财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为1.53亿美元，即每股0.51美元 [8] - 部署31亿美元资本，并在商业、住宅和基础设施贷款业务中完成证券化 [9] - 商业贷款组合在季度末达到创纪录的115亿美元，过去一年增长近25% [10] - 住宅贷款组合季度末余额为6.37亿美元，保留的RMBS投资组合为2.32亿美元 [13] - 物业部门可分配收益为2000万美元，租金收取率98%，加权平均入住率稳定在97%，混合现金收益率增至18.5% [14] - 投资和服务部门报告DE为4800万美元，特殊服务费用本季度增长31%至1600万美元 [15][16] - 基础设施贷款贡献DE为800万美元，投资组合增至18亿美元 [17] - 季度末现有融资额度下可用资金为83亿美元，无抵押资产为28亿美元，调整后债务与未折旧股权比率为2.2倍，当前流动性为13亿美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款本季度发放17亿美元，其中14亿美元已发放，还发放了1.49亿美元的现有贷款承诺，预付款为11亿美元，A类票据和夹层贷款销售总计2.31亿美元 [10] - 完成13亿美元的CRE CLO，贷款组合加权平均LTV为61%，零售敞口低至3%，利息回收率100%，非应计贷款低于2%，CECL一般准备金季度内减少1200万美元至4800万美元 [11] - 纽约市一个住宅项目的贷款抵押品止赎本季度正式完成，相关转让税使本季度可分配每股收益减少0.02美元 [12] - 住宅贷款业务收购总计6.63亿美元，完成11和12次证券化，总计5.64亿美元，贷款组合季度末余额为6.37亿美元，加权平均票面利率为5.2%，平均LTV为68%，平均FICO为739 [13] 物业部门 - 可分配收益为2000万美元，租金收取率98%，加权平均入住率稳定在97%，混合现金收益率增至18.5% [14] 投资和服务业务 - 报告DE为4800万美元，管道业务活跃，5.42亿美元贷款在三笔交易中证券化或定价，特殊服务费用本季度增长31%至1600万美元 [15][16] - 季度末后被任命为12个CMBS信托的特别服务商，余额为122亿美元，预计服务投资组合达913亿美元，活跃服务投资组合达87亿美元 [16] - 季度内出售一项成本基础为2500万美元的资产，售价3000万美元，净DE收益500万美元，GAAP收益1000万美元，季度末该投资组合未折旧余额为2.5亿美元 [16] 基础设施贷款业务 - 贡献DE为800万美元，收购1.68亿美元新贷款，发放2300万美元现有贷款承诺，还款8500万美元，投资组合增至18亿美元 [17] - 完成5亿美元的基础设施CLO，加权平均票面利率为LIBOR加181个基点，预付款率为82% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体房地产市场保持健康，流动性充裕推动各类资产价值上升，房地产AAA级债券利差仍宽于企业AAA级债券，资本流向多户住宅和工业等优质安全资产类别，酒店和办公市场存在不同情况 [33] - 单户和公寓租赁市场处于多年来最佳状态，人们消费能力强，零售支出、休闲旅游和房价都显示人们在各方面消费活跃 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过CLO和证券化融资改变了期限错配问题，构建了稳固的资产负债表，将此模式应用于多个业务领域 [36] - 利用Starwood Capital的规模和全球布局，有意识地将国际业务敞口自疫情开始以来增加了42%，目前占贷款组合的27%，未来一年将继续增加对国际贷款机会的敞口 [27] - 公司董事会考虑了十几个可增加到平台的垂直领域，将评估和关注这些机会以加速增长、提高ROE并实现提供安全、稳定股息的目标 [38] - 公司在商业贷款业务上利用过去17个月积累的势头，有望在2021年实现创纪录的贷款发放，预计到秋季达成 [25] - 公司希望获得投资级评级，认为规模增长有助于提升评级，但目前公司业务模式独特，在评级机构模型中存在一些不被合理计算的情况，需要与评级机构沟通解释 [75][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 整体房地产市场健康，流动性充裕推动资产价值上升，但不同资产类别表现不同，酒店市场部分资产定价过高，办公市场部分城市空置率高，难以进行承保 [33][34] - 单户和公寓租赁市场良好，人们消费能力强，但政府的财政刺激政策可能导致经济不平衡和不健康，应帮助人们就业而非提供补贴 [35] - 公司通过CLO和证券化融资改善了资产负债表，国际业务提供了更好的利差和较少的竞争，是公司的主要差异化优势 [36][37] - 公司对自身业务表现满意，将继续利用信用优先的理念寻找机会，多元化业务，为股东提供稳定回报 [30] 其他重要信息 - 公司7月发行4亿美元无抵押可持续债券，票面利率为3 5/8%，是抵押REIT有史以来定价最紧的5年期无抵押债券发行，认购倍数超过4倍 [22] - 公司首次聘请惠誉对此次交易进行评级，获得BB +企业和债券评级，惠誉认为公司业务模式多元化、资产质量强、经营业绩稳定、杠杆率相对较低、利息覆盖适当、资金来源多样且期限合理、流动性良好 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：幻灯片27显示的财务能力中，季度间批准但未提取的信贷额度增加近6亿美元的驱动因素是什么？ - 增加的主要驱动因素是4亿美元无抵押可持续债券的发行，获得现金后偿还了部分信贷额度，从而提高了批准但未提取的额度，9月偿还部分12月到期债务后该数字会下降，这是无抵押债券发行导致的时间性问题 [42] 问题：与疫情前相比，公司目前的流动性状况如何？是否因流动性过高对收益产生拖累？当前资本基础能支持多大的投资组合规模？ - 公司目前现金略高于最优水平，因12月有到期债务，虽已筹集部分资金，但仍保持谨慎持有较高现金余额，相比去年拖累收益程度降低，约为每股0.02美元 [48] - 当前资本基础能支持的投资组合规模取决于杠杆率，若像部分同行那样高杠杆运营，可拥有更大投资组合，但公司未选择此路径，CRE贷款业务规模上限约为200 - 250亿美元，不过公司有多个投资领域，有能力实现更大规模增长 [49] 问题：公司一直希望从物业资产增值中获利，但尚未实现，是否接近达成出售部分资产的协议？ - 从物业资产增值中释放现金比小额股权融资更有吸引力，因无股权股息成本，公司今年一直在寻找合适时机，受佛罗里达州税收政策变化影响有所延迟，后续将继续推进 [54] 问题：酒店投资组合中，业主对Delta变种病毒有何反馈？是否有旅行行为、预订和取消的变化？ - 公司酒店投资组合目前对公司无重大风险敞口，未出现损失，市场对酒店资产估值较高，但大城市酒店难以恢复到2019年水平，且成本上升，公司对该领域承保谨慎 [58] - 公司8%的资产为酒店贷款，其中约四分之一为长住酒店表现良好，有限服务酒店恢复强劲，目的地酒店是最大的三笔贷款且恢复最快，公司对酒店投资组合有信心，但未来会谨慎对待 [59] - 目前在公司股权酒店业务中，未看到Delta变种病毒对入住率有明显影响，纽约、布鲁克林等地入住率良好且呈上升趋势，欧洲则出现因变种病毒导致的酒店取消预订情况 [61] 问题：鉴于当前估值较高，公司是否仍在关注住宅抵押贷款发起业务的收购机会？ - 公司已在住宅领域发起抵押贷款，主要是非QM领域，对机构多户住宅抵押贷款业务感兴趣，但该业务许可证有限且大多已被使用，公司将继续寻找合适机会参与 [63] 问题：公司的七个业务领域中，目前哪个领域提供最佳回报？未来12 - 18个月哪个领域增长最多？ - 目前商业贷款业务表现出色，国际业务机会巨大，有望在贷款发放方面创纪录，住宅业务和能源基础设施业务也有吸引力，管道业务虽利差收窄但公司是CMBS非银行最大发起商 [69] - 特殊服务业务ROE最高，公司正在关注如何增加该业务收入和费用，同时也在探索其他符合REIT要求的资产类别 [70] 问题：欧洲业务机会方面，预计在资本结构、物业类型和地区的活动情况如何？COVID或Delta变种病毒及欧洲的限制措施是否使某些国家吸引力下降？ - 公司大部分欧洲贷款业务在爱尔兰、英国和葡萄牙，银行贷款价值比低，公司愿意考虑任何资产类别，如在伦敦投资数据中心股权业务，看好数据中心、生命科学等领域 [71] - 房地产市场需关注供应问题，建筑成本上升使贷款价值比相对下降，利率将保持低位，因全球大量资金寻求收益，与其他资产类别相比，公司认为欧洲业务有吸引力，但需谨慎 [72] - 多户住宅、办公、工业和数据中心领域在欧洲竞争较少，大型交易对公司有利 [73] 问题：公司是否认为有潜在的收购机会，有助于降低资本成本并实现投资级评级目标？ - 公司希望获得投资级评级，认为规模增长有助于提升评级，但公司业务模式独特，在评级机构模型中存在不合理计算情况，如不将折旧加回、不计算低于投资级CMBS股权等，需与评级机构沟通解释 [75][76] - 公司有八到十个与现有业务相关或潜在的新业务，董事会要求未来12 - 18个月展示进展，公司会寻找对股东有增值、明智且信用良好的业务机会 [77] 问题：关于CMBS业务，预计下半年管道业务量与上半年相比是保持稳定还是增长？ - 市场具有周期性，未来竞争将加剧，今年SASB市场规模将显著大于CMBS管道市场，CLO市场也较大 [78] - 公司将继续按自身模式开展业务，为资产负债表发放符合成本资本和融资来源的贷款，出售A类票据，利用回购市场，在合适时进行CLO，但不会为CLO退出而发放贷款，因该市场不稳定，风险高 [78] 问题：一方面说有大量资本追逐房地产，另一方面又说CRE贷款是最有吸引力的机会，如何解释这两个观点？ - 因提问者信号问题未完整回答该问题 [82]