财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为2.4亿美元，即每股0.76美元，其中包括出售奥兰多一处工业资产获得的8500万美元（每股0.27美元）收益 [9] - GAAP收益为3.25亿美元，即每股1.02美元，包括奥兰多资产出售收益以及Woodstar基金公允价值每股增加0.55美元 [10] - GAAP账面价值本季度增长0.54美元，达到每股20.46美元，未折旧账面价值增至每股21.26美元 [10] - 公司本季度进行了44亿美元的新投资，资金来源多样，包括5亿美元的企业可持续发展票据、两个总计15亿美元的CLO以及17亿美元的资金容量增加 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款业务本季度新发放贷款19亿美元，全部为浮动利率第一抵押贷款，其中49%为多户住宅贷款，22%为住宅贷款；贷款组合余额达到创纪录的148亿美元，同比增长33%，92%为高级担保第一抵押贷款，98%为浮动利率 [12][13][14] - 本季度贷款还款7.16亿美元，其中83%为酒店和办公楼贷款 [13] - 第一季度新发放贷款的贷款价值比（LTV）为57%，整体投资组合的加权平均LTV为61%，加权平均风险评级为2.6% [15] - 本季度完成了第三个商业房地产CLO，总额为10亿美元，包含多种物业类型，初始利差为SOFR加164个基点，初始预付款率为84% [17] 住宅业务 - 本季度购买了18亿美元的贷款，出售和证券化了19亿美元的贷款，通过有效的对冲策略实现盈亏平衡 [18] - 贷款组合本季度末余额为24亿美元，包括4亿美元的机构贷款，平均LTV为68%，平均FICO评分为745 [19] - 保留的RMBS投资组合本季度末余额为3.11亿美元 [20] 房地产板块 - 本季度该板块贡献了2200万美元的DE，即每股0.07美元 [22] - Woodstar基金本季度公允价值未实现增加2.18亿美元，扣除非控股权益后为1.73亿美元，主要由物业价值增加1.37亿美元、有利的债务情况增加6500万美元以及LIBOR上限价值增加1600万美元三部分组成 [22][23][24] 投资和服务板块 - 本季度该板块贡献了3000万美元的DE，即每股0.09美元 [26] - 旗下Starwood Mortgage Capital完成了两笔证券化交易，并定价了另外两笔总计6.68亿美元的证券化交易 [26] - 特殊服务部门本季度获得了六笔新的服务任务，总计60亿美元，使指定服务投资组合达到980亿美元，为2016年以来的最高水平 [27] 基础设施贷款板块 - 本季度该板块贡献了1300万美元的DE，即每股0.04美元 [28] - 执行了2.31亿美元的新贷款承诺，其中2.11亿美元已发放，贷款组合从上个季度的21亿美元增加到22亿美元 [28] - 完成了第二个5亿美元的基础设施CLO，初始利差为SOFR加189个基点，初始预付款率为82% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 酒店市场，BAML Research数据显示酒店入住率和房价自疫情开始以来首次持续高于疫情前水平，公司本季度上调了四家酒店的风险评级 [41] - 多户住宅市场，租金持续上涨，公司预计其佛罗里达多户住宅投资组合的账面价值将随着租金上涨而显著上升 [25][37] - 物流资产市场，由于资本化率较低，借款困难，长期租赁的物流资产受资本化率变化影响较大，短期物流资产表现较好 [83][84] - 办公市场，不同地区表现差异较大，迈阿密等南方强劲经济体的办公市场表现良好，纽约等地区优质资产租赁情况较好，但普通资产面临挑战 [85][86] - 零售市场，仍面临挑战，但偶尔会出现投资机会 [87] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续转型抵押品组合，增加多户住宅和住宅贷款的比例，减少对酒店和办公楼贷款的敞口 [13][40] - 扩大国际商业房地产贷款业务，该业务目前占贷款组合的四分之一，并有望继续增长 [43] - 利用市场竞争减少的机会，增加多户住宅贷款业务，目前多户住宅贷款业务占投资组合的32%，是疫情开始时的四倍多 [39] - 在住宅贷款业务中，增加对冲比率，继续证券化贷款，并将未证券化贷款转移到非按市值计价的融资工具中 [45] - 能源基础设施贷款业务表现良好，预计今年将实现超过10亿美元的业务量 [110] - 