财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度核心FFO为0.49美元，全年为1.89美元，较2019年增长2.7%，与2020年2月给出的疫情前原指导中点持平 [24] - 2020年第四季度末杠杆率处于指导范围低端，净债务与运行率调整后EBITDA之比在计入未偿还远期股权收益前为4.6倍，计入后为4.2倍 [24] - 2020年全年租金收款率为99.6%，截至2021年1月已收取97.3%的基本租金账单，与2020年情况一致 [28] - 2021年核心FFO每股指导范围为1.94 - 2美元，中点为1.97美元；预计收购规模在8 - 12亿美元之间，现金资本化率为5.75% - 6.25%，直线资本化率比现金资本化率高50个基点；预计处置规模在1 - 2亿美元之间；预计2021年同店现金NOI增长2% - 3%；2021年G&A预计在4300 - 4600万美元之间（不包括与采用退休计划相关的一次性费用230万美元）；预计净债务与运行率调整后EBITDA之比在4.75 - 5.5倍之间 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第四季度收购规模达5.799亿美元，全年收购规模为7.758亿美元，稳定现金和直线资本化率分别为6%和6.4% [25] - 2020年第四季度处置规模为1.555亿美元，全年处置规模为2.794亿美元，现金资本化率为5.4% [26] - 2020年第四季度租户留存率为63.9%，全年为78.4%，超过2020年2月给出的疫情前原指导上限75% [27] - 2020年第四季度现金和直线租赁利差分别为4.9%和12.9%，全年分别为2.2%和8.2% [27] - 2020年同店现金NOI增长1.7%，处于12月修订指导范围高端，高于2月给出的疫情前原指导中点1.5% [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 电商持续成为工业地产需求的重要驱动因素，预计未来仍将增长；全国整体空置率多年下降后，供应终于赶上需求，但两者均处于较高水平；过剩供应往往集中在较大市场，但预计不会显著抑制租金增长，需按市场进行供需评估并定期更新 [13][14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年公司预计收购规模将保持强劲，指导范围为8 - 12亿美元，目前有21亿美元的收购管道 [17] - 公司注重寻找相对价值，关注资产未来现金流，而非单纯关注资本化率；在选择投资市场时，会综合考虑市场租金增长、市场与合同租金差异等因素 [59][61] - 公司价值增值型交易通常占比达10%，2020年因市场条件此类交易较少，目前21亿美元的管道中价值增值型交易占比与往年相似，且此类交易需满足回报门槛 [65][66] - 工业地产领域资本流入增加，竞争加剧，但公司认为仍有大量机会，会继续寻找相对价值，预计成交率在15%或略高 [77][79] - 公司会综合考虑多种因素，评估是通过出售资产还是发行普通股筹集资金对股东更有利，会选择符合长期股东增值的方式 [82][83] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年公司面临全球疫情、社会动荡和政治环境等挑战，但仍成功实现核心FFO每股原疫情前财务指导，并在同店现金NOI上表现出色；2021年虽有病毒变种等因素，但随着疫苗研发和分发，有望走向新常态 [11][12] - 工业地产租户需求强劲，基本面良好，电商将继续推动需求增长；公司业务保持活力，指导反映业务回归更正常状态，核心FFO每股指导意味着在防御性资产负债表和充足流动性支持下实现稳健增值 [13][23] 其他重要信息 - 2020年公司暂停外部收购以评估疫情影响，二季度后期市场条件和行业基本面支持全面恢复收购计划，四季度收购规模创历史新高 [15][16] - 2020年是公司处置规模最大的一年，在加州和新泽西进行了大规模处置，处置所得资金重新配置到可互换的工业资产中 [18] - 公司成功解决了两个大面积空置问题，汉普斯特德的建筑租给了优质租户且无空置期，伯灵顿的建筑出售获得了4150万美元的名义收益，现金资本化率为5.4% [20][21] - 2021年公司租赁到期日程恢复正常，无大型租户租约到期 [21] - 2020年第四季度公司完成了每股30.40美元的远期股权发行，获得2.762亿美元净收益；12月23日部分结算该交易获得1.35亿美元净收益，同时全额结算2020年1月股权交易获得1.312亿美元净收益，均用于资助四季度收购；截至年底，还有1.393亿美元净收益可用于未来收购 [29][30] - 2021年2月5日，公司对3亿美元的定期贷款G进行再融资，将到期日延长至2026年2月，并将信用利差降低50个基点至疫情前的100个基点；同时将循环信贷额度扩大至7.5亿美元，流动性达7.95亿美元 [31][33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度收购资产的市场竞争情况及较低收购资本化率的原因 - 第四季度收购资产类型多样，进入了一些此前未涉足的市场，如南佛罗里达和加州市场；收购的一些资产有较长租赁期限，降低了竞争程度，是本季度资本化率较低的部分原因；全年资本化率为6%，预计2021年也是如此 [42][43] 问题2: 第四季度另一笔机会性销售的情况 - 是向孟菲斯的一个租户出售了一处房产，该租户因债务成本降低决定购买该建筑并继续租赁，交易结果良好，符合整体5.4%的处置资本化率 [47] 问题3: 公司的资金来源及全年是否有股权融资需求 - 公司在过去展示了良好的资本配置和获取能力，能够获取不同类型的资本；2021年公司将回归更正常的杠杆率范围4.75 - 5.5倍，股权融资将结合大型交易和ATM方式，会尽量匹配收购资金 [51][52] 问题4: 公司大小租户的需求趋势 - 疫情期间租户需求和健康状况良好，有向大型租户需求增长的趋势，大盒子建筑需求增加，一些疫情前有挑战的市场因电商需求而恢复健康；公司小型套房一般超过10万平方英尺，此类需求并未明显下降 [53][54] 问题5: 资本化率趋势及不同市场的资本化率差异 - 公司不活跃于三级市场，更关注资产未来的核心和CAD每股收益以及10年杠杆内部收益率；资本化率在较大市场和对投资者有吸引力的市场压缩更明显，公司会根据市场租金增长等因素评估每个市场的交易，而非单纯比较一级和二级市场 [59][61] - 2020年现金资本化率平均为6%，直线资本化率在此基础上高40 - 50个基点；2021年指导中点为6%，直线资本化率高50个基点，主要是因为收购的一些长期租赁有较高的租金涨幅 [62] 问题6: 今年收购中稳定型收购和价值增值型收购的比例 - 价值增值型交易通常占比达10%，2020年因市场条件此类交易较少，目前21亿美元的管道中价值增值型交易占比与往年相似，且此类交易需满足回报门槛 [65][66] 问题7: 公司对亚马逊的租户敞口及长期可接受程度 - 亚马逊是优质租户，公司与亚马逊的关系重要，目前3.8%的敞口是最高信用敞口，公司对此很放心，认为对亚马逊的敞口可以超过5%；公司注重租户信用多元化 [69] - 公司对亚马逊的租赁涉及不同租赁期限、市场和设施用途，进一步分散了敞口；租赁的加权平均期限接近10年，今年收购的一份租赁期限为7年，具有较好的相对价值 [71][72] 问题8: 今年收购管道的节奏 - 公司收购节奏通常是四季度较重，一季度最轻，二季度和三季度规模相近；2020年因疫情情况特殊，可参考2018 - 2019年的节奏来估计2021年 [74][75] 问题9: 工业产品的竞争格局变化及买家类型差异 - 工业地产领域资本流入增加，参与者增多，但公司认为最佳回报机会不在资本大量流入的领域；资本更多流向风险较低的一端，公司会在优质二级市场寻找相对价值，成交率约为15%或略高 [77][79] - 工业地产交易规模越大，潜在投资者要求的回报越低，存在规模溢价；公司会综合考虑多种因素，评估出售资产或发行普通股筹集资金对股东的利弊 [80][82] 问题10: 市场短期租赁活动及逆向物流情况 - 疫情使网购提前多年发展，物流和逆向物流基础设施仍在追赶新的需求水平，预计这将继续推动市场需求 [85][86] - 短期租赁一直是公司业务的一部分，但占比相对较小，通常会转化为长期租赁，公司认为是积极的机会 [87] 问题11: 公司仓库客户的空间利用率及库存水平 - 公司设施的容量利用率有所提高，货架使用较为普遍 [89] 问题12: 退休成本是否意味着公司计划或继任安排的变化 - 这只是公司业务成熟的体现，此前没有退休政策，随着员工工作年限增长，董事会认为有必要制定该政策，与公司其他方面无关 [92] 问题13: 同店NOI增长预期中固定租金涨幅和租赁预期的贡献比例 - 租金涨幅是重要驱动因素，同店租赁平均每年有2.25%的涨幅；其他影响因素包括续租租金（多年来平均为中个位数）、平均入住率和空置时间改善等 [97] 问题14: 1月租金收款是否包括月末付款及是否有持续延期付款情况 - 有一些持续延期付款情况，公司将延期付款安排在年底偿还，部分租户需要更多时间，但所有延期付款都按时或提前偿还；1月收款中包含一些月末付款，2020年99.6%的收款率更能代表整体情况，剩余未收款项将按时完成 [99] 问题15: 公司对可赎回优先股的计划及债务与优先股的评估 - 公司正在评估多种选择，此前优先股赎回使用股权，且赎回对股权账面价值有增值作用；公司考虑用普通股赎回，也在考虑其他选择，决策将公开宣布 [102] - 目前在私募市场发行长期债务的成本为275，若用此赎回优先股或用未结算的远期股权赎回，对股东来说都是去杠杆的增值事件 [104] 问题16: G&A增加的原因及未来增长趋势 - G&A增加是由于投资平台，包括随着投资组合增长增加新员工（会计和资产管理方面）、投资技术平台以及在达拉斯办公室增加人员；公司认为这些投资符合股东长期利益 [106] - 未来G&A增长速度可能会下降，除非有能带来良好投资回报的进一步投资；公司一直在努力降低G&A占NOI的比例 [108][109] 问题17: 公司对剩余租期不足三年的租赁收购的考虑及在投资组合中的作用 - 公司历史上收购过租期短至零年、长至25年的租赁，会从概率上评估收购风险与回报；对于短期租赁，会重点考虑留存率、潜在资本成本、当前租金与市场租金差异等因素；收购短期租赁资产仍是整体投资组合策略的一部分 [113][115] 问题18: G&A中人员和技术投资的比例及技术成本是否有一次性成分 - 大部分投资是人员方面，如招聘数据分析师；技术投资包括软件和房地产科技投资，有前期成本和持续成本；与投资组合增长相关的可扩展成本约占NOI的1.5% - 2%，目前平均G&A成本占NOI超过10% [117] 问题19: 本季度Costco成为前20大租户是新增租赁还是收购了两份租赁 - 本季度是新增收购，公司对该收购的长期回报看好，该租赁有较强的租金涨幅，租期为6 - 7年，且所在市场公司有良好的经纪关系 [118] 问题20: 公司为何不加速处置三级市场资产并将资金投入一、二级市场 - 公司会根据单个资产的定价和预期现金流评估是否出售，若资产对公司的价值高于出售所得资金，且符合公司处置三级市场资产的原则，才会考虑出售；公司不会做出全面退出三级市场的决策，而是机会性和明智地处置资产 [121]