财务数据和关键指标变化 - 2019年核心FFO为每股1.84美元，较2018年增长2.2%，第四季度为每股0.47美元 [26] - 2019年收购资产规模达12亿美元，稳定现金和直线资本回报率分别为6.4%和6.9%，季度末后又收购7栋建筑，价值1.03亿美元 [26] - 2019年G&A为3590万美元，略低于公开指引下限，2020年预计在4100 - 4300万美元之间，第一季度预计在1100 - 1150万美元之间 [35][36][37] - 2020年核心FFO指引为每股1.86 - 1.92美元，中点为1.89美元 [32] - 2020年预计收购规模在8 - 10亿美元之间，其中稳定资产收购规模在7.25 - 8.75亿美元之间，预计资本回报率在6% - 6.5%之间，增值收购规模在7500 - 1.25亿美元之间，NOI将于2021年上线 [32][33] - 2020年预计处置规模在1.5 - 2.5亿美元之间 [34] - 2020年同店现金NOI增长预计在1% - 2%之间，第一季度预计基本持平，随后全年增长 [34][35] - 季度末净债务与调整后EBITDA比率为4.8倍，固定费用覆盖率为4.8倍，可用流动性为4.6亿美元 [31] - 2020年杠杆率预计在4.75 - 6倍之间，运营目标为较低区间4.75 - 5.25倍 [38] - 2020年每平方英尺资本支出预计在0.27 - 0.31美元之间 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年约1000万平方英尺租约开始，现金租金增长10%，直线租金增长18.2%，高于去年的7.9%和15.2%，同店现金NOI增长2.4%，租户留存率为76.7% [17] - 第四季度租户留存率为87.4%，全年为76.7%；季度现金和直线租赁利差分别为6.4%和13.2%，全年分别为10%和18.2% [27][28] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年美国工业市场租金整体上涨近4%，第四季度竣工6300万平方英尺，净吸纳量5600万平方英尺，全年竣工2.24亿平方英尺，净吸纳量1.83亿平方英尺 [10] - 空置率同比上升20个基点至4.4%，仍远低于长期平均水平，在建项目规模达3.09亿平方英尺 [11] - 休斯顿、亚特兰大、芝加哥和达拉斯等市场建设活跃，部分子市场存在供应过剩担忧，公司未来两年在这些子市场的租约到期风险较小 [11][12] - 波特兰、罗利、底特律、夏洛特和新泽西/纽约北部等市场表现强劲 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将通过增值收购扩大投资组合，并持续实现内部增长 [20] - 开设达拉斯办事处，以更高效运营全国工业房地产平台，该办事处负责西南地区业务 [18] - 任命Jit Kee Chin博士为董事会成员，以加强数据分析和技术基础设施建设 [19] - 公司采用数据驱动的方法进行承保和资产管理，持续监测宏观经济和各子市场供需基本面 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国工业市场表现良好，建设活动活跃和低空置率为行业长期发展提供信心，电子商务和供应链变革是主要驱动力 [10][14] - 尽管供应是市场关注焦点，但需求放缓可能是更大风险因素，不过近期需求保持稳定 [15] - 公司对2020年业务发展充满信心，认为有大量投资机会，且资产负债表状况良好，能够支持业务增长 [40][41] 其他重要信息 - 1月公司以8800万美元出售位于加利福尼亚州卡马里奥的2栋建筑，收购成本为5500万美元 [21] - 2020年两家前十大租户租约到期并预计搬离，分别是Solo Cup（占年化基础租金1%）和GSA（占年化基础租金1.8%），公司正在评估相关资产的处置方案 [22][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 亚马逊成为头号租户，本季度是否收购了另一处亚马逊物业 - 本季度公司收购了一处曾被其他租户腾空的建筑并租给亚马逊，因此本季度TI和BI支出较大，需对建筑进行改造以满足亚马逊需求 [44][45] 问题: 为亚马逊重置建筑是否是为满足其特定用途 - 是的 [45] 问题: 亚马逊的现有租金是否高于前一租户 - 是的，表面租金约高10%，加上高于标准的TI摊销和10年租期带来的较高佣金，导致交易成本高于平均水平 [47] 问题: 新泽西开发项目的租赁进展及稳定收益率预期 - 建筑已完工，目前租赁流量令人鼓舞，预计租金将高于去年预期，有望按时完成租赁和其他交易条款，预计收益率可达8%或更高 [48][49] 问题: 该项目是否会在今年上线 - 非常有可能在今年上线 [50] 问题: 处置指引中的2亿美元高于预期，是哪些资产推动以及是否为非核心资产 - 主要是卡马里奥资产的处置时间从第四季度移至第一季度，涉及金额8800万美元；当出现空置时，公司会将资产推向市场进行出售或租赁，目前用户买家市场活跃，Solo和其他较大空置资产也在考虑出售或租赁范围内 [51][52] 问题: 2020年收购是否会针对东南部市场 - 公司投资重点是在约60个市场中寻找能为股东带来回报的单个资产，并非特定针对某个市场；达拉斯办事处的设立将为周边市场带来更多机会，但公司仍是自下而上的投资者，更关注有价值的交易而非特定市场 [56][57] 问题: 2020年现金租金利差预期 - 预计为中个位数 [60] 问题: 2020年同店NOI增长受信用损失影响的50个基点是目前监测情况还是占位估计 - 目前是占位估计，与去年指引类似，但今年没有租户在观察名单上，考虑到当前时间，认为50个基点是合理估计 [62] 问题: 2019年实际信用损失与指引的50个基点相比如何 - 实际信用损失约为50个基点，与指引相符 [67] 问题: 亚马逊交易中的终止收入在第四季度是否可观及具体情况 - 终止收入约为50万美元，包含在核心FFO中，但不包含在同店数据中 [68] 问题: 资产出售指引是否考虑了Solo和GSA建筑的出售，如果未能出售而是续租，如何看待处置指引，是否有其他资产可替代，以及是否可能进行更多资产出售 - 处置指引反映了当前市场环境下资产出售的可能性，目前不计划进行投资组合出售；扣除卡马里奥资产出售后，处置指引与往年基本一致，具体金额将根据市场机会而定，公司会在年内更新相关信息 [70][72] 问题: G&A在中点有17% - 18%的增长，主要是由于达拉斯办事处和技术投资，这对未来业务规模的提升有何影响 - 公司每年提供一次G&A指引，G&A增长并非线性，过去三年复合年增长率约为3%，去年低于指引下限，部分效率提升措施推迟了2020年的人员招聘和业务投资；公司曾在11月的投资者报告中表示，G&A占NOI的比例将逐步降至10% [73][74] 问题: Solo Cup到期租金与市场租金相比如何 - 到期租金与市场租金基本持平，预计租金走势平稳或略有上升 [77] 问题: Solo Cup建筑的市场价值如何 - 如果有用户买家感兴趣，价格可能接近或高于收购价（每平方英尺44美元）；如果作为再开发项目，价格可能低于收购价 [78] 问题: 收购报告中的延长租期是否主要由第四季度的亚马逊租约推动 - 部分原因是亚马逊租约，还有一些定制建造收购项目租期也较长，并非公司刻意追求长租期，只是该季度收购资产的租期组合导致 [80] 问题: 展望2021年，是否有已知的租户搬离会影响同店NOI增长目标（2% - 3%） - 伯灵顿的GSA建筑租约将于12月到期，预计租户搬离，但该建筑有多种处置选择，公司会及时更新相关信息；2% - 3%的增长目标受信用损失和Solo Cup空置影响 [82][83] 问题: 信用损失在过去两年均为50个基点，是否已包含在幻灯片中的预期中 - 部分已包含，但加上Solo Cup空置影响后，增长率处于2%的低端 [84] 问题: 过去几年同店NOI加速增长，如何推动租金增长以及这种趋势能否持续 - 公司短期至中期同店NOI增长预期为2% - 3%，第四季度增长放缓是季度异常情况，全年和中期预期仍在该范围内 [88][89] 问题: STAG为提高收购率对整体平台进行了哪些投资，这种改善是否可持续 - 投资包括人力和技术两方面，人力方面增加了实地收购人员且员工留存率高，经验更丰富；技术方面通过数据和系统优化提高承保效率，并更有效地分配人力资源；2019年收购率高于近期趋势，2020年收购指引反映收购率将适度回落至接近2018年的15%，虽希望改进措施能持续提高收购率，但目前未将其纳入指引 [91][93][94] 问题: 2020年底GSA租约到期，续租和出售的讨论进展如何，决策因素是什么 - 公司会从股东长期回报角度考虑，该建筑所在市场需求旺盛，租赁市场活跃，有买家愿意支付较高价格收购资产和可开发土地；公司会像对待其他伯灵顿开发项目一样，综合考虑出售土地、开发土地和租赁建筑等方案 [95][96]