财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为1.62亿美元，即每股0.51美元；GAAP净收入为2.12亿美元，即每股0.67美元 [8] - GAAP账面价值本季度增长0.22美元至20.68美元，未折旧账面价值增加0.25美元至21.51美元，较去年增长26% [8] - 本季度新投资和资金投入均为38亿美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款方面，本季度新增15笔高级贷款，总额22亿美元，均为浮动利率；已发放20亿美元新贷款及2.39亿美元原有贷款承诺；本季度还款额为3.19亿美元，预计下半年仍低于正常水平但会高于二季度，7月已收到2.83亿美元还款；贷款组合季度末达到创纪录的165亿美元，同比增长43%，其中92%为高级担保第一抵押贷款，99%为浮动利率；国际贷款占二季度新增贷款的58%，占季度末贷款组合的28%；贷款组合信用表现良好，二季度新增贷款贷款价值比（LTV）为60%，整体投资组合加权平均LTV为61%，加权平均风险评级从上个季度的2.6改善至2.5，截至季度末所有贷款均正常还款；CECL方面，一般准备金较上季度增加800万美元至5900万美元 [10][11][12][13] - 住宅业务方面，本季度10亿美元的购买被同等金额的销售和证券化所抵消；在证券化市场重新定价和住宅贷款利率大幅扩大的情况下，完成了第18次和第19次证券化，共证券化8.28亿美元贷款，并出售2.2亿美元贷款，均实现盈亏平衡；季度末资产负债表上剩余贷款记录了1.08亿美元的未实现按市值计价负调整，相关利率对冲有2200万美元的未实现正调整；贷款组合季度末余额为22亿美元，包括4亿美元机构贷款，平均LTV为68%，加权平均票面利率为4.6%，平均FICO为745；保留的RMBS投资组合季度末为4.16亿美元 [14] 房地产板块 - 本季度贡献DE 2100万美元，即每股0.07美元；佛罗里达经济适用房投资组合表现出色，Woodstar基金本季度实现未实现公允价值增加2.92亿美元，扣除非控股权益后为2.32亿美元，主要是由于房产公允价值增加2.63亿美元；由于HUD最近公布的最高租金水平比去年高9.7%，本季度在租净营业收入（NOI）增加，大部分新租金在6月实施，本季度盈利仅体现部分影响；还记录了与投资组合有利债务相关的2400万美元增加，因为市场利率超过了目前3.7%的混合固定和浮动利率债务 [15] 投资和服务板块 - 本季度贡献DE 3400万美元，即每股0.11美元；在Starwood Mortgage Capital管道业务中，本季度完成2次证券化并定价1次额外证券化，总计3.72亿美元，利润与历史水平一致；特殊服务业务本季度获得9项新的特殊服务任务，总计90亿美元，使指定服务投资组合达到105亿美元，为2016年以来的最高水平 [16][17] 基础设施贷款板块 - 本季度贡献DE 1300万美元，即每股0.04美元；发放了1.91亿美元的1.96亿美元新贷款承诺以及1400万美元的原有贷款承诺，资金发放超过还款5800万美元，投资组合从上个季度的22亿美元增加到24亿美元；还签订了一项5亿美元的新信贷安排，有3年的循环期和2个1年的延期选项，这是一个非按市值计价的安排，保证金要求不允许根据资本市场事件进行估值调整 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 非机构信贷利差自2月美联储停止购买抵押贷款支持证券以来显著扩大，高级债券买家的回撤以及对固定收益资金流出的担忧使利差比预期更宽，住宅贷款融资成本增加；过去几周，非QM证券化市场流动性正在恢复，上周有5 - 6笔交易定价，利差正在收窄 [28][29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用市场波动增加投资，本季度新增近40亿美元投资，使投资组合达到创纪录的270亿美元；第三季度已完成10亿美元商业房地产（CRE）贷款，2022年浮动利率CRE贷款年初至今将超过50亿美元；近期减少投资步伐，计划下半年专注于最具增值性的交易 [19] - 公司投资执行计划更依赖于时机、行业轮动、信贷表现和保持最佳投资状态，而非投资规模；利率敏感性对公司有利，新贷款将设定在当前SOFR水平的下限，若SOFR未来下降速度快于远期曲线将受益 [20] - 公司30亿美元自有房地产投资组合表现最佳，预计佛罗里达多户住宅租金将随中位数收入增长而继续上升；公司认为去年少数股权出售的资本化率远高于当前类似投资组合的交易水平，未来有望实现更多潜在价值 [21] - CRE贷款业务表现出色，本季度新增22亿美元贷款，LTV仅为60%，CRE贷款账簿首次达到200亿美元，其中三分之二的新增贷款来自疫情后；预计下半年CRE交易 volume将放缓，但贷款竞争减少，公司有望获得更好的结构和定价 [23][24] - 公司此前发行的30亿美元CLO以低借款利率进行积极管理，能够以2020 - 2021年的融资利差（比当前低100 - 150个基点）为2022 - 2023年发放的高票面利率贷款提供再融资，预计未来一年能够以远低于当前市场利率的融资利差为15亿美元的高票面利率新增贷款提供杠杆，并获得超额杠杆回报 [25] - 