公司概况 - 公司是美国工业地产的所有者和运营商，采用相对价值投资策略，运营平台可扩展，投资组合多元化，资产负债表为投资级[5] 发展变化 - 自IPO以来，公司发生显著转变，物业面积从1420万平方英尺增至9.82亿平方英尺，物业数量从93处增至492处，一级和二级市场占比从70.5%升至94.5%，灵活/办公空间占比从21.1%降至0.6%[9][10][11][12] - 资产负债表得到强化，股权市值从2.9亿美元增至50.58亿美元，净债务与调整后EBITDA比率从5.9倍降至4.6倍，债务/总资本比率从46.8%降至25.0%，有担保债务占比从100.0%降至3.0%[14][15][16][17] 增长规划 - 内部增长方面，过去六年同店现金NOI平均增长约1.0%，2021年预计增长2.0% - 3.0%，未来五年预计增长2.0% - 3.0%，租户保留率预计在70 - 80%[18] - 外部增长方面，过去六年平均收购规模约7亿美元，2021年预计收购8 - 12亿美元，处置1 - 2亿美元，未来五年预计收购8 - 12亿美元，处置1 - 2亿美元[18] 运营策略 - 通过区域资产管理、客户解决方案团队和资本项目团队，利用租赁和项目管理专业知识，在资产层面创造价值，如处理空置、续租、扩建等问题[20] 价值创造案例 - 通过运营在多个案例中创造价值，如提前终止租约、签订新租约、扩建租户空间等，退出资本化率低于收购资本化率[22][23][24] 开发项目 - 开发项目如8 Campus Drive，收购带25英亩多余土地的50万平方英尺建筑，细分土地开发，利润率超110%，名义利润超2000万美元，稳定收益率10.0%[28] 投资组合处置 - 2016年和2018年投资组合处置取得收益，绝对价格回报率分别为29%和36%，无杠杆内部收益率均为15%，资本化率压缩分别为2.3%和1.8%[42][43][47] 行业机会 - 工业地产是庞大且分散的资产类别，前20大所有者占比不足15%，稳定现金流，受GDP、消费、电商和供应链重构驱动，公司目标市场超1万亿美元，市场份额为0.5%[49][54][57] 收购策略 - 采用相对价值投资策略，通过广泛机会集和量化方法进行收购，收购管道规模达30亿美元，2020年1250多笔交易进入初步筛选，224笔交易进行尽职调查，39笔交易完成[58][60] 财务与估值 - 财务上保持低杠杆和平衡的债务到期结构，估值上与工业REIT同行相比具有吸引力，FFO倍数为16.4倍，同行平均为29.0倍，隐含资本化率为5.7%[67][72]