有下降，房价温和上涨2%，公司将主要关注费用管理和利润率控制 [34] - 公司保持谨慎乐观，将维持纪律性投资策略，关注增值投资机会，为股东创造长期价值 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2018年公司面临天气事件和经济放缓带来的挑战，但组合表现优于同行，RevPAR增长7.4%，从竞争对手夺取100个基点的市场份额，盈利较2017年增长4%，并实现年初指引的AFFO [29][30] - 认为2019年酒店行业是不错但非极好的一年，公司将关注费用管理和利润率控制，因强大的团体预订和有竞争力的组合，对未来保持谨慎乐观 [34][35] 其他重要信息 - 公司授权延长股票回购计划，可购买至多1000万美元的流通普通股，截至2018年12月31日，已回购约590万美元，剩余约410万美元可在未来回购 [21][22] - 过去一个月，公司宣布季度股息为每股0.125美元，年化股息为每股0.50美元，基于昨日收盘价的收益率约为6.9% [15] - 公司正在对坦帕酒店进行约1130万美元的翻新，预计今年6月将其转换为阿尔巴酒店，目前约90%的客房翻新和75%的公共区域翻新已完成 [12] - 佛罗里达州好莱坞的高层海滩别墅预计今年第四季度开业，公司在该建筑的权益将为其在好莱坞市场提供多达700间酒店客房 [14] 问答环节所有提问和回答 问题: 2019年哪些市场最有潜力实现RevPAR增长 - 公司对亚特兰大市场非常乐观，因超级碗开局良好且1、2月业绩超预期；华盛顿特区市场有挑战，但公司部分资产表现良好；费城年初有负增长；南佛罗里达市场有望好转；坦帕市场呈上升趋势；萨凡纳市场有积极成果 [38][39][40] 问题: 如何抵消工资和费用压力 - 公司管理层能够维持工资基本稳定，目前未感受到巨大的工资上涨压力 [42] 问题: 2019年是否还有其他资本支出项目 - 除坦帕项目收尾外，目前只有罗利资产项目在规划中，但要到明年，今年资本支出方面会比较轻松 [43] 问题: 对资本循环的最新看法，收购市场有无变化及是否有资产出售计划 - 收购市场竞争激烈，第四季度投标的几个项目均未成功，未看到资本化率上升；公司持续考虑出售部分资产，将进行一对一的软性销售和低调营销 [44] 问题: 部分酒店入住率低于组合平均的原因及是否需要改变运营模式以提高利润率 - 部分酒店从全国品牌转换为独立品牌，业务仍在发展中，需约三年达到稳定入住率；路易维尔市场因新建多家酒店受冲击；海德酒店因业主自住和要建立价格体系，入住率受影响；怀特霍尔酒店曾因电气事故关闭后需重新提升；德索托酒店从希尔顿品牌转换后需牺牲部分散客入住率来建立团队业务和声誉 [48][49][50][51] 问题: 能否举例说明不同酒店的利润率差异 - 利润率受餐饮业务占比影响，难以直接对比；从全国品牌转换为独立品牌后，餐饮收入有显著增长，虽利润率低于客房部门，但仍有盈利；路易维尔酒店因品牌合并，常客收入大幅下降，利润率受影响 [53][55][56] 问题: 坦帕1800万美元抵押贷款今年夏天到期，再融资的金额和利率应如何考虑 - 预计再融资利率不会比现在高很多，可能会利用延期选项，先对酒店进行重新定位，两年后再进行再融资 [57][58][59] 问题: 解释约80万美元的套期保值损失 - 公司的两笔贷款分别需要利率上限和利率互换，衍生品按季度按市值计价，12月信贷市场低迷导致这些产品价格处于半年内最低，产生未实现损失，预计2/3 - 90%将在今年第一或第二季度转回，这只是暂时情况且非现金损失 [62][63][64] 问题: 未来一年的股息指引 - 公司暂无确切股息指引，会参考过去表现，因处于行业周期后期，需考虑衰退情况，今年可能会有一两次股息增加，目前还在研究中 [65] 问题: 希望公司提前发布财务结果以便有时间分析 - 公司表示会分析是否改变发布时间，过去10年作为上市公司，一直是9点发布财报用于10点的电话会议 [66][67]