公司自疫情以来重新定位贷款账簿，专注于多户住宅和工业等防御性行业，减少对办公、酒店和混合用途投资的敞口；目前多户住宅贷款占疫情后新增贷款的一半以上，成为最大的资产类别，占投资组合的三分之一，而疫情前仅为13%，2020年第一季度为11%；基础设施贷款业务是CRE业务的重要增长点，提供了贷款抵押品类型的多元化，随着利率上升，杠杆和非杠杆回报持续增加 [26][27] - 公司对利息和本金支付的外汇风险进行全额对冲，由于今年美元走强，这些对冲产生了1.18亿美元的显著收益，若未来美元走弱可提供保护 [28] - 公司能源基础设施投资组合LTV为59%，规模增加到24亿美元，有望实现创纪录的新增贷款年份，且回报率可观；该领域竞争较少，公司预计当前新增贷款可获得中两位数的回报；公司近期增加了一位经验丰富的休斯顿能源市场贷款发起人，并希望在今年晚些时候执行第三次CLO [30] - 公司CMBS管道业务在动荡环境中表现出色，特殊服务投资组合恢复到超过100亿美元，作为长期正向信用对冲，若市场未来下跌将为股东带来更多收益 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美联储加息滞后，目前正以罕见的速度加息以抑制通胀，但通胀主要由大宗商品尤其是油气价格驱动，使用利率工具抑制油气需求可能严重冲击经济；预计夏季过后经济将明显放缓，欧洲已陷入衰退，中国经济增长缓慢，全球经济增长预期下调，不排除第三和第四季度GDP数据不佳 [34][35] - 消费者信心处于数十年来的最低点，储蓄率下降，股票和加密货币市场下跌使全球财富缩水超过12 - 15万亿美元；房地产市场表现良好，公寓租金持续上涨，酒店业务旺季表现出色，工业市场强劲，空置率为个位数；办公市场出现分化，优质A类建筑有租赁需求，而部分老旧建筑无人问津 [36][39] - 加息和资本成本上升将导致建筑活动显著下降，许多已获批项目可能无法开工，这将有利于公寓和酒店市场；公司谨慎运营，保留流动性并制定多种应对市场疲软的情景方案；除住宅市场有临时账面标记外，公司业务本季度表现良好，贷款信用质量优异，将逐步解决账面标记问题 [40][41][43] - 公司认为当前是难得的贷款机会，大多数商业银行退出市场，为公司等另类贷款机构创造了良好条件；公司特殊服务业务规模即将超过100亿美元，有望成为美国最大的服务机构，随着利率上升，将有大量贷款需要重组，为公司带来更多机会 [45][46] - 公司杠杆率低于同行，为2.3倍，而同行分别为3.6倍和3.8倍；公司可选择出售部分流动性较好且有显著收益的房地产资产以提供额外流动性，这将使公司在动荡市场中处于有利地位 [47] 其他重要信息 - 公司除新的基础设施融资安排外，还签订了商业贷款新安排总计9.2亿美元，并完成3亿美元的增额；90%的表内和表外债务为非按市值计价；与金融机构辛迪加签订了ATM协议，可通过市价股权发行计划出售最多5亿美元普通股；本季度发行140万股，总收益3300万美元，平均股价23.54美元；截至季度末，公司现有融资额度下可用资金为93亿美元，无抵押资产为40亿美元，调整后债务与未折旧股权比率为2.3倍 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明Woodstar的估值假设，以及租金增长对公允价值估计的影响 - 租金增长9.7%已完全反映在公允价值调整中，实际NOI增长约12%，因为成本增长低于租金增长；债务为固定利率，不受利率上升影响，且经济适用房租金只能上涨不能下降；租金增长由中位数收入和通胀驱动，预计未来几年仍将显著增长 [53][55][56] 问题2: 美国和欧洲新CRE贷款的相对吸引力如何 - 澳大利亚一笔大交易使国际业务占比有所倾斜；历史上欧洲利差更具吸引力，因利率上升幅度可能低于美国，且部分市场如欧洲办公市场已恢复到疫情前水平；目前两个市场利差都有吸引力，公司会谨慎选择贷款对象 [58] 问题3: 公司股权发行策略变化的原因是什么 - 去年12月发行股权是为了平衡债务与股权比率，以提高信用评级至投资级；本季度选择股权融资是因为高收益债券市场和信贷市场利差扩大，发行高收益债券成本过高，而股票市场相对较好；目前高收益市场已大幅修复，公司对融资组合更有信心 [62][63][64] 问题4: 如何看待疫情后发放贷款的最终到期情况 - 预计贷款还款时间可能会延长，但公司有风险缓释措施；由于租金增长超过预期，债务收益率显著提高，支持在更高利率环境下的再融资；LTV实际上有所下降，业务计划执行速度快于预期，预计贷款还款时间与原计划相似 [70][71] 问题5: 新收回的休斯顿办公楼的解决时间表和处理方案 - 该办公楼位于Galleria区，前景较去年有所改善，有很多租户关注；公司有办公市场专业经验，预计能实现大量租赁；预计在未来3 - 6个月内解决该资产问题 [73][74][77] 问题6: 是否可以利用Woodstar资产增值部分进行借款或增加流动性 - 可以通过增加杠杆或出售额外权益来利用资产增值部分，目前可增加数亿美元的杠杆 [80][81] 问题7: CMBS市场到期贷款再融资的吸引力如何，对市场有何影响 - 这对公司来说是一个良好的贷款周期，竞争对手显著减少，银行因监管原因退出市场；公司将协调借款、资本和贷款部门，根据市场利差和参与者情况寻找机会，在股权和债务方面都有更多资本部署机会 [85][86]