财务数据和关键指标变化 - 本季度核心收益为1.62亿美元，即每股0.55美元，但GAAP结果受当前经济环境和新信用损失会计准则CECL实施的影响 [11] - CECL和按市值计价调整使GAAP收益减少0.70美元（CECL为0.17美元，按市值计价为0.53美元），账面价值每股增加0.87美元（CECL为0.29美元，按市值计价为0.58美元） [27] - 季度末未动用债务能力为86亿美元，调整后的债务与未折旧股权比率为2.1倍 [33] - 截至周五，公司有8.7亿美元现金和已批准的未动用债务能力，这是在支付第一季度股息和去杠杆2.53亿美元之后的金额 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 该业务为本季度贡献了1.48亿美元的核心收益，商业贷款方面，尽管因实施CECL增加了贷款损失准备金，但未出现损失或减值，投资组合信用质量良好，加权平均贷款价值比（LTV）为61% [13] - 本季度发放了7笔总计8.53亿美元的贷款，平均贷款规模为1.2亿美元，为贷款提供了11亿美元资金，还收到了7.03亿美元的贷款还款，商业贷款投资组合达到创纪录的95亿美元 [14] - 超过90%的国内浮动利率贷款有伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）下限，4月份收到了超过99%的贷款应付利息 [15] - 住宅贷款方面，购买了3.86亿美元的非合格抵押贷款（non - QM），完成了第六次证券化，总计3.81亿美元，住宅贷款投资组合季度末余额为12亿美元，平均LTV为69%，平均FICO评分为730，保留的住宅抵押贷款支持证券（RMBS）投资组合增长至1.5亿美元 [16] 房地产板块 - 该板块为本季度贡献了2300万美元的核心收益，资产表现良好，混合现金回报率为14.6%，加权平均入住率为97% [17] - 4月份收到了该投资组合租户应缴租金的95%，佛罗里达经济适用房投资组合表现远超预期，租金有近5%的上调，但可能会推迟实施 [18][19] - 截至季度末，公司拥有的房产累计折旧为3.34亿美元，即每股1.18美元，公司认为这些资产自收购以来已大幅增值 [20] 投资和服务板块 - 该板块为本季度贡献了3500万美元的核心收益，在商业抵押贷款支持证券（CMBS）投资组合中，本季度出售了2100万美元的证券，实现净GAAP收益900万美元和净核心收益1100万美元 [22] - 本季度在管道业务中对两笔总计3.36亿美元的贷款进行了证券化，特殊服务业务获得了五项新的特殊服务任务，未偿还本金总额为42亿美元，指定服务投资组合达到947亿美元 [23][24] 基础设施贷款板块 - 该板块为本季度贡献了600万美元的核心收益，收购了5000万美元的贷款，并根据现有贷款承诺提供了4800万美元的资金，还从销售和还款中获得了7800万美元 [25] - 季度末总投资组合为16亿美元，从通用电气（GE）收购的贷款占6.87亿美元，自收购以来减少了64%，还将一项融资工具的借款能力从5亿美元提高到7.5亿美元，该板块总融资能力达到25亿美元，其中已提取12亿美元，4月份收取了该板块贷款的所有应付利息 [25][26] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司多元化投资策略旨在在正常市场中表现良好，并在困难时期跑赢大盘，目前公司有33亿美元的无抵押资产和8.7亿美元的现金及未动用额度，有能力在必要时创造超过10亿美元的潜在流动性，在行业中处于优势地位 [42][43] - 公司预计贷款还款可能会显著放缓，但资产负债表不单纯依赖贷款还款来创造流动性，已开始有选择地投资因资本市场流动性危机而定价错误的贷款 [47][46] - 通过出售6.4亿美元的表外高级抵押贷款A类票据，帮助将未来资金需求从2019年第三季度的峰值降低了近40%，减少了仓库线敞口，CRE贷款中由仓库线融资的比例不到一半 [50] - 酒店贷款仅占公司总资产的12%，零售占比不到2%，公司主动偿还仓库线债务，以换取6 - 9个月的追加还款暂停期，与94%的贷款人达成协议，其中93%的自愿还款已经完成 [51] - 公司正在考虑投资机会，包括购买整笔贷款、证券化前的证券等，已重新启动管道业务并提供资金以发放更多贷款，对住宅市场机会也很感兴趣 [92][93] - 公司将根据公司安全原则决定股息政策，等待6月观察经济复苏情况、借款人表现后再做决定 [94] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场因COVID - 19影响而波动，但公司流动性、核心收益和投资组合表现强劲，多元化业务平台优势再次显现 [10] - 公司认为本季度对资产计提的GAAP费用不能反映这些资产的信用特征，CECL和按市值计价调整是非现金和未实现的 [11][32] - 与2007 - 2008年危机相比，当前公司LTV处于较低水平，银行对公司贷款的风险敞口较低，公司资产负债表更健康，行业中不同公司分化明显，公司有能力在危机中保持优势并寻找投资机会 [71][74][89] - 公司对未来市场持乐观态度，认为美国经济将复苏，优质资产的现金流将恢复，目前市场存在投资机会，投资回报率可能显著高于以往 [130][131][132] 其他重要信息 - 公司董事会批准了4亿美元的股票回购计划，3月份以每股14.95美元的加权平均回购价格购买了190万股普通股，总成本为29亿美元，经理同意以股票形式收取第一季度1900万美元的基本管理费 [37] - 约18个月前收回的两笔由工业地产担保的贷款相关物业，已分别与优质租户签订长期租约，若出售预计可获得约8000万美元收益，其中4000万美元为收益 [52][53][54] - 公司贷款中嵌入的LIBOR下限有约9000万美元的收益，国际贷款的外汇套期保值有超过5000万美元的收益，但为避免降低未来资产回报和增加收益不确定性，暂不出售 [55][56] 问答环节所有提问和回答 问题1: 如何看待在3月回购基础上的进一步回购机会 - 3月中旬市场崩溃时暂停了回购，目前为保持8亿美元的流动性，认为回购股票不是明智之举，且公司有接近投资级别的债券在低价交易，更倾向于回购债务 [102][103][104] 问题2: 提到的贷款投资机会是仅指新发放贷款还是也包括二级市场贷款 - 公司正在考虑购买整笔贷款、证券化前的证券等，市场虽有改善但仍不乐观，希望国会像2007 - 2008年那样购买投资级CMBS证券以稳定市场，公司认为当前一些证券的定价是人为的，实际资产价值良好 [105][106][108] - 公司将避免进行有差价标记的回购交易，在CRE贷款方面会更多出售A类票据并减少使用仓库线融资 [112][114] 问题3: 在当前环境下，转向资产所有权而非贷款业务是否合理，是否有相关机会 - 公司在房地产投资组合的租金收取情况良好，不同物业类型表现各异，如公寓、办公室等表现较好，酒店大部分关闭但低端市场有一定需求，工业和零售市场面临挑战 [117][119][121] - 公司投资会注重资产的重置成本和实际价值，希望以低价购买有吸引力的资产，目前交易市场冻结，但公司有董事会批准的投资计划，预计投资回报率将显著提高 [128][131][132] - 短期内，由于低至中个位数的回报率、高资产的资本回报率透明度低以及融资成本上升，公司认为在房地产板块增加投资较难实现两位数收益率 [137][138] 问题4: 能否谈谈酒店贷款组合情况，业主是否准备自掏腰包，有多少贷款已修改 - 公司在评估酒店贷款时会考虑赞助商的能力和财务状况，部分借款人需要帮助，公司与回购贷款人协商获得6 - 9个月的时间来帮助酒店借款人制定还款计划 [141][142] - 本季度有大量酒店贷款评级下调，主要是由于COVID - 19导致酒店收入和现金流变化，公司认为酒店重新开业后评级会恢复 [143][145][146] - 酒店贷款组合中约一半的借款人申请了某种形式的还款救济，公司不会完全免除任何借款人的利息支付，会与借款人合作制定部分还款和延期还款计划 [148][149] 问题5: 公司提到的10亿美元额外流动性由什么组成，无抵押资产中高级无杠杆头寸和次级头寸如何划分，必要时可动用多少无抵押资产 - 仅公司的房地产投资组合按当前估值清算就可创造超过10亿美元的流动性，此外，出售LIBOR下限、解除外汇套期保值以及其他无抵押资产出售可创造超过1亿美元的流动性，加上目前资产负债表上的8.7亿美元现金和未动用额度，总计超过10亿美元 [156][157][158] - 公司在过去一个半月中对部分无抵押资产进行了杠杆操作，但未因紧急情况出售资产以创造流动性，因为公司认为目前不需要 [159] 问题6: 对商业房地产价格，特别是酒店市场价格的预期如何，价值下降了多少 - 目前判断酒店价值下降幅度还为时过早，不同类型酒店恢复情况不同，度假村酒店可能恢复较快，而大型城市酒店和会议酒店恢复较慢，预计酒店价值可能下降10% - 15% [162][163] - 低利率环境将支持房地产市场，酒店借款人可通过CARES法案等方式缓解压力，但如果国家不开放，酒店资产可能面临困境，酒店需要降低盈亏平衡点以适应市场变化，工会结构可能影响酒店在大城市的运营 [163][166][168] 问题7: 当前市场混乱情况下，是否有因相对较高的股票倍数或有吸引力的业务线而值得重新考虑添加到公司平台的机会 - 公司会进行相对价值交易，目前股价为账面价值的0.7倍，收购价格不能超过此倍数，除非有高内部收益率（IRR）的项目来弥补账面价值的折扣 [176] - 市场交易活跃度下降约90%，公司有4 - 5亿美元的过剩流动性，但考虑到市场不确定性，不会全部投入，会平衡投资和保持公司持续增长的能力 [177][178] 问题8: 酒店融资讨论中提到的预先批准的修改有哪些例子 - 主要包括付款期限的宽限或修改、家具和设备（FF&E）储备金的使用（如在物业不需要储备金的情况下可使用）、关闭酒店的批准、修改延期测试以延长贷款期限等，公司不会取消LIBOR下限或免除利息，会尽量缩短应计利息时间 [181][182][183] 问题9: 对住宅市场机会的看法以及未来三到四个月能否完成证券化 - 公司认为CMBS市场正在复苏，有很大机会在未来一个月左右完成非QM证券化，公司有良好的融资渠道，即使不进行证券化也能获得收益，目标是减少融资渠道并以增值方式进入市场 [189][190] - 公司将避免增加潜在差价标记风险，更倾向于获得无追索权、非按市值计价的定期融资，目前住宅市场存在一些资产交易价格较低且历史损失率低的机会 [191][192][193] 问题10: 收购发起人的进展如何，需要多少资本，是否仍按计划完成 - 该收购相对规模较小，不会对资本产生重大影响，公司与卖方已合作一段时间，将在本季度继续合作，会根据市场情况决定推进速度 [198] 问题11: 近期在LNR增加资源是否会影响盈利能力，达到何种违约水平才能获得相关费用 - 增加人员短期内不会降低盈利能力，未来几年盈利能力将提高，公司在特殊服务业务上有大量新贷款，未来18 - 24个月将获得费用收入 [200][201] - 特殊服务机构在贷款违约后处理和解决贷款时才能获得大量收入，目前处于早期阶段，这是对其他业务的一种对冲，公司不负责CMBS交易中的服务预付款，不会产生潜在流动性影响 [204][205][206] 问题12: 能否披露投资组合中申请利息延期、宽限或其他贷款修改的借款人数量 - 公司可能不会披露具体数量，在酒店贷款组合中，约60%的贷款申请了应计利息，但并非所有申请都得到批准，约25%的总贷款组合申请了某种形式的修改，其中约一半获得了一定的利息延期，主要集中在酒店贷款 [210][212][213]