财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心收益1.26亿美元，即每股0.43美元；GAAP收益1.4亿美元，即每股0.49美元 [10][11] - GAAP每股账面价值增加0.03美元至15.79美元，低估每股账面价值增加0.09美元至17.03美元 [11] - 每股账面价值包含与CECL相关的0.32美元和与资产按市值计价调整相关的0.38美元的年初至今跌幅 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 贡献核心收益1.12亿美元；商业贷款方面，选择性发起1.98亿美元贷款，加权平均贷款价值比（LTV）为44%，其中1.56亿美元已发放，还根据现有贷款承诺发放2.2亿美元；现金流入5.66亿美元，商业贷款组合降至94亿美元 [12][13] - 出售三笔贷款，两笔A类票据2.25亿美元和一笔整笔贷款1.72亿美元，收到贷款还款1.69亿美元，未来资金敞口减少26%；季度利息收款率为98%，其中6%作为与COVID相关的贷款修改而延期或待延期 [13] - 一般准备金略有增加1100万美元；商业投资组合93%为浮动利率，62亿美元贷款受益于加权平均伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）下限为157个基点 [14] - 住宅贷款方面，完成第七次也是最大规模的非合格抵押贷款（non - QM）证券化，总计5.84亿美元，保留1.85亿美元住宅抵押贷款支持证券（RMBS），RMBS投资组合余额在季度末达到3.28亿美元 [15] - 本季度初达成协议，最多以折扣价收购5.58亿美元非QM贷款，虽季度末未购买，但计划在未来几周同时收购并出售约4.7亿美元此类贷款进行第八次证券化；本季度收购1.35亿美元非QM贷款，季度后又收购2.45亿美元 [16] - 住宅贷款投资组合季度末余额为7亿美元，加权平均票面利率为6.2%，平均LTV为67%，平均FICO评分为730；上季度3500万美元按市值计价的减少中，本季度有3300万美元通过GAAP按市值计价的增加得以逆转 [17] 房地产板块 - 贡献核心收益1800万美元；投资组合表现良好，混合现金回报率本季度增至15.7%，租金收款率为97%，加权平均入住率稳定在97% [18] - 核心收益包括与12项资产和佛罗里达州首个经济适用房投资组合Woodstar I再融资相关的200万美元债务清偿损失 [19] - 获得2.17亿美元债务融资，期限10年，利差为LIBOR上浮271个基点，上限为1%，返还1亿美元收益，将该投资组合的基础从收购时的1.69亿美元降至3000万美元 [20] 投资和服务板块 - 贡献核心收益3700万美元，其中包括出售房地产咨询公司Situs少数股权的1000万美元收益；本季度收到1000万美元现金，实现GAAP和核心收益；确认1800万美元未实现GAAP收益 [21] - 特殊服务业务中，本季度有28亿美元贷款转入特殊服务，截至6月30日，活跃服务投资组合达到80亿美元，服务无形资产增加500万美元；未收到重大COVID相关费用，预计资产解决时间延长，费用确认延迟 [22] - 本季度未进行证券化，但上周对1.51亿美元贷款进行证券化，亏损0.6%；季度内利息收款率为100%；4月出售北卡罗来纳州一处办公物业，总收益2400万美元，实现GAAP收益700万美元和核心收益200万美元 [23] 基础设施贷款板块 - 贡献核心收益500万美元；投资组合与上季度相比相对持平，为16亿美元，现有贷款承诺下的资金发放5100万美元略高于还款3600万美元 [24] - 从通用电气（GE）收购的低票面利率贷款占7.26亿美元，自收购以来减少64%；该投资组合信用表现良好，本季度无追加保证金通知，利息收款率为100%；季度后将5亿美元融资工具延长12个月至2022年2月 