公司概况 - 公司是美国工业房地产的所有者和运营商，是唯一纯工业房地产投资信托基金，活跃于整个国内工业房地产市场[8] - 自上市以来，公司已成长为美国最大的工业房地产所有者和运营商之一，目前投资组合面积达数百万平方英尺[9] 财务表现 - 过去八年，同店现金净营业收入平均增长约2%，2023年指引为4.75%-5.25%，续租率65%-75%，现金租金变化约30%，加权平均租金增长率超2.5%[11] - 过去八年，平均收购规模约7.5亿美元，2023年指引为3亿-7亿美元，稳定现金资本化率为5.75%-6.50%，处置规模为5000万-2亿美元[11] - 截至2023年第一季度，净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润的比率从2015年的6.4倍降至5.0倍，现金可分配资金派息率为74.6%[11] 运营策略 - 采用多方面方法创造价值，包括运营增值、租赁和再开发等，如通过租户升级、填补空置空间等方式提高租金收入[13][16] - 强调多元化，投资组合涵盖60多个市场、45多个行业，最大租户占年化基础租金收入不到3%，不到三分之一的租约在2025年前到期[42][43][90] 市场趋势 - 再岸和近岸趋势推动国内仓库空间需求，约31%的投资组合处理电子商务活动，预计到2030年电子商务渗透率将从2021年的14%升至30%[38] - 美国工业市场规模超1万亿美元，公司目标资产 universe 份额为0.7%，有较大增长空间[64][65] ESG实践 - 获得绿色租赁领袖奖，积极推进太阳能板安装、反光屋顶、LED照明转换等环保项目，48%的投资组合有反光屋顶，2023年有四个总容量4.8兆瓦的项目正在进行[76][94] - 注重社会责任和公司治理，支持慈善事业，董事会多元化，管理层薪酬与股东总回报挂钩，ISS质量评分治理评级为2[77]