财务数据和关键指标变化 - 本季度核心FFO为0.45美元，与2018年第二季度持平 [16] - 季度末净债务与运行率调整后EBITDA的比率为4.6倍，固定费用覆盖率为5.3倍 [16][19] - 执行股权发行，净收益约2.15亿美元，6月通过ATM计划额外筹集2200万美元净收益 [19] - 7月12日完成2亿美元5.5年期延迟提取定期贷款，全固定利率3.11%；7月25日为1.75亿美元定期贷款A提供资金，全固定利率3.92%，可用流动性为7.45亿美元 [20][21] - 预计稳定收购量在7 - 8亿美元之间，总收购量指导提高到7.5 - 9亿美元，稳定现金资本化率指导更新为6.25% - 6.75%，颗粒处置指导更新为7500 - 1.5亿美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度收购量总计2.6亿美元，稳定资本化率为6.1%，未收购增值资产或出售建筑物 [16] - 本季度保留率为79.5%，新租赁和续租现金租赁利差分别为22.8%和5.8%，直线租赁利差分别为34.2%和15.4% [17] - 本季度同店现金NOI增长1%，年初至今增长2.2%，受保留率和现金租赁利差积极影响，部分被同店池入住率下降抵消 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业领域健康，租户需求超过新供应，租金持续增长 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 构建并完善平台，识别、评估和批量完成增值工业交易，投资内部流程、员工培训和数据分析 [12] - 有地理多元化的投资组合，可抵御特定市场风险，继续在多个市场寻找投资机会 [11] - 进行首个投机性开发项目，25万平方英尺仓库配送设施预计年底完工，有望达到或超过初始预期 [14] - 行业竞争存在，但公司在60多个市场广泛寻找机会，凭借定价纪律和深入调查，能找到收购机会 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业领域健康，租户需求强劲，公司投资组合表现良好，有大量投资机会 [10][11] - 公司各职能领域运营良好，团队优秀，致力于为股东实现长期每股现金流回报最大化 [24] - 对下半年和2020年前景乐观，预计取得良好业绩 [110] 其他重要信息 - 本季度收购包括俄亥俄州韦斯特杰斐逊85.7万平方英尺亚马逊履行配送设施，亚马逊成为第二大客户，占ABR的1.7% [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 本季度部分收购租约期限长，是否导致资本化率降低，是否遇到更多长期净租赁买家竞争？ - 较长租约期限会使资本化率降低，本季度成功收购一些长租约交易，但并非刻意寻求，公司维持长期现金流门槛，会遇到相关竞争，但能找到产生长期回报的交易 [26][27] 问题: 哥伦布的收购项目竞争情况如何？ - 该项目营销力度小，公司由经纪人直接接洽，竞争范围不如预期广泛，但常规收购会遇到长期投资者和基金经理等竞争 [29] 问题: 新泽西开发项目租户讨论情况和目标收益率是多少？ - 项目即将动工，有租户感兴趣，预计开发回报率在8%左右 [30] 问题: 今年租金利差强劲，全年指导是否更新，是否会超出预期范围？ - 全年租金利差指导仍为中到高个位数，公司对此仍有信心 [33] 问题: 今年保留率高于初始预期的驱动因素是什么？ - 年初对滚动资产有假设，部分原本预计不续租的租户续租，如本季度一个资产零停机续租，若该租户保留，本季度保留率将达100% [34] 问题: 下半年收购情况，建筑市场情况及是否会持续？ - 商人建造商利用市场快速出售资产，只要价格强劲就会持续，但公司在5 - 15年房龄的现有建筑中也看到很多机会，收购管道充足 [40][41] 问题: 收购的定制建筑租赁租金涨幅和年度递增情况如何？ - 租金涨幅在2% - 3%之间，较长租约涨幅较低，长期租约（15年以上）一般约2%，会带来较高直线资本化率 [43][44] 问题: 未来12 - 18个月租户滚动情况需要关注什么？ - 无特别需要关注的，已纳入公司指导范围 [45] 问题: 处置指导降低而收购指导提高的原因是什么？ - 公司原则是当买家出价高于公司对资产的估值时出售，年初有一定预期，但年内调整了预期，仍会按此原则出售资产 [46] 问题: 竞争环境如何，是否推动私人市场估值上升，是否追求不同类型的物业？ - 公司在不同市场竞争情况不一致，未看到新的或增加的竞争，工业是热门资产类别，竞争普遍存在，但公司广泛调查市场，能找到收购机会 [48][49] 问题: 目前资产管道中剩余租约期限情况如何？ - 平均剩余租约期限与过去几年相似，本季度只是租约期限组合不同，11年以上租约不能代表正常租约期限 [51] 问题: 未来收购资本化率是否会在6%以上，符合初始指导范围？ - 公司将全年资本化率指导范围调整为6.25% - 6.75%，有信心在该范围内 [55] 问题: 哥伦布项目的资本化率与传统收购项目的差异如何考虑？ - 该项目租约近15年，建筑新，资本支出低，租金有涨幅，GAAP直线资本化率高，因此资本化率较低，但能产生长期现金流 [60] 问题: 新泽西还有多少开发机会，如何评估？ - 公司拥有的很多资产有多余土地，但部分受现有租约限制，公司会评估市场可行性，若可行会进行营销授权，此类情况较少 [61][66] 问题: 若管道中资本化率低于6%，公司是否接受？ - 公司注重长期回报分析，大租金涨幅、长租约、低资本支出等因素可缓解低资本化率影响，且目前资本成本低，仍能找到立即增值的交易，不一定会趋向低资本化率 [69][70] 问题: 近期制造业数据疲软，租户情况如何？ - 公司客户仍有高度信心，新租赁活动租约期限保持稳定，行动未改变，只是更谨慎、更警觉 [72] 问题: 亚马逊项目对本季度整体资本化率的影响如何，公司对该资产的信心来源是什么？ - 该项目资本化率低于本季度平均水平，若未收购会提高平均资本化率；该资产是通用的亚马逊先进履行中心，亚马逊投入资金，是功能良好的电子商务履行建筑 [78][79] 问题: 2019年第二季度收购活动中增值部分占比如何？ - 本季度未进行增值收购活动 [80] 问题: 月付租约从第一季度到第二季度大幅下降的原因是什么，是否会继续下降？ - 该数据波动大，无突出原因，可能下季度会上升，公司不花时间预测；月付租户倾向于转为长期租约或空置，无明显趋势 [81][83] 问题: 公司如何考虑投资组合销售？ - 公司历史上曾为筹集资金进行投资组合销售，但目前不是主要驱动因素，公司有正经营杠杆，认为发行普通股扩大投资组合规模对公司和股东更有利 [86][87] 问题: 公司资产负债表杠杆率下降情况，是否会继续下降，是否会降低杠杆率范围？ - 全年杠杆率范围为4.75 - 6，目前略低于下限，随着时间推移会趋于稳定；公司会考虑杠杆率范围，目前对4.75 - 6的范围并在低端运营感到满意 [90][92] 问题: 公司租赁业务内部和第三方比例，以及区域项目和集中租赁项目情况如何？ - 公司所有租赁业务都使用第三方经纪人，以利用市场知识和维护良好关系；公司考虑推出区域资产经理，但垂直整合限于资产管理层，不参与物业管理，目前资产经理都在波士顿 [93][95] 问题: 近期市场大型工业交易是否会影响公司单笔交易市场？ - 单笔交易市场不受影响，工业市场所有权分散，公司主要从中小卖家购买资产，其出售原因与大型交易无关，大型交易可能会产生个别资产供公司收购 [97][100] 问题: 特定市场租户续租和租金增长情况，哪些市场收购机会多，投机性开发的上行空间和态度如何？ - 公司不基于特定市场做决策，注重单个资产和收购机会，广泛评估60多个市场；公司将投机性开发视为业务的增量补充，不专门获取土地进行开发，会评估有额外土地的交易的开发潜力 [103][107]