财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为1.58亿美元，即每股0.49美元；GAAP净收入为1.69亿美元，即每股0.54美元 [7] - GAAP每股账面价值增加0.07美元至20.51美元，未折旧账面价值增加0.09美元至21.46美元，其中包含累计CECL储备余额2.6亿美元，即每股0.83美元 [7] - 7月发行3.81亿美元可转换票据，本季度商业和基础设施贷款还款13亿美元，季度末后还款4.72亿美元，扣除各业务7.87亿美元资金投入后，当前流动性增至12亿美元 [7] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款业务本季度贡献DE 1.82亿美元，即每股0.56美元；还款速度加快，本季度还款10亿美元，7月还款3.86亿美元，远高于上季度的2.57亿美元；投资组合规模为164亿美元，93%为高级有担保第一抵押贷款，加权平均风险评级为2.9 [8] - 因第三方模型显示宏观经济前景恶化，CECL一般准备金增加1.04亿美元，达到2.28亿美元，其中1.36亿美元（60%）与写字楼贷款相关；还记录了1500万美元与凤凰城一笔5级混合用途贷款相关的特定准备金 [8] - 住宅贷款业务资产负债表内贷款组合规模为26亿美元，其中非QM贷款16亿美元，符合机构标准的贷款9.94亿美元；固定利率利率风险已完全对冲，对冲工具在季度末有1.7亿美元的正市值；保留的RMBS投资组合公允价值增加2600万美元，季度末达到4.43亿美元 [11] 房地产板块 - 本季度贡献DE 2100万美元，即每股0.07美元；其中1200万美元来自佛罗里达经济适用房基金，该基金表现出色 [12] - GAAP层面，本季度该基金未实现公允价值增加2.09亿美元，扣除少数股东权益后为1.66亿美元，这是由于HUD最近公布的最高租金水平比去年高出7.5% [12] 投资和服务板块 - 本季度贡献DE 2200万美元，即每股0.07美元 [13] - 特殊服务机构的活跃服务投资组合从52亿美元增至57亿美元，主要是由于本季度有7.38亿美元贷款转入服务，其中近70%为写字楼贷款；指定服务投资组合降至1020亿美元，主要是由于40亿美元贷款到期 [13] - 本季度完成3笔证券化交易，并定价了一笔额外的2.18亿美元证券化交易；出售了2项资产，实现GAAP净收益1100万美元，DE净收益500万美元 [14][15] 基础设施贷款板块 - 本季度贡献DE 2000万美元，即每股0.06美元 [16] - 还款2.54亿美元，超过新贷款7800万美元和现有贷款承诺1100万美元的资金投入，投资组合规模较上季度略有下降至23亿美元 [16] - 对一笔小型遗留GE投资计提了400万美元的特定准备金 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - CMBS市场已开放，但利差较宽，AAA级利差为260 - 270个基点；房地产市场交易 volumes下降60% - 70%，市场处于停滞状态 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自成立14年来一直保守经营，业务多元化，涉足商业和住宅贷款、能源基础设施贷款、CMBS贷款发起和投资等领域，拥有1020亿美元的指定特殊服务机构，产生反周期收入 [20] - 通过多元化，公司将对美国写字楼资产的敞口从峰值的26%降至目前的10%，增加了对防御性更强的多户住宅和工业贷款以及低收入多户住宅投资的配置 [21] - 公司杠杆率降至2.4倍，低于同行平均水平；公司将继续保守经营，谨慎寻找增加资金部署速度的时机 [21] - 市场开始正常化，交易 volumes缓慢回升，贷款市场利率下降，公司预计这一趋势将持续，带来大量再投资机会 [22] - 公司拥有250亿美元的银行融资额度，其中80亿美元未使用，还有44亿美元的无抵押资产，在资本市场上具有优势 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美联储加息步伐过快，导致经济放缓，但政府的大规模支出计划抵消了私人建设的放缓，经济处于货币政策收紧和财政政策宽松的拔河状态 [38] - 市场对利率上升和利差扩大感到担忧，但随着利率和利差的下降，市场将出现转机；通胀已大幅下降，劳动力市场也在发生变化 [39] - 公司认为目前房地产市场是自2009年以来部署资本的最佳环境之一，区域银行和大型银行大多持观望态度，为公司提供了机会 [45] - 公司的非交易型REIT和STWD公司资产负债表稳健，能够应对当前的市场环境；公司希望在利率环境改善后加大资本部署力度，提高收益水平 [48][49] 其他重要信息 - 公司信用评级被三大评级机构确认，认可公司的多元化、低杠杆、流动性状况、稳定的盈利状况和信用记录 [18] - 公司拥有全国最大的特殊服务机构LNR，将有机会参与数万亿房地产的重组 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：Woodstar的优势、租金滚动情况以及公允价值评估的假设 - 公允价值增加是由于HUD最高租金提高7.5%，这些增加从7月1日开始生效，因此第二季度收益未体现；估值基于月底的现有租金，考虑了7.5%的租金增长 [52] - 实际租金增长为11%，HUD限制为7.5%，剩余部分可用于明年的租金增长；租金由通胀和中位数收入决定，预计明年租金将继续增长 [53] - 公司的多户住宅投资组合债务利率低，2026年才开始滚动，有足够的空间继续获得类似的现金回报 [55] 问题：新贷款机会的潜在规模，是否会加速处置不良资产以进行投资 - 公司正在考虑出售新泽西的一项大型非应计资产，出售后可部署约2500万美元资金；市场利率和利差的变化将影响出售时机和价格 [57] - 公司有能力在未来一年实现2021年贷款规模的75%，但具体取决于资金流入、贷款还款情况以及公司进一步杠杆化的意愿 [59] 问题：未使用的回购额度 - 未使用的回购贷款额度为3亿多美元，公司会根据贷款情况评估借款人的还款能力和可能性 [60] 问题：LNR特殊服务业务的变化以及对损益表的影响 - 活跃特殊服务业务将随着贷款到期而波动，命名特殊服务业务将因到期而减少，但公司会投资新业务以增加规模；预计2025年该业务收入将增加 [65][66] 问题：多户住宅市场的前景，特别是在10年期国债收益率上升的情况下 - 美联储加息长期来看会导致住房供应短缺，但新屋建设表现强劲；多户住宅市场租金增长放缓，但仍为正增长，公司认为租金回报率在6.5%以上时会有机会 [69][70] - 公司多户住宅投资组合在2021 - 2022年租金增长10%，过去12个月增长7.8%，目前的退出债务收益率较高，有足够的能力偿还贷款 [73] 问题：为何近期没有出现重大信用损失，是时机问题还是积极信号 - 这是时机问题，贷款在到期前可能不会出现问题，但预计明年初短期利率可能下降；市场仍存在风险，公司会谨慎对待每一笔贷款和借款人 [75] - 银行在当前环境下有能力与借款人合作，解决问题，但需要时间；市场尚未完全走出困境 [76] 问题：单户住宅市场的表现、信用状况以及将其资金重新投入商业房地产的可能性 - 公司不参与单户住宅租赁贷款业务；SREIT出售单户住宅租赁资产是为了应对赎回需求，并非不看好该资产类别；人口结构变化对单户住宅租赁市场有利 [84][85] - 公司的住宅贷款业务包括非QM贷款和符合机构标准的贷款，过去一年进行了大规模GAAP减记，但对冲工具带来了1.7亿美元的收益；目前贷款成本下降，整体表现良好，预计信用风险较低 [86][87][88]