财务数据和关键指标变化 - 第四季度可分配收益（DE）为3.35亿美元，即每股1.10美元；全年DE为7.94亿美元，即每股2.63美元，两个时期的DE均包含与出售新成立的WoodStar经济适用房投资基金权益相关的1.91亿美元（每股0.62美元）收益 [10] - 2021年全年新投资达167亿美元，通过多种资本来源融资，包括股权发行、公司债务和CLOs [11] - 未折旧账面价值本季度上涨超20%，达到20.74美元，为2013年SWAY分拆以来的最高水平 [37] - 调整后债务与未折旧权益比率从上个季度的2.5倍降至2.3倍 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款方面，第四季度发放了33笔总计44亿美元的贷款，全年发放72笔总计100亿美元的贷款，为13年历史中最高的季度和年度发放量；全年发放金额中，42%为多户住宅贷款，15%为工业贷款，抵押品组合中多户住宅占比从一年前的16%升至27%；第四季度发放新贷款26亿美元，发放现有贷款承诺2.44亿美元；国际贷款占第四季度发放量的33%，全年的28%；全年发放的100亿美元贷款均为浮动利率，年末140亿美元余额中98%为浮动利率；国内贷款加权平均LIBOR下限从年初的141个基点降至66个基点；本季度收到贷款还款6亿美元，A类票据销售6400万美元，全年还款37亿美元，A类票据销售3.3亿美元；近三分之一的2021年还款来自办公领域，该领域目前占贷款组合的比例低于30%；贷款组合信用表现良好，加权平均贷款价值比（LTV）仍为61%，加权平均风险评级降至2.6%；当前预期信用损失（CECL）准备金与上季度基本持平，为5900万美元 [12][13][14][15][16][17][18] - 住宅贷款方面，第四季度收购了18亿美元的贷款，全年收购量创纪录地达到45亿美元；年末资产负债表上的贷款组合余额为26亿美元，加权平均票面利率为4.2%，平均LTV为67%，平均FICO为748%；年末余额中有10亿美元为机构投资者贷款，票面利率比非合格抵押贷款（non - QM）约低90个基点；季度末后，出售了7.45亿美元的此类贷款，目前机构投资者贷款组合余额为3.6亿美元；非QM方面，本季度进行了第14次和第15次证券化，总计证券化8.7亿美元贷款，全年共进行6次证券化，总计23亿美元；留存的住宅抵押贷款支持证券（RMBS）组合年末余额为2.5亿美元 [19][20] 房地产板块 - 第四季度成立了WoodStar基金，持有佛罗里达州超过1.5万套经济适用房单元；该基金积极营销，以23亿美元的资产估值向全球成熟机构投资者出售了总计20.6%的权益；由于该基金的会计处理，财务报表呈现发生变化；按公认会计原则（GAAP），该基金采用投资公司会计，投资按公允价值列报于资产负债表，每季度通过GAAP收益确认价值变化；公司作为管理成员，将基金账户并入财务报表，因此对该投资保留公允价值会计基础；因会计变更，GAAP权益增加12亿美元，将现有基础从折旧成本提升至公允价值；出售20.6%权益收到现金，确认了1.91亿美元的DE收益；在基金成立前，10月份将WoodStar I的债务增加了1.63亿美元，票面利率为LIBOR加2.11%，LIBOR上限为1%；该投资组合迄今再融资总计3.5亿美元，超过全额返还了原始股权基础；注销了500万美元的递延债务发行成本 [21][22][23][24] 投资和服务板块 - 旗下管道公司Starwood Mortgage Capital本季度完成两笔总计2.07亿美元的证券化交易，全年证券化总量达到每笔12亿美元 [26] - 特殊服务机构本季度获得6笔总计50亿美元的新服务任务，全年获得26笔总计210亿美元的任务，指定服务组合达到950亿美元，为2017年以来的最高水平；活跃服务组合保持稳定，为73亿美元，因5亿美元的解决方案被同等金额的转入服务所抵消 [27] 基础设施贷款板块（SIP） - 第四季度收购了4.27亿美元的贷款，全年总量达到7.72亿美元；本季度发放新贷款相关资金4.11亿美元，发放现有贷款承诺1700万美元；发放资金超过还款1.48亿美元，使投资组合从上个季度的18亿美元增至21亿美元 