公司的特殊服务业务规模扩大，命名服务投资组合达到980亿美元，为公司提供了信用对冲 [47] - 公司计划继续保持多元化、低杠杆的资产负债表，以降低借款成本，目标是成为投资级公司 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前机会众多，银行收缩业务，借款人更倾向与公司这样的关系型管理者合作，公司团队执行能力出色 [69] - 鉴于公司较低的LTV和对资产价值的关注，预计在处理不良资产时仍能实现净收益 [70] - 公司股票自成立以来每年为股东带来12%的回报，表现优于同行，目前股价相对于账面价值的倍数处于历史低位，具有投资价值 [36][38] - 随着利率上升，公司的收益将增加，特别是当LIBOR超过所有LIBOR下限后，收益增长将加速 [63][64] - 多户住宅市场租金增长强劲，尽管利率上升可能对资本化率造成压力，但租金增长将抵消这一影响，预计该市场将继续保持稳定 [82] - 公司预计经济可能会出现衰退，但由于公司投资组合的LTV较低，有足够的缓冲空间，衰退可能会带来更好的投资机会 [119][120] - 公司认为房地产市场的替换成本不断上升，将支撑现有资产的价值，对公司的贷款业务有利 [139][140] 其他重要信息 - S&P在本季度将公司的企业评级上调至行业最高水平，预计未来将降低公司的借款成本 [48] - 公司拥有超过12亿美元的嵌入式公允价值房地产收益，可在任何时候实现 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度盈利强劲，股息或特别股息的展望如何？ - 关于奥兰多资产出售带来的特别股息，公司将根据全年应税收入情况，在接近年底时决定是否发放，目前不会做出决定 [58] 问题2: 利率敏感性如何，利率上升到什么程度会变得不利，以及利率上升25个基点和50个基点时的吸引力如何？ - 利率上升对公司的影响取决于利率曲线的形状，公司目前平均LIBOR下限为54个基点，低于大多数同行，随着LIBOR超过LIBOR下限，公司将从利率上升中受益，且利率越高，收益越高 [59][60][64] 问题3: Woodstar资产租金增长的可见性如何，从CPI或AMI数据公布到租金增长反映在损益表上需要多长时间？ - 对于2022年，公司有100%的可见性，HUD两周前公布了9.1%的租金增长，公司选择在未来六个月内逐步实施，但租金增长可立即生效；对于2023年，公司有一个估计，但由于涉及三年前的中位数收入水平、两年的实际CPI和一年的预计CPI，存在一些不确定性 [97][98][99] 问题4: 如何考虑当前最有吸引力的资金使用方式？ - 国际贷款业务将成为今年业务的重要组成部分，预计将超过30%；国内贷款业务将继续专注于多户住宅；非QM贷款业务具有吸引力；能源基础设施贷款业务表现良好，预计将实现超过10亿美元的业务量；房地产投资可能不会大幅增加 [105][110][111] 问题5: 如何在强劲增长和可能的经济衰退之间取得平衡，以及如何利用本季度非QM市场的混乱，对该业务的展望如何？ - 公司拥有庞大的生态系统，可以根据市场情况调整投资策略，即使在经济衰退期间，也能通过现有资金保持投资；公司在非QM市场积极投资，利用利差扩大和市场混乱的机会，该业务的信用状况良好，公司将继续证券化贷款，并认为当前的非QM贷款具有投资价值 [116][129][132] 问题6: 是否预计商业房地产价格会出现调整，如何平衡替换成本上升和资本化率扩大的因素，对明年商业房地产价格的展望如何？ - 低资本化率的资产类别可能会面临压力，但租金增长将起到重要作用；公寓和单户出租市场可能会出现25 - 50个基点的资本化率上升；替换成本不断上升，将支撑现有资产的价值；多户住宅开工量虽处于历史高位，但很多项目可能无法按时交付，对现有资产和贷款业务有利 [135][136][140] 问题7: 经济适用房的资本化率与多户住宅和其他资产类别相比会如何变化？ - 公司在多户住宅投资组合中采用的资本化率高于市场水平，有很大的缓冲空间；经济适用房的租金只能上涨不能下跌，对海外投资者具有吸引力，被视为通胀保护债券，预计其资本化率将高于市场利率资本化率 [144][145] 问题8: 对市场交易前景的预期如何，今年商业房地产贷款的发放情况如何？ - 预计市场交易量将下降，但公司的商业房地产贷款发放量预计与去年持平或略低；目前市场上有很多资产待售，特别是多户住宅，但其他资产类别的交易相对较少；非交易型REITs是市场的重要买家，将推动交易和贷款发放量 [146][147][148]