财务数据和关键指标变化 - 第四季度正常化每股运营资金（FFO）为0.17美元，较上年同期增加5040万美元，较2021年第三季度减少1580万美元 [4][19] - 第四季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为1.19亿美元，较上年同期增加5400万美元，较上一季度减少1830万美元，降幅13.3% [4][20] - 2021年第四季度净亏损包含7650万美元减值费用，源于35家酒店和21处净租赁物业账面价值减记 [22] - 本季度记录3580万美元费用，为2020年向万豪和洲际酒店提供的营运资金预付款项核销 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 298家可比酒店本季度每间可售房收入（RevPAR）增长77%，总运营利润率提高18.8个百分点至25.2%，总运营利润较上年增加约6580万美元 [23] - 303家酒店组合产生酒店EBITDA 2840万美元，159家长住酒店表现最佳，产生2400万美元EBITDA，51家全服务酒店和93家精选服务酒店分别产生242万美元 [24] - 本季度整体RevPAR因季节性因素环比下降10%至62美元，但高于预期，约为2019年第四季度水平的72%，12月RevPAR为2019年12月的80%，2022年1月受奥密克戎影响，RevPAR为48美元，是2019年1月的61% [24] - 2022年计划出售的67家酒店2021年全年RevPAR为46美元，非出售的236家酒店为58美元；出售酒店全年酒店EBITDA为300万美元，非出售酒店为5800万美元 [25] 净租赁业务 - 2021年第四季度租赁物业租金收入较上年同期增加860万美元，主要因与TA的租赁协议中年百分比租金增加430万美元，以及无法收回租金储备减少400万美元 [21] - 截至2021年12月31日，净租赁物业组合最低租金覆盖率为2.58倍，第四季度收齐所有到期租金，包括所有递延款项 [18] - 截至2021年12月31日，有760万美元递延租金未收回，涉及7家租户，约占净租赁组合年化租金收入的2% [18] - 2022年仅有3.84万平方英尺租约到期，占整体净租赁租金不到1% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 需求方面，周末需求强于工作日，休闲需求和温暖气候地区表现突出 [4] - 奥密克戎导致12月底客房预订取消，1月受影响最严重，部分会议改为线上，抑制商务散客需求回归 [4] - 本季度约50%的客房预订通过在线旅行社（OTA）渠道完成，因商务散客需求滞后 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 持续推进68家Sonesta品牌酒店出售和投资组合优化计划，已出售2家，45家签订买卖协议，19家有收购意向书，预计多数交易在第一季度末和第二季度初完成 [15] - 与Sonesta修订管理协议，194家保留酒店纳入15年期主管理协议，年业主优先回报设定为3.252亿美元，较之前减少30% [8] - 未来三年计划投资约6亿美元进行收入提升改造，以提升品牌标准 [9] 行业竞争 - Sonesta品牌知名度提升，受益于酒店行业需求复苏、品牌知名度提高和规模扩大，通过重新谈判合同降低关键产品和服务价格 [10] - 商务需求仍低于疫情前水平，本季度OTA使用量增加，导致佣金费用上升，虽Sonesta OTA佣金率过去一年下降约25%，但对高成本渠道依赖仍高 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着新冠病例减少、相关限制解除和更多员工重返办公室，2月住宿业复苏重启，预计随着商务旅行恢复、休闲需求保持高位和长住酒店入住率稳定，复苏将加速 [5] - 城市市场和中央商务区办公楼重新开放将推动复苏，公司认为员工广泛重返办公室对恢复商务需求至关重要 [5] - 对Sonesta未来业绩有信心，其推出新收入举措，企业协议客房预订情况良好，集团业务2022年预订情况好于2021年，虽仍落后于2019年，但集团费率已恢复至或略高于2019年水平 [11] - 净租赁资产组合持续提供稳定现金流，最大租户TravelCenters of America业绩改善，其他租户表现良好，第四季度租金收取率达100% [13][14] 其他重要信息 - 公司将于3月底在芝加哥为分析师和机构投资者举办投资者日活动，包括参观部分由Sonesta管理的芝加哥酒店资产，活动将进行网络直播 [12] - 2021年第四季度进行3040万美元物业资本改进，全年为1.036亿美元，预计2022年资本支出约2亿美元，包括6200万美元用于修订协议下的翻新 [25][26] - 即将到期债务包括8月到期的5亿美元优先票据，预计用手头现金赎回；10亿美元循环信贷安排2022年7月到期，正与贷款集团讨论延长到期日和获得额外契约宽限 [26][27] - 预计到2022年末维持当前季度股息分配率每股0.01美元 [28] 问答环节所有提问和回答 问题：2022年处理完债务后理想现金水平是多少 - 预计到2022年末保留现金，关键是摆脱债券契约限制，目前未达到1.5倍发生测试要求，预计年底前解决，届时再考虑减少资产负债表上的现金 [31] 问题：6亿美元三年翻新资金，除今年2亿美元外，后两年是否平均分配 - 目前可按平均分配估算，但可能因供应链和时间问题，今年翻新进度稍慢，后两年支出可能超过2亿美元 [32] 问题：城市全服务酒店市场表现及哪些市场复苏快于预期 - 圣路易斯从富国银行获得业务，业绩提升；度假和南部市场全服务酒店表现良好，如圣胡安、劳德代尔堡和迈阿密机场酒店，在企业业务和休闲业务方面表现出色；华盛顿特区、旧金山、费城和明尼阿波利斯等城市表现较弱，如旧金山因摩根大通医疗会议取消损失数百万美元收入 [33][34] 问题：酒店业务恢复正常进入增长模式后，三个业务板块（酒店、净租赁和TravelCenters）中哪个增长潜力大 - 预计2022 - 2023年与TravelCenters of America物业方面无明显业务活动；零售和酒店收购将保持平衡，Sonesta积极参与酒店收购和潜在特许经营增长，公司可能需出资维持34%股权；认为纽约、迈阿密、洛杉矶等市场渗透不足，可增加度假村业务 [35] 问题：公司对TravelCenters of America收购物业是否仍有优先购买权 - 仍有优先购买权，TravelCenters of America收购物业时需先展示给公司；其进行特许经营时，因公司拥有TA品牌，需获得同意并遵守贸易区域保护规定，董事会每季度会审查相关活动并决策 [36] 问题：请详细说明劳动力问题及何时缓解 - 劳动力问题具有挑战性，TravelCenters of America在吸引员工方面表现稍好，人员缺口约15%，Sonesta约20%岗位空缺；Sonesta过去一年岗位空缺率约20%，采取多种措施管理运营，但导致员工倦怠和不满；各运营商努力管理班次以减少合同工和加班，随着业务增长和可预测性提高，劳动力管理将更轻松，公司相信最困难时期已过去，合同工、加班和工资增长问题将缓解 [37][39]