财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为0.46美元，杠杆处于指导范围低端，净债务与运行率调整后EBITDA之比在计入1月股权发行的未完成远期股权收益前为4.4倍，计入后为4.0倍 [23] - 第三季度收购额总计6470万美元，稳定现金和直线资本回报率分别为6.3%和6.8%；截至目前，2020年已完成收购额达4.54亿美元，另有2.16亿美元收购正在进行或已签署意向书，预计年底完成，使2020年总收购额达6.7亿美元 [24] - 第三季度信用损失总计180万美元，约85万美元与直线租金冲销有关，约95万美元与现金信用损失有关 [29] - 2020年剩余时间指导更新：预计收购额在6.5 - 7.5亿美元之间，现金资本回报率在6% - 6.25%之间，直线资本回报率在6.5% - 6.75%之间；预计处置额在1.5 - 2亿美元之间；预计留存率在70% - 75%之间；预计年度同店现金NOI增长在75 - 125个基点之间；预计G&A在3900 - 4100万美元之间；预计杠杆在4.5 - 5.25倍之间；预计每平方英尺资本支出在0.27 - 0.31美元之间；预计核心FFO每股在1.86 - 1.88美元之间，中点增加0.03美元 [30][31][32][33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁面积达560万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为1.3%和4.7%；新租赁利差为 - 4.7%，排除两个特定租赁后，现金和直线新租赁利差分别增至12.4%和21.5%；季度内还租赁了8.2万平方英尺增值建筑 [25][26] - 季度留存率为72.1%，全年为81.4%，排除特定影响后分别为88.6%和91.5%；同店现金NOI季度增长0.8%，年初至今增长1.8%；第三季度收取了98.2%的基本租金账单，剩余1.8%中有60个基点已延期，预计年底前预付 [27] - 截至11月5日，已收取10月基本租金账单的96.9%，预计两周内再收取60个基点，使总收取率达97.5%；剩余2.5%中，1%已延期，1.5%与受疫情影响的小租户有关，第三季度无新租金延期增加 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 租户租赁需求在疫情初期短暂放缓后迅速恢复，整个季度保持强劲，电子商务供应链建设引领需求，多数市场供需接近平衡或处于可接受增量供应的入住水平 [11] - 收购市场已恢复到疫情前水平，投资者对工业房地产的兴趣持续增长，公司收购平台在多个市场成熟，目前收购管道金额超过28亿美元 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将在有人认为资产价值高于公司时出售资产，目前无资产组合出售计划，但GSA资产会持续评估买卖可能性 [41][42] - 公司收购管道扩大是因市场上资产增多，筛选标准未变，目标是收购增值交易，维持核心FFO和CAD增长 [47][48][55] - 公司设立STAG Industrial慈善行动基金，以正式化和引导企业捐赠，支持相关事业和组织 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业房地产基本面强劲，尽管经济形势不确定，但公司投资组合表现良好，对未来机会持乐观态度，将在第四季度电话会议提供2021年详细指导 [10][12][35] - 公司资产负债表稳健，流动性高，团队在居家办公环境下高效工作，文化坚韧 [21] 其他重要信息 - 公司最近完成第四次年度租户调查，疫情期间第三方物流、家居改善和电子商务相关行业较幸运，贸易展览和部分小型汽车租户较不幸；约40%租户利用部分空间开展电子商务活动，约15%建筑专门用于电子商务，租户仓库用于电子商务的面积占比从2018年的30%增至2020年近40% [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 处置计划中出售资产的构成或地点是否因市场变化而改变 - 公司维持出售资产的总体理念，即当他人认为资产价值高于公司时出售；目前无资产组合出售计划，但GSA资产会持续评估；第四季度处置指导增加主要因一项意外收到反向询价的资产，预计该交易回报可观 [41][42][43] 问题2: 出售和收购资产的资本回报率差异 - 差异因资产和市场而异，公司在套利投资中获得两位数无杠杆内部收益率回报，出售资产所得将增值再投资 [45] 问题3: 收购管道大幅增加，收购资产类型和市场目标是否改变 - 收购管道扩大是因疫情期间卖家和经纪人在第二季度减少资产投放市场，夏末秋初积压资产进入市场，筛选标准未变 [47][48] 问题4: 新收购指导意味着第四季度活跃，是否有更多资产在合同中，资本回报率降低原因 - 公司有超过2亿美元资产在合同或意向书中，第四季度收购量可能与去年同期相当甚至更大；资本回报率下降是因资产组合变化，如长期租赁和较少资本支出的定制建筑交易 [53][54][55] 问题5: 增加处置指导所售资产类型和动机 - 增加处置指导与一项意外收到反向询价的资产有关，出售该资产所得将增值再投资 [57] 问题6: 如何考虑提取远期股权和进行新股权交易以资助28亿美元收购管道 - 收购管道动态变化，实际收购量通常较小；目前杠杆率为4倍，有足够空间达到5.25%的杠杆范围，可通过债务收购8.5亿美元资产达到长期杠杆上限；公司有至1月中旬提取远期股权的时间，很可能会使用该股权，但不排除有额外股权需求时进入市场 [63][65][66] 问题7: 2021年约900万平方英尺到期租约的按市值计价情况 - 公司认为资产租金处于或略低于市场水平，2021年无类似今年200万平方英尺的大额租约到期 [69] 问题8: 本季度新租赁期限为10年，是受影响租赁还是普遍缩短 - 主要受一项短期租赁影响，该租赁为一年多，预计后续可协商长期租赁，导致新租赁加权平均期限下降 [76] 问题9: GSA设施的租赁和出售计划，以及相邻土地开发和出售计划 - 公司在各方面推进，包括开发许可、与潜在买家和租户沟通，该资产及其开发潜力有多种有吸引力的机会 [79][81][82] 问题10: 季度末后交易的资产在面积和成本上较大的原因 - 是资产组合原因，有较大资产，但无100万平方英尺的资产，这些资产符合公司长期投资门槛 [88][89] 问题11: 未收取的1.5%租金在协商租户和非破产租户间的分配 - 这些租户受疫情影响，公司与他们进行不同讨论，包括延期或付款计划，所有情况都反映在年度信用损失指导中 [91] 问题12: 信用损失展望是否延续到2021年，能否收回小额损失 - 公司将在2月提供2021年指导，刺激措施影响难以估计，但目前租户恢复情况好于预期，今年信用损失指导持续下降 [94] 问题13: 疫情激增对第四季度或2021年第一季度交易完成能力的影响 - 公司通过第三方、一定程度的旅行、谷歌地图和第三方顾问等方式，使交易流程对疫情有较强韧性，卖家不再回避市场，对未来交易能力有信心 [95][96]