财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为0.46美元，较2018年第三季度增长2.2% [22] - 季度末净债务与运行率调整后EBITDA的比率为4.7倍，固定费用覆盖率为5倍，可用流动性为6.23亿美元 [29] - 2019年收购量指引更新为11 - 12亿美元，其中包括5000 - 1亿美元的增值收购 [29] - 稳定现金资本回报率指引更新为6.3% - 6.5%，直线稳定资本回报率预计高约50个基点 [30] - G&A指引降至3600 - 3650万美元，资产处置指引范围降至5000 - 7500万美元，续租率指引为75% [30] - 同店现金NOI指引提高至2% - 2.25% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度收购量为3.03亿美元，稳定现金资本回报率为6.8%，直线资本回报率为7.2% [22] - 截至第三季度收购量达7.48亿美元，稳定现金和直线资本回报率分别为6.5%和7.1% [23] - 季度末后收购量为1.26亿美元，新租和续租现金租赁利差分别为19.7%和8.6% [23] - 季度直线续租利差强劲，新租和续租直线续租利差分别为24.7%和14.8%，季度续租率为61% [24] - 季度同店现金NOI增长1.3%，年初至今增长1.9% [24][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场受益于健康的人口趋势，人口和就业增长推动收入和工业需求增长，预计地铁GDP将在主要市场和投资组合市场增长 [13][14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过覆盖广泛的工业市场，在竞争较小的地区寻找收购机会，收购团队人数从约5人增加到约8人 [37][38][40] - 公司持续关注增值收购机会，预计增值收购占全年资产收购的5% - 10% [65] - 公司对资产处置持机会主义态度，会根据设定的筛选标准进行评估 [68][70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境存在不确定性，特别是贸易战方面，但传统工业房地产需求驱动因素仍提供基本面支持 [17][20] - 租户调查显示业务活动增加，电子商务对租户业务的重要性日益增加，这有助于公司取得强劲运营成果 [16][21] - 公司认为2019年是成功的一年，在外部和内部增长方面表现出色，有望顺利结束这一年 [10][34] 其他重要信息 - 公司推出第三年度全面租户调查，结果显示企业和建筑层面的业务活动增加，租户对贸易影响的看法不一，电子商务活动在租户设施中增加 [15][16][19] - 公司为定期贷款E提供资金并发起定期贷款F，9月完成股权发行，获得约3.62亿美元净收益 [26][27] - 新泽西开发项目预计12月交付，按时且按预算进行，有望达到或超过预期 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司如何在有吸引力的资本回报率下实现高收购量 - 公司通过覆盖广泛的工业市场，在竞争较小的地区寻找机会，收购团队经验不断增长，收购流程迭代，仅收购约15%的承保项目 [37][38][39] 问题: 今年是否增加了收购团队人员 - 公司多年前决定培养自己的收购人员，将高级财务分析师派往市场，收购团队人数从约5人增加到约8人 [40] 问题: 新泽西开发项目进展如何 - 该项目预计12月交付，按时且按预算进行，有望达到或超过预期 [41] 问题: 近期投资活动中收购收益率下降的原因，以及第四季度是否有大额交易 - 资本回报率是时点指标，公司长期回报指标良好，季度间资本回报率波动是由于收购组合变化，第四季度预计与以往收购情况无太大差异 [45] 问题: 本季度提高同店指引的驱动因素是什么 - 主要驱动因素是年初至今强劲的租赁趋势，第三季度开始的租约将在第四季度推动全年业绩 [48] 问题: 工业领域中小建筑和大型建筑租金增长差异的原因 - 长期来看，工业市场租金增长基于成本，不同规模建筑租金增长差异可能是周期性特征，公司内部数据显示小盒子租金增长更好 [53][54][55] 问题: 公司购买孟菲斯百万平方英尺建筑的原因，以及未来是否会购买更多大型建筑 - 该建筑租户优质且近期扩张，位于优质物流位置，公司对其再租赁前景有信心，公司会考虑购买大型建筑并关注相关统计数据 [56][57] 问题: 公司未能找到更多增值机会的原因，以及资产组合溢价情况 - 公司积极寻找增值交易，但可能因价格原因无法达成，预计增值收购占全年资产收购的5% - 10%；不同市场资产组合溢价不同，风险较高市场溢价更高 [65][62][63] 问题: 降低资产处置指引的原因，以及在增加收购指引的情况下是否会增加资产回收 - 公司根据设定的筛选标准进行资产处置评估，会在机会合适时处置部分资产，如Flex办公资产 [68][69][70] 问题: 年初至今续租率情况，以及2020年初需要关注的租户 - 公司对全年续租率指引有信心，季度间续租率会有波动，但整体在预期范围内 [72] 问题: 租户调查中电子商务租户和活动的情况，以及哪些地区、物业规模或位置更受关注 - 调查显示公司投资组合中电子商务活动普遍增加，电子商务活动倾向于在人口附近发生，公司资产位置接近人口中心；公司在收购时会考虑建筑特征对租户保留和再租赁的影响 [75][76][78] 问题: 建筑的某些特征是否会影响收购决策，市场是否有较大变化 - 市场变化不大，公司在收购时会考虑建筑特征对租户保留和再租赁的影响，并在承保中考虑相关成本 [80][81][83] 问题: 2020年同店增长潜力与2019年相比如何 - 公司目前无法提供2020年指引，但认为同店NOI统计可能有误导性，公司大部分资产运营良好，会在进入2020年时更新指引 [84] 问题: 2020年的市值评估情况 - 这涉及2020年指引，公司认为投资组合整体略低于市场水平 [87] 问题: 资产负债表方面，股权发行重点是否会发生结构性变化 - 公司希望通过债务和股权匹配资金进行收购，会根据交易情况灵活选择股权融资方式，对多种融资方式感到满意 [92][93] 问题: GM劳工停工对汽车供应商租户是否有影响 - 公司与租户沟通后，未发现明显影响 [94] 问题: 今年预计的增值收购量已完成多少，剩余多少 - 即使不再完成其他增值交易，公司也将在指引范围内 [96] 问题: 公司在业务活动增加的情况下能否继续控制G&A费用 - 公司认为可以继续控制G&A费用，过去几年G&A占NOI的比例下降，对今年修订后的指引有信心 [101] 问题: 与客户谈判租金时，物业税增加是否会影响客户支付租金的意愿和能力 - 租户通常会考虑总运营成本，公司会积极上诉物业税，增量物业税对净租金影响不大 [103] 问题: 如何看待市场供应风险以及对租金增长的影响 - 从全国范围看，供应问题比去年更突出，但公司大部分投资组合所在市场受影响较小，预计对租金增长无重大影响，租金将继续适度上涨 [109][110][111]