财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为1.55亿美元，即每股0.52美元 [21] - 本季度在多元化平台上部署了38亿美元资本，并完成了5.8亿美元的公司债务发行 [21] - 公司市值210亿美元，股票价格26美元，市净率1.18倍，股息收益率7.4%，较10年期美国国债高出近600个基点 [16][17] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款业务本季度发放了17亿美元贷款，资助了1.4亿美元新贷款和1.72亿美元现有贷款承诺，国际贷款占第三季度新增贷款的21%和商业贷款总额的26%，偿还8.72亿美元后，商业贷款组合季度末达到创纪录的121亿美元 [21][22] - 住宅贷款业务本季度完成了18亿美元的贷款收购，其中2.62亿美元来自2019年证券化产品的解包，还完成了第13次证券化，涉及贷款本金余额4.7亿美元，资产负债表上的住宅贷款组合季度末加权平均票面利率为4.4%，平均贷款价值比（LTV）为67%，平均FICO信用评分为746 [23][24] 房地产板块 - 本季度贡献了2000万美元的可分配收益，加权平均入住率稳定在97%，混合现金收益率本季度提高到18.9% [24] - 季度末后，佛罗里达州第一个经济适用房投资组合Wood star 1的债务增加了1.63亿美元，以较低的资金成本替换了2.17亿美元的债务（LIBOR + 271），新增了3.8亿美元的债务（LIBOR + 211），此次再融资收回了该投资的全部股权基础，并额外获得了1.4亿美元 [25] 投资和服务板块 - 本季度报告的可分配收益为3400万美元 [27] - 在Starwood Mortgage Capital管道中，完成了一笔1.13亿美元贷款的单一资产、单一借款人证券化，并定价了一笔总额为2.39亿美元贷款的管道证券化交易，该交易在季度末后结算 [27] - 特殊服务业务中，本季度指定服务组合增加了123亿美元，达到914亿美元，原因是分配了17个商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）信托，未偿还本金余额为149亿美元，活跃投资组合本季度解决了15亿美元的贷款，使该投资组合余额降至73亿美元 [28] 基础设施贷款业务 - 本季度贡献了1100万美元的可分配收益 [28] - 收购了9000万美元的新贷款，并根据现有贷款承诺资助了1600万美元，偿还了1.13亿美元，使投资组合保持在18亿美元 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产市场中，除单户出租房外，多户住宅市场目前可能是最强劲的市场，公司作为股权投资者拥有近10万套多户住宅单元，每日租约续约情况显示该市场呈现前所未有的强劲态势，租金出现全国性的高两位数增长 [34] - 预计今年房地产交易总额将超过550亿美元，其中多户住宅交易首次超过200亿美元，市场上多户住宅机会增多，推动了整体交易量增长，且目前大部分贷款为浮动利率，与全球金融危机前更多固定利率贷款的情况不同 [74][76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在未来几个月继续在商业房地产贷款（CREE）、住宅贷款和能源基础设施业务中发行担保债务凭证（CLO）和证券化产品，将更多负债转移至匹配期限、无追索权、非按市值计价的融资工具 [6] - 公司拥有多元化的业务线，包括特殊服务、CMBS发起业务和CMBS B级投资业务等，这些业务具有较高的净资产收益率（ROE），新的投资基金将使公司能够从第三方资本中每年获得现金管理费和激励费 [12][13] - 公司认为可以通过增加杠杆或实现潜在收益并重新配置资本来增加收益和股息，但目前没有改变低杠杆、主要表外匹配融资模式的计划 [17][18] - 公司在国际市场（欧洲和澳大利亚）看到了越来越多的贷款机会，国际市场竞争相对较小，银行在贷款审批上更严格，公司可以利用自身的承销技能填补资本结构中的缺口 [94] - 行业内可能会出现更多的企业并购活动，公司有能力参与大型和小型交易，并考虑拓展中端市场贷款业务 [71][72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 房地产市场正在追赶其他资产类别，随着全球疫情最坏时期过去，房地产价值不仅在企稳，而且在迅速上升，多户住宅市场表现强劲，租金上涨显著 [33][34] - 公司认为其拥有的资产具有较高的潜在价值，如佛罗里达州的经济适用房投资组合，尽管出售部分股权，但仍认为该资产的估值低于其公允价值，且这些资产能提供稳定的现金流支持股息支付 [35][37] - 公司投资贷款组合的ROE达到12.6%，处于多年来的高位，尽管市场竞争激烈，但由于建筑成本上升和劳动力短缺，现有贷款的LTV将下降，为公司业务提供了有利环境 [38][41] - 公司认为自身在市场上具有独特优势，以较低的市净率交易，但拥有多元化的业务、未实现的收益、大量未抵押资产和第三方费用流，具备较强的盈利能力和股息支付能力 [16][42] - 公司各业务线都在实现或超过目标ROE，预计第四季度和明年第一季度业务量将较大，整体经营状况良好，对未来发展充满信心 [47][69] 其他重要信息 - 公司本季度发行了4亿美元的5年期无抵押可持续发展债券，票面利率为3.625%，所得款项用于赎回9月按面值提前偿还的7亿美元、票面利率5%的无抵押票据 [29][30] - 公司将定期贷款额度增加了1.5亿美元至7.9亿美元，将公司循环信贷额度增加了3000万美元至1.5亿美元，并将资产覆盖率契约从5倍调整为2.5倍，增加了约10亿美元的借款能力 [31][32] - 公司拥有一个名为LPM的数据库，用于管理、销售和监控其服务的投资，公司考虑将其发展为为小型机构提供服务的业务，类似于BlackRock的BlackRock Solutions [79][80] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于Wood star投资组合出售，买家情况如何，公司出售更多股权的意愿如何，以及资金再分配方向和股息调整可能性 - 买家是大型离岸主权财富基金，未来有增加投资的意愿，但公司暂不方便透露具体信息 [51] - 公司是否出售更多股权取决于能否在其他业务中找到足够有吸引力、有一定期限的投资机会，目前公司贷款业务规模有望扩大，若能将大额贷款业务量从80亿美元提高到140 - 150亿美元，公司可能会考虑从该投资组合中获取更多收益并重新投资 [53][58] - 资金再分配方面，公司会每天评估七个不同业务领域，目前大型贷款商业房地产（CRE）业务环境良好，是核心业务，但能源基础设施业务和非合格抵押贷款（Non - QM）业务在第四季度也颇具吸引力，而房地产板块由于核心现金流类物业的资本化率变化，目前较难增加投资 [65][67][68] - 关于股息调整，这是一个长期问题，公司目前处于有利地位，有能力考虑增加股息，但需要进一步观察未来一两年的业务发展情况，且这需要董事会进行讨论 [69][77] 问题2：公司在PropTech方面是否有自有技术，是否存在隐藏价值，以及在并购方面的重点 - 公司拥有一个名为LPM的数据库，用于管理和监控大量投资，公司考虑将其发展为为小型机构提供服务的业务，这可能是一个高ROE的业务机会，但目前尚未实施 [79][80][81] - 并购方面，公司会关注所有机会，但在房地产投资信托（REIT）领域进行敌意收购非常困难，因为指数基金通常不愿投票，且REIT有严格的所有权限制和保护措施，行业在疫情期间有很多并购讨论，但实际发生的较少 [83][84] 问题3：出售房地产资产对提升信用评级和降低债务成本有何影响，以及本季度住宅贷款收购机会增加的原因和未来部署节奏 - 公司认为出售资产获得的大量收益应有助于提升信用评级，但评级机构可能认为这些收益不具有持久性，因此对评级影响不大，公司的决策并非以评级为导向 [86][87] - 本季度住宅贷款收购量增加，部分原因是公司解包了部分信托以寻求更好的融资，同时公司拥有一家贷款发起机构的优先股投资，预计2022年将完全拥有该机构，其发起的贷款是收购量的重要来源，此外，政府支持企业（GSE）撤回部分业务，非机构发起机构如公司能够介入并可能将部分贷款转售给GSE，这也增加了收购量 [89] - 未来，公司看好低LTV、高信用评级的住宅贷款，认为只要提前还款速度合理，仍可获得两位数回报，但如果票面利率大幅下降，公司可能会减少投资 [90][91] 问题4：国际市场贷款机会增加的原因，以及国际市场与美国国内市场在资产配置上的差异 - 欧洲和澳大利亚市场竞争相对较小，银行在贷款审批上更严格，不太愿意进行过渡性贷款，公司可以利用自身的承销技能填补资本结构中的缺口，且欧洲市场直接贷款比例较高，超过80% [94][96][97] - 国际市场中办公室资产占比较高，部分原因是欧洲缺乏成熟的机构多户住宅市场，而美国市场有更多经纪业务带来的交易机会 [96][97] 问题5：2022年即将到期的大型贷款项目的还款情况 - 2022年有两笔大型贷款，一笔是华盛顿特区的办公楼贷款，另一笔是伦敦的混合用途贷款，这两笔贷款质量很高，还款很容易，公司对2022年到期贷款组合的还款情况不担心，整体信用表现良好 [101][102] 问题6：非合格抵押贷款（Non - QM）的收益率情况以及市场发展前景 - 非合格抵押贷款市场有很大的增长空间，目前其与机构贷款的利差在收窄，预计利差稳定在比机构贷款高100 - 150个基点时，市场可能会吸引更多不符合传统银行贷款条件的借款人，从而继续增长 [108] - 市场增长还取决于政府对GSE的政策，若GSE更多地专注于特定使命业务（如低收入经济适用房），则非合格抵押贷款市场的空间可能更大，目前非合格抵押贷款的票面利率仍在4%左右，且在证券化市场中可获得高达11倍的杠杆，具有较高的吸引力 [109][111] 问题7：基础设施法案对公司基础设施业务的影响，以及是否考虑设立数字基础设施信贷基金 - 基础设施法案中的许多项目要到明年年中或2023年才会启动，政府项目的实施可能会比较缓慢且成本较高，但如果政府与私营企业合作，公司将有机会提供贷款，公司在能源基础设施领域拥有从股权到债务的全业务能力，有望受益于相关机会 [116][117] - 公司基础设施业务在第四季度发展态势良好，随着疫情影响逐渐消退，业务前景乐观，但关于是否设立数字基础设施信贷基金，未给出明确答复 [119]