财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为0.47美元，较2019年第一季度增长4.4% [27] - 净债务与运行率调整后EBITDA的比率，计入未完成的远期股权收益前为4.4倍，计入后为4.0倍 [27] - 第一季度收购借款总计1.19亿美元，稳定现金和直线资本回报率分别为6.7%和7.2% [28] - 第一季度处置资产总额为1.02亿美元 [28] - 第一季度同店现金NOI增长2.5%，留存率为87.5%，现金续租利差为2.3%，直线续租利差为11.2% [28] - 截至4月30日，已收取4月基础租金账单的90%，预计未来一两周内再收取2%，使收款率达92% [29] - 已收到相当于年化基础租金4.1%（1600万美元）的租金减免申请，预计给予约150万美元（相当于ABR的38个基点）的净减免 [30] - 1月13日完成股权发行，每股31.40美元，总净收益约3.11亿美元，1月收到1.73亿美元，其余将在未来结算 [31] - 3月底提取延迟提取定期贷款剩余的1亿美元和循环信贷额度的2亿美元，季末现金余额为3.25亿美元，目前流动性为7.33亿美元 [33] - 4月17日对即将到期的两笔定期贷款（总计3亿美元）进行再融资，新贷款2021年4月16日到期，可选择延长至2023年4月，固定利率为1.78% [34] - 更新2020年指导：预计收购额在3 - 6亿美元之间，收购资产为稳定资产，现金资本回报率为6.25% - 6.75%；预计处置额在1.5 - 2.5亿美元之间；预计同店现金和LIBOR在0 - 100个基点之间，包含100 - 150个基点的信用损失；G&A在3900 - 4100万美元之间；杠杆率在4.5 - 5.5倍之间；每平方英尺资本支出在0.27 - 0.31美元之间；核心FFO每股在1.80 - 1.88美元之间 [36][37][38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第一季度续租活动稳定，新租赁放缓，谈判时间预计增加；3月第三周至今已签订13份租约，面积达140万平方英尺；物流、零售、食品和制药行业租户需求增加，有28个租户（代表500万平方英尺需求）对可用空间感兴趣 [14][18][19] - 收购业务：第一季度收购借款总计1.19亿美元，最后一笔收购于3月9日完成，此后无收购活动；因市场动荡暂停收购，终止部分交易，对其余交易请求延长合同期限 [16][17][28] - 处置业务：第一季度处置资产总额为1.02亿美元 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业房地产资产交易市场基本暂停，经纪人建议卖家推迟新交易，预计夏季恢复 [14] - 预计中期工业领域需求适度增加，供应减少 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是收购和管理能产生现金流且有相对价值的建筑，该战略不变 [62] - 因市场动荡暂停收购，待市场恢复后重新评估收购时机和方式 [16][17] - 关注供应链重构、电商加速发展等趋势，预计工业地产需求后期增加，公司将从中受益 [12][13] - 评估租户信用风险，与租户保持沟通，根据情况调整信用损失指导 [20][21][29] - 保持资产组合和资产负债表的灵活性，利用流动性在市场恢复时把握机会 [22][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情对工业房地产行业的短期影响不确定，GDP增长预测为负，消费受抑制，租户和行业面临压力 [11] - 政府政策注入流动性，但长期影响有待确定 [11] - 长期来看，工业行业将受益于供应链重构、电商加速发展等趋势，需求将增加 [12][13] - 市场波动大，难以预测复苏时间和速度，公司将根据情况更新市场信息 [24] - 公司资产组合和资产负债表状况良好，能够应对当前环境并在复苏中受益 [25] 其他重要信息 - 公司员工远程工作，公司运营正常，此前在流程改进、数据收集和分析方面的投资发挥了作用 [10] - 信用审查和监控是公司业务的重要组成部分，信用团队与租户保持沟通 [20][21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：收购资本回报率指导提高的原因及对资本成本和承保风险的看法 - 较高的资本回报率反映了第一季度的经验以及市场预期危机后价格下降、资本回报率上升；考虑资本成本时会参考当前股权定价，重新进入市场时可能会提高回报要求 [44] 问题：GSA和Solo Cup租户搬离情况及再租赁前景 - 这两个200万平方英尺的空置空间是租赁工作的重点，Solo Cup有至少两个潜在租户正在谈判，GSA资产在新泽西州伯灵顿仍有很多积极选择，包括潜在买家对开发部分的兴趣 [46] 