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场表现良好，住房市场火热，部分地区房价大幅上涨，多户住宅市场保持稳定，净营业收入（NOI）在一些市场略有下降，办公市场相对稳定，酒店市场中长住酒店表现较好，零售市场需逐案评估 [54][55][56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 加强资产负债表，去杠杆化并减少未来债务；谨慎进攻，在COVID价格低谷时以大幅折扣购买或同意购买约7亿美元低贷款价值比的住宅抵押贷款，可进行证券化并降低所需永久股权 [29][30][31] - 计划在2020年下半年执行有增值潜力的大型贷款；为5亿美元高级有担保票据到期和联邦住房贷款银行（FHLB）会员资格到期做准备，通过证券化减少FHLB借款，计划在秋季通过定期贷款B或新的高级无担保票据筹集资金 [31][32][33] - 重建商业房地产（CRE）贷款管道，优先考虑更稳定的资产和更具弹性的行业，预计超过一半的CRE贷款组合将像疫情前一样进行表外融资；保守延长贷款还款日期预测，减少未来资金需求 [34][35][36] - 降低建筑贷款在贷款板块资产中的占比；利用LIBOR下限的价值，必要时可出售以获取现金；灵活修改受COVID影响的酒店贷款，获得赞助商的股权注入 [37][38][39] - 住宅非QM业务预计在2020年下半年放缓，但平台有能力在未来几个季度扩大市场份额；能源基础设施业务寻找有吸引力的投资机会，计划进行担保贷款凭证（CLO）交易以实现表外融资 [42][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务多元化具有显著优势，但能源基础设施业务尚未达到稳定盈利水平；公司资产负债表强劲，能够持有被低估的贷款和证券，待市场恢复后出售以获取收益或减少损失 [51][52] - 对未来保持谨慎，关注疫苗进展和房地产市场各行业的复苏情况，特别是受影响较大的零售和酒店行业；认为房地产市场存在机会，但需谨慎选择，注重资产的信用质量和现金流 [52][54][56] - 利率环境对房地产投资有重要影响，市场对房地产收益率要求较高；关注市政当局对房地产征税的影响，以及选举结果可能带来的政策变化，如房地产税收政策调整 [68][70][72] 其他重要信息 - 公司连续七年获得NAREIT投资者关怀奖，以表彰其在报告和股东沟通方面的卓越表现 [28] - 公司拥有充足的信贷额度，季度末未动用债务额度为95亿美元，调整后债务与低估股权比率为2倍，拥有29亿美元无抵押资产；截至周五，现金和已批准未动用债务额度为8.21亿美元 [25][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何看待能源基础设施贷款投资组合和板块，是否关注Hancock Whitney出售能源贷款，对该资产类别有何影响 - 本季度能源板块较为安静，利差扩大，银行有所退缩，认为可产生高于COVID前的杠杆收益率；曾批准一笔交易但未购买，希望以更低价格在二级市场购买但未成功 [63] - 能源市场在COVID后趋于稳定，投资机会增加；正在努力进行CLO交易，以实现贷款活动的定期无追索权融资 [64] - Hancock的交易是油气钻探和服务交易，与公司远离井口的投资策略不同，不具有可比性 [65] - 未来六到九个月的目标是完成约15笔新投资，以实现CLO交易，将债务移出资产负债表 [66] 问题2：选举结果对公司和房地产投资有何影响，特别是拜登当选后提出的房地产税收政策 - 认为利率是关键因素，全球收益率较低，房地产收益率存在溢价；拜登当选若导致经济减速，利率将保持低位 [68] - 认为拜登提议取消的同类交换政策对公司融资的资产类型影响不大，主要影响个人购买的商业街中心和特许经营净租赁资产 [69] - 关注市政当局对房地产征税的影响，这可能影响房地产价值和资本流入；认为房地产市场未充分反映通胀因素，未来硬资产价格可能上涨 [70][71] - 认为选举结果不确定，政策变化复杂，如企业所得税、资本利得税和财富税的调整，以及房地产折旧时间表的变化，可能影响投资者行为 [72] 问题3：购买低贷款价值比住宅投资组合并进行证券化的经济贡献如何，是否确认收益 - 购买的贷款在COVID期间以折扣价购入，目前证券化价格高于面值，融资市场强劲，预计未来证券化定价将保持强势 [76] - 证券化将产生应税收益，但也存在对冲损失，净收益可能较大；将在证券化时确认收益，与过去的处理方式一致 [77][78] 问题4：CRE管道的规模和特点如何，收益率、利差和LTV有何变化，关注哪些资产类型 - 疫情后初期机会的利差较大，随着市场恢复，利差有所收紧；竞争对手投资意愿不强，公司有更好的机会获得疫情前难以达到回报率的项目 [82] - 关注多户住宅和工业等行业，希望通过出售A类票据或用作CLO抵押品进行融资，减少未来资金需求；谨慎对待零售等波动较大的行业 [83][84] - 公司贷款规模较大，注重投资回报率；目前交易成交量较低，市场等待更多明确信号；预计建筑活动将大幅下降，酒店和零售行业需求恢复缓慢 [85] - 目前管道规模接近疫情前水平，有八笔贷款回报率较高；市场对夹层贷款的投标活跃，但公司更倾向于自行发起贷款并出售高级部分 [86] - 总体而言，收益率较疫情前提高约200个基点，目标资产类别的杠杆率平均下降约5个百分点 [90] 问题5：酒店贷款组合的保证金追缴假期何时开始、期限多久，是否考虑延长，需要什么条件 - 保证金追缴假期一般在今年年底到期，希望酒店业绩在年底有所改善 [92] - 若年底情况仍不佳，可能进行少量去杠杆化，但规模远小于之前的10%（总计1亿美元）；银行对公司的贷款杠杆率较低，未来去杠杆化规模预计较小 [92] 问题6：如何考虑未来继续低于股息收益的情况 - 表示这是董事会的决策，作为大股东希望维持股息，但市场对此存在疑虑；将逐月评估，希望市场恢复正常 [94] 问题7：本季度修改的11笔贷款是否主要为酒店或零售贷款，其他类型贷款情况如何 - 绝大多数修改的贷款为酒店贷款，其他为少量技术修改 [98] 问题8：20亿美元未偿还承诺中的“好消息资金”有多少可赎回，是否取决于某些业绩指标 - 约三分之一为“好消息资金”，约三分之二为建筑贷款的未来提款；20亿美元为毛额，考虑银行融资后，公司净未来资金需求不到10亿美元，未来三年半内的资金需求可由还款轻松覆盖 [100] 问题9：如何看待纽约写字楼市场 - 大城市面临压力，写字楼房地产税增加将导致费用上升，租金可能需要上涨以覆盖成本；旧金山和纽约的写字楼市场面临挑战，如旧金山市中心近10%的空间用于转租，纽约市写字楼价值已下降 [103][104] - 人们对城市安全的担忧导致郊区化趋势，影响写字楼租金和价值；但仍有企业签订租赁协议，如Facebook在多地签署大额租赁协议 [106] - 公司曼哈顿写字楼贷款占贷款组合不到3%，且对这些贷款情况感到乐观 [108] 问题10：公司在纽约市的风险敞口有多大，纽约市场的特定贷款未来信用表现如何 - 包括纽约市所有地区，公司贷款组合中约14%与纽约市相关，其中约37%为写字楼，还有低基础的公寓；除一笔已计提准备金的公寓贷款外，其他公寓贷款情况良好，该贷款有追索权担保，预计在未来12 - 15个月内完成单元销售 [110] - 公司贷款组合中约5%为写字楼，其中约3%在曼哈顿，其余在布鲁克林和长岛；一笔酒店贷款仅3600万美元 [114] 问题11：考虑到最近的A类票据销售，贷款组合目前的比例情况如何 - 目前约45%的贷款在银行贷款线上，还有大型CLO和B类票据，但无法提供确切的B类票据比例，将后续提供准确数字 [115] - 商业贷款组合约94亿美元中，约7.5亿美元为特定资产的账面价值 [118]