财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为0.47美元，较2019年第二季度增长4.4% [18] - 季度末杠杆率处于指导区间低端，预计下半年随着收购活动增加杠杆率将趋于正常；净债务与跑道调整后EBITDA的倍数在计入1月股权发行的外部远期股权收益前为4.3倍，计入后为3.9倍 [18] - 第二季度收购总额为1190万美元，年初至今收购总额为1.313亿美元；预计下半年收购量将增加 [19] - 第二季度运营租赁活动涉及270万平方英尺，现金和直线租金利差分别为1.6%和9.6% [19] - 季度留存率为100%，年初至今为95%；同店现金NOI季度增长2.1%，年初至今增长2.3% [20] - 第二季度收取了98%的基本租金账单，剩余2%中1.4%已延期，预计年底还款；截至7月28日，7月基本租金账单收取了90.9%，预计最终收取比例达95.5% [20][21] - 至今收到租金减免请求总计占ABR的5.3%（2110万美元），已批准约210万美元（52个基点ABR），一般框架为租金延期而非减免，延期租金12个月内偿还 [22] - 因6个租户产生150万美元信贷损失，其中约90万美元与直线租金核销有关，约60万美元为现金信贷损失，现金信贷损失相当于当前同店现金NOI信贷损失指导的20个基点 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度释放了48.2万平方英尺增值建筑 [20] - 汉普斯特德100万平方英尺建筑预计出租情况将好于最初12 - 18个月的预期 [12] - 陶顿35万平方英尺建筑已与一家主要电商租户签订11年整租合同，还获得超50万美元的解约费，零停机时间且租金表现超预算和预期 [13] - 伯灵顿25万平方英尺投机性开发建筑已与一家主要电商租户签订整租合同，租金和租赁启动时间均超预期 [14] - 伯灵顿另一个100万平方英尺建筑将进行出租，同时继续推进相邻开发地块的开发，该子市场租赁速度强劲 [15][16] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 维持2020年收购额3 - 6亿美元的预期，预计收购稳定资产，现金资本化率范围为6.25% - 6.75%；因决定保留伯灵顿GSA大楼，处置额范围降至1 - 1.5亿美元 [26] - 预计留存率在60% - 70%，2020年同店现金NOI增长在0 - 100个基点，包含100 - 150个基点的信贷损失 [27] - 预计全年G&A在3900 - 4100万美元，杠杆率在4.5 - 5.25倍，每平方英尺资本支出在0.27 - 0.31美元，核心FFP每股在1.80 - 1.88美元 [28] - 电商供应链建设是工业地产的重要需求驱动力，亚马逊是公司最大租户，占年化基础收入的2.5% [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前仍存在诸多不确定因素，如新冠疫情是否会有第二波、经济重新开放情况、学生和员工的工作学习模式以及11月总统大选等 [9] - 消费者行为因疫情发生改变，电商存在和相关供应链对大多数企业而言是竞争必需，工业地产需求受电商供应链建设驱动 [10][11] - 公司对运营和执行有信心，预计下半年收购活动增加，资产供应将改善，有望实现指导范围内的业绩 [43][44][49] 其他重要信息 - 公司办公室已自愿开放近两个月，但员工大多仍在家工作，有信心在条件允许时让员工安全返回办公室 [31] - 公司大幅增加社会事业财务支持预算，扩大员工志愿工作机会，提供教育机会，修改招聘实践以确保更广泛和多样化的申请人池 [33][34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 基于年初至今的高留存率，能否说明未改变的指导范围中考虑的下行情景，以及对第三季度留存率的信心程度 - 今年剩余时间留存率下降主要是因为新泽西伯灵顿的GSA大楼和马里兰州汉普斯特德的Solo Cup大楼将在第三或第四季度空置，但公司对这些大楼的运营和执行有信心 [37] 问题: 本季度签订的短期租赁协议的百分比及这些交易的经济性如何 - 在经济衰退期间短期租赁活动会增加，一些租户因新冠疫情相关停工延迟搬迁，公司因此受益于短期租赁 [38][39] 问题: 马萨诸塞州的增值项目和新泽西州的投机性开发项目的成本收益率如何，与典型收购收益率相比怎样 - 开发项目的成本收益率较高，接近两位数；陶顿设施的成本收益率较难计算，但超出投资预期，预计这两个项目将在很长一段时间内产生稳定现金流 [41] 问题: 收购指导未变，年初至今收购额约1.31亿美元，这意味着第三和第四季度收购活动将非常活跃，目前收购管道情况如何 - 第三和第四季度通常是收购旺季，疫情初期收购管道减少，现在正在恢复，公司正在对更多资产进行投标；目前收购管道规模为18亿美元，预计8月和9月市场上资产会增加 [43][44] 问题: 当前的股权是否足以支持收购预期，是否需要额外股权 - 根据当前指导和杠杆率（计入股权后为3.9倍），公司有足够资本进行收购，无需进入股权市场 [45] 问题: 关于收购资金和未来股权融资的可能性，能完成多少收购管道中的项目，能否达到指导范围上限 - 公司在收购方面不受资本限制，可在新指导上限内进行收购；预计8月和9月市场上资产供应将增加，有助于公司实现指导范围内的业绩 [47][48][49] 问题: 公司投资组合中是否有早期迹象显示租户开始利用资产或市场将制造业带回美国 - 目前仍处于早期阶段，再回流面临成本问题，是一个渐进的过程，需要大量规划和开发时间；公司资产位于人口中心和传统生产地区，有望从中受益 [50][51] 问题: 电商租户的需求轨迹如何，租赁速度是否在第二季度末和第三季度初趋于平稳 - 从宏观层面看，预计需求可能会放缓，但目前仍有很多人在为电商活动的进一步增加做准备；最初电商租赁份额较高，随着其他参与者回归市场，份额有所下降，目前市场需求广泛，涉及多个行业 [53][54] 问题: 7月递延租金较第二季度平均月递延率有所增加，能否说明趋势以及哪些租户开始获得递延租金 - 7月递延租金增加是因为一些租户支付了4月和5月租金后同意在季度后期延期支付，获得递延租金的租户群体与第二季度相同，至今约有8个租户获得递延租金 [55][56] 问题: 能否详细说明一些较大可用空间的情况，如Solo Cup大楼的租赁签约时间和预期 - 公司非常有信心在今年内为Solo Cup大楼签订租赁协议 [58][59] 问题: 对于GSA大楼，能否说明租赁是否会比典型的12个月空置期提前完成，以及当前租金与市场租金的关系 - 该大楼租赁活动活跃，公司有信心在更短时间内完成租赁；租金与市场租金接近，可能略低 [60][62] 问题: GSA大楼相邻土地地块的规划如何，是否会进行开发，是否会进行投机性开发 - 公司计划推进土地地块的许可程序以增加其价值，然后评估是由自己还是他人进行开发；目前市场上投机性开发活动活跃，预计会有人愿意在该地块上建设 [63] 问题: 土地地块的产权审批流程需要多长时间，是否会受GSA租约影响 - 产权审批流程已经开始，不受GSA租约影响 [64] 问题: 伯灵顿和马萨诸塞州物业的租赁何时开始计入损益表 - 这些租赁已经开始计入损益表，其中一个在第二季度，伯灵顿的在第三季度 [65] 问题: 为计划搬迁至定制建筑的租户进行短期续约，是否意味着未来六个月租户留存率不会受到额外搬迁影响，还是会有更多租户搬迁 - 这仅涉及少数因项目未准备好而续租一年的情况，租赁面积较小；总体而言，在经济衰退期间，公司意外发现对长期租赁的需求较强 [68][69][70] 问题: 如何看待与租户的租金谈判，市场租金、利差和优惠情况与疫情前相比如何 - 疫情初期租金谈判有所暂停，但趋势线并未下降，租金水平变化不大；全国吸收和供应数据预计下降，但目前租赁市场未受太大影响 [71][72][73] 问题: 收购方面，价格是否有变化，市场上的产品风险是否降低，出价与要价的价差情况如何 - 工业地产价差较窄，6月完成的两笔交易较疫情前价格有折扣，其中一笔达2.6%；预计未来价格相似，可能有轻微折扣但不显著；疫情初期市场上的资产风险较低，预计8月和9月进入市场的资产风险特征更广泛 [75][76] 问题: 公司对风险较高资产的投资意愿如何 - 公司会为承担的风险寻求合理回报，设置了风险控制措施，不会承担过高风险，但愿意为有价值的资产支付合理价格 [77] 问题: 能否说明新租赁协议的负租赁利差情况 - 新租赁协议期限约11.5年，而可比先前租赁协议约3.5年，公司选择了期限而在租金率上有所让步；此外，一笔交易因税收减免到期导致新租金降低，约占新租金降低幅度的一半 [80] 问题: 鉴于季度末后未完成任何收购，如何看待今年剩余时间的收购节奏 - 预计第三季度末会有一些收购完成，大部分剩余收购交易已达成价格协议或合同，因疫情在5月中旬暂停，6月重新评估并完成部分交易；随着更多交易进入市场，评估和完成交易至少需要60天，所以收购将在第三季度末和第四季度进行 [83] 问题: 假设6个采用现金会计的租约租金无法恢复，公司预计的回收率如何 - 这已包含在公司的信贷损失指导、FFO指导和同店指导中；今年的回收率接近零，主要是要让这些租户搬离并重新出租空间 [84][85] 问题: 从宏观角度看，亚马逊的新吸纳量有多重要，公司对其租赁活动的年度二阶导数关注程度如何 - 亚马逊今年是重要的空间吸纳者，但预计其高速吸纳空间的情况不会持续；亚马逊不是电商行业唯一的驱动力，市场上还有其他有电商需求的租户 [87] 问题: 本季度租赁终止费收入具体情况如何 - 租赁终止费总收入为100万美元，其中现金收入74万美元 [89] 问题: 调整后EBITDA页面中太阳能收入是经常性收入还是一次性收入 - 从GAAP角度看，太阳能收入在合同期内摊销，属于经常性收入；从现金角度看，是一次性收入；本季度CAD中包含约40万美元太阳能收入，核心FFO中包含约1.8万美元 [90]