问题：新泽西州开发项目的租赁情况及收益率 - 正在进行租赁文件交易，有望很快有积极消息，有一个电商租户正在就整栋楼进行租赁谈判；该项目收益率将显著高于收购收益率 [48][49] 问题：同店NOI指导中信用损失增加的原因 - 并非来自近期违约经验，而是对所有租户进行细致评估的结果；第一季度未发生信用损失，同店指导变化主要是由于预计疫情导致的信用损失增加100 - 150个基点 [50][51] 问题：近期债务交易的定价与疫情前预期的比较 - 疫情前该交易可能是五年期定期贷款，利差100个基点，无LIBOR下限；此次是三年期定期贷款，可选择每年延期，利差150个基点，LIBOR下限25个基点；互换利率较低，综合利率为1.78%，与五年期贷款利率相差不大 [54] 问题：对汽车、专业零售和服装租户的敞口情况及表现 - 零售敞口约5%，汽车敞口略高于10%，汽车行业敞口广泛分散；部分工厂关闭，但三大汽车制造商预计未来几周重新开业；所有行业情况已纳入年度100 - 150个基点的信用损失指导中 [56][57] 问题：这些租户中申请租金减免的情况及公司应对措施 - 有相当多租户申请减免，预计给予约40个基点的减免，一般为1 - 3个月的减免，并在未来12个月内偿还；公司租户多为大型高评级租户，即使工厂关闭，信用评级仍较强 [60] 问题：公司战略是否改变 - 公司战略是收购和管理能产生现金流且有相对价值的建筑，该战略不变；虽不确定市场干扰程度，但该战略能应对危机和其他经济状况 [62][63] 问题：租金收取趋势及未收取部分是否会有更多延期 - 大部分延期将来自受疫情影响的租户；预测年度信用损失的最大困难是刺激政策对租户的影响；预计给予约40个基点的租金减免，为期1 - 3个月，并在未来12个月内偿还 [67] 问题：申请租金减免的租户数量 - 有64个租户申请租金减免，截至目前预计不减免的约为1个 [68] 问题：如何看待GSA物业的情况及解决时间 - GSA租约到7月，目前仍有租金收入；市场强劲，开发兴趣持续；不确定解决时间，但有多种选择和灵活性，预计全年有稳定租金收入 [71][72][73] 问题：Solo Cup空间的租赁交易进展及租户入住时间 - 希望今年能完成交易，具体取决于为租户准备建筑所需的工作量；对该物业的兴趣令人鼓舞，很可能在年底前解决 [74][75] 问题：2020年同店NOI组合入住率预期 - 入住率取决于违约情况，对续租情况有较好的可见性；新租赁市场活动强劲，但展示空间和文件处理的物流问题可能会影响进度；不确定性主要在新租赁的时间上 [77][78] 问题：第一季度租赁对话的基调、驱动行业及目前状态 - 制药、电商等行业表现强劲，需求广泛；目前电商租户需求比例较高，也有食品、制药和汽车等行业的需求 [82] 问题：年初至今销售的资本回报率及剩余资产的销售时间和资本回报率 - 处置的两栋卡马里奥建筑的市场租金资本回报率为4.9%；GSA目前不在年度处置指导范围内；处置上限2.5亿美元可能包括GSA或Solo Cup的出售，但目前不太可能 [83] 问题：削减G&A的组成部分及2021年是否会回升 - 削减主要包括人员规模调整和公司差旅减少；人员规模可能随市场恢复而恢复，公司差旅可能在较长时间内减少；2021年可能会回升 [84][85] 问题：未开放的已占用物业比例 - 因汽车工厂关闭和工人安全问题关闭的建筑共18栋，占425栋的一部分 [88] 问题：这18栋建筑在租金减免申请中所占比例 - 两者相关性不高，零售租户中的小租户也常关闭并寻求减免，汽车相关租户主要在调整运营计划以确保工人安全，大型组织不太会申请租金减免 [90] 问题：COVID - 19对电商发展的影响如何影响公司资产剥离和收购决策 - 公司将从资产组合中剥离不适应当前环境的资产，如10多年前收购的呼叫中心建筑；大部分建筑为可替代的配送建筑，将受益于供应链冗余；公司战略不变，但执行方式会根据市场情况调整 [91][92] 问题：租户留存指导下降的原因 - 主要是不再计划出售手机资产，该资产若出售会影响留存统计数据 [94] 问题：当前环境对非报销运营费用（如清洁成本、公用事业费用）的影响 - 公司大部分物业为三净租赁，主要受空置物业影响；目前物业占用率高，运营成本暴露较低 [96] 问题：公司收购标准是否在业务线敞口、地理位置、租赁期限或信用质量方面发生变化 - 公司一直寻求能获得最大风险回报的资产，会根据市场情况灵活调整；如果市场偏好特定类型资产导致价格过高，公司不会参与；如果出现价格错位，公司会考虑在相关领域开展业务 [97] 问题：公司何时恢复收购活动及卖家群体的预期变化 - 不确定何时恢复收购，也不确定市场困境的来源；较小卖家等待的意愿可能较小，公司正常业务主要关注小卖家，预计仍将如此 [99] 问题：新闻稿中提到的部分租户支付困难的问题及5月支付情况预期 - 问题主要有两个方面，一是公司实施新的支付软件导致部分租户出现物流问题，二是部分公司支付支票流程问题；预计5月能收取这些租金 [102][103]