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年美国商业房地产（CRE）交易 volume 近6000亿美元，2007年约为5000亿美元，2015 - 2019年为5000 - 5500亿美元，2021年其中约2450亿美元为多户住宅交易，创历史新高 [109][110] - 非银行贷款领域2021年较2019年增长约30% - 40%，约增加1000亿美元以上的贷款 [112] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于无追索权和非按市值计价的融资，自季度末以来完成了两笔CLO，包括10亿美元的CRE CLO和5亿美元的基础设施CLO，还完成了第四次可持续发展债券发行，为5年期5亿美元，固定票面利率为4%和3.8%；第四季度还发行了4亿美元的3年期可持续发展债券，票面利率为3.75%，并以高于账面价值的溢价筹集了3.93亿美元的普通股 [30][31] - 公司认为当前环境为全球部署增值资本提供了独特机会，尤其在欧洲和澳大利亚持续拓展业务，2021年28%的投资位于欧洲和澳大利亚 [37][40] - 公司希望保持较低杠杆以降低资产负债表风险，认为较低杠杆和风险应意味着较低股息收益率，相信公司未来将以更高的市净率交易 [39] - 公司在CRE贷款领域表现出色，预计第一季度发放量强劲，已完成10亿美元贷款发放，75%为多户住宅和工业贷款，且有更多贷款正在完成中；浮动利率贷款组合旨在在通胀环境中表现出色，随着LIBOR上升和高于市场的遗留LIBOR下限逐渐消除，预计将增加收益 [43][44][45] - 住宅非QM贷款业务在2021年创纪录发放后，本季度表现强劲，收购超18亿美元贷款并证券化9亿美元；季度末后出售超7亿美元机构投资者贷款，预计未来将主要通过非按市值计价的聚合融资和表外证券化融资运营该业务；随着利率上升，预计提前还款减少，将增加现有留存投资组合的回报 [50][51] - 在房地产板块，公司预计WoodStar投资组合的收入将随着佛罗里达州工资增长而继续上升；Bass Pro主租赁组合受益于强劲信用和基于消费者物价指数（CPI）的递增条款，预计9月将首次大幅递增 [52][53][54] - 在REIS业务中，SMC是2021年最大的非银行商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）贷款发放机构，特殊服务机构再次被确认为唯一获得标准普尔最高评级的CMBS特殊服务机构，附属CMBS投资组合表现良好 [56] - 基础设施贷款板块（SIP）继续多元化投资组合和资金来源，完成了第二笔积极管理的5亿美元CLO，预计未来将继续多元化和发展该业务 [58][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2021年是公司非凡的一年，各业务表现出色，能够利用全球各业务线的投资机会；当前业务环境对公司有吸引力，有大量投资机会可供选择 [36][40] - 房地产市场处于30 - 35年来最强劲的时期，多户住宅和工业是最强劲的资产类别，租金增长加速，租户愿意支付租金上涨；单户出租业务成熟，但部分地区购房比租房便宜；办公市场因城市而异，部分城市的参观活动增加，预计将出现复苏；酒店市场两极分化，度假村和度假导向型资产表现出色，大城市酒店较弱但团体活动有望回升；零售市场虽谨慎但乐观，消费者财富将继续支撑购物 [74][75][76][77][78][80][81][82] - 预计租金增长将抵消利率上升对房地产价值的影响，供应增长因劳动力和材料成本上升而面临困难，公司62%的LTV在资产价值上升情况下将降至55%；今年上半年房地产市场将平稳发展，随着美联储加息，经济可能放缓，但认为加息难以改变通胀率，公司整体处于良好时期 [83][85][86][87][88] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提醒部分陈述为前瞻性陈述，基于管理层当前预期和信念，实际结果可能因多种趋势和不确定性而与陈述有重大差异，公司无义务更新前瞻性陈述；会议还讨论了非GAAP财务指标，其与GAAP财务指标的调节可通过公司向美国证券交易委员会（SEC）的文件获取 [4][5][6][7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：第四季度发行股权的决策驱动因素是什么？ - 公司选择维持2.2倍的债务水平以确保安全，因业务活动预测需要在当时筹集股权；同时需偿还5亿美元债务，通过小额债务发行和股权发行解决；若业务持续快速增长，如CRE贷款再发放100亿美元，将需要大量资本；公司重视评级和评级机构的看法，维持较低杠杆有助于获得更好的信用评级和更低的资金成本 [93][94][95][96] 问题2：随着递延收益用完，无法保留收益是否也是发行股权的考虑因素？ - 公司已用完此前创造的收益庇护，未来若收益超过股息，可能需支付特别股息或提高股息；公司正在考虑如何处理该问题，认为股权资产提供了有趣的机会，可通过多种方式在保留核心资产的同时实现增长 [97][99][101][104][105] 问题3：2021年非银行贷款发放量激增的驱动因素是什么，是否有令人担忧的趋势？ - 较低的LIBOR使借款人有动力摆脱高LIBOR下限的贷款，以获得更宽的利差；2020年业务计划在幕后执行，2021年很多计划得以实施并可进行再融资；美国CRE交易 volume 创纪录，大量资本寻求投资机会；人们看好房地产和通胀，欧洲市场机会增加；非银行贷款领域较2019年增长30% - 40%；CRE CLO市场回调可能使小公司面临资金压力，业务增长放缓，而公司不受此影响，可能获得更高收益；预计上半年市场强劲，下半年随着业务计划实施和LIBOR下限消除，业务可能放缓 [108][109][110][111][112][113][114][115][116] 问题4：如何看待部分规模较大的抵押房地产投资信托（REIT）公司股价低于账面价值，是否是公司扩大规模的潜在机会？ - 从公平市场价值收益和WoodStar估值来看，公司股价也可视为低于账面价值；董事会通常不会以低于或接近账面价值出售公司，还存在管理团队去留等社会问题；市场过于分散，收购竞争对手可能无法增加市场份额，反而增加资本部署需求；公司曾考察多元化业务，但因社会问题和对对方账面价值准确性的疑虑而未能达成交易 [117][118][119][120] 问题5：CRE CLO利差回调对非QM融资市场有何影响，如何影响年末投资组合、定价和业务需求？ - 与CRE CLO市场类似，债券买家因预期大量发行而等待后期以更低价格购买，导致端到端证券化市场出现回调；一些贷款发放机构需快速出售贷款，出现低价整笔贷款销售情况；公司作为长期持有者，拥有非按市值计价的融资渠道，可等待市场时机进行机会主义证券化；公司一直在根据市场价格调整收购价格，目前购买价格在101 - 102.5之间；公司对利率进行套期保值，套期保值收益显著，可抵消可能的小幅减值；公司历史上的证券化和CLO定价通常优于市场，将继续等待机会进行操作 [122][123][124][125][126][127] 问题6：是否会出现类似以往波动时期的机会性购买机会？ - 有一些资产在交易，保险公司可能会因寻求净息差（NIM）而购买债券；市场上证券化产品按25%的条件提前还款率（CPR）计算，但实际可能出现低提前还款情况，公司的投资组合将因此表现出色；该业务占公司收益的8%，目前市场回调对公司有利，公司将放缓业务量；公司认为该业务非GAAP下的净资产收益率（ROE）可达17% - 18%，但GAAP要求按10% - 11%记录；公司喜欢当前价格的风险回报，认为市场回调是短期现象 [128][129][130][131][132][133][134][138] 问题7：考虑到本季度的一次性项目、资本部署和强劲的上半年增长前景，未来的运营利润率收益如何？ - 公司有一些因疫情未正常运作的贷款将恢复正常，如American Dream资产，这将增加收益；公司目前资金部署较慢，但收益潜力高于过去；房地产市场受股市波动影响，资金流入使房地产成为安全避风港，压低了资本化率；公司的浮动利率贷款组合将受益于利率上升，借款人的租金收入增加，覆盖比率将保持稳定或受益；公司业务复杂，存在非经常性项目，但创造了大量价值，不应过于关注GAAP收入数字 [142][143][144][145][146][147][148]