财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度正常化FFO为7820万美元，上一季度为1.688亿美元，每股减少0.55美元，主要因Sonesta和Wyndham酒店运营亏损、万豪最低回报无担保部分、FF&E储备金贡献暂停及利息支出增加，部分被2019年第三季度完成的SMTA交易影响抵消 [37] - 2020年第二季度调整后EBITDAre为1.522亿美元，调整后EBITDAre与利息覆盖率为2.1倍，季度末净债务与年化调整后EBITDAre之比为10.2倍 [38] - 2020年第二季度G&A费用为1130万美元，2019年第二季度为1220万美元，因向RMR支付的管理费随股权市值下降而减少 [38] - 截至季度末，债务占总资产的51.7%，拥有4990万美元现金，其中2970万美元为主要用于酒店未来改善的现金托管 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2020年第二季度，306家可比酒店RevPAR下降72.3%，总运营利润率下降40.5个百分点至1.95%，总运营利润减少约1.826亿美元，主要因季度内入住率急剧下降 [34] - 可比酒店支付最低回报和租金的现金流减少1.581亿美元，降至亏损2750万美元，覆盖率降至负0.23倍，上年同期为1.1倍 [36] - 第二季度，酒店运营商以保证金应用和担保付款形式为酒店现金流缺口提供1.212亿美元资金 [39] - 截至2020年6月30日，部分酒店协议下可用于弥补现金流缺口的保证金和担保余额为4500万美元，万豪协议下的保证金和担保在第二季度耗尽，7月获得IHG协议下剩余900万美元保证金，预计凯悦担保最快在2020年第四季度耗尽 [40][41] - 第二季度向部分酒店运营商预支8050万美元营运资金，预计今年剩余时间再预支2000万美元 [43] 净租赁零售业务 - 截至2020年6月30日，拥有809处净租赁服务型零售物业，总面积1370万平方英尺，年最低租金3.694亿美元，占总年最低回报和租金的38%，出租率99%，加权平均租期11.1年 [25] - 净租赁投资组合最低租金的综合覆盖率为2.16倍，最大租户TravelCenters of America的租金覆盖率为1.83倍，上年同期为1.97倍，该租户租金支付正常 [26] - 第二季度从其他净租赁租户收取59.3%的租金，6月升至75%，4月为45%，5月为58%，7月收取80% [26] - 已与80家净租赁零售租户达成租金延期协议，涉及金额5930万美元，占总年最低回报和租金的6.2%，已延期租金1130万美元 [27] - 第二季度，续租50.7万平方英尺，加权平均租金较之前高7%，加权平均租期13.7年，租赁优惠和资本承诺为750万美元；新签租约4万平方英尺，加权平均租金较之前低25.9%，加权平均租期6年，优惠和资本承诺为20万美元 [28] 各个市场数据和关键指标变化 酒店市场 - 2020年第二季度，可比酒店平均入住率为31.2%，较去年下降46个百分点；平均每日房价为83美元，下降31.5%；每间可售房收入为26美元，下降72.3% [14] - 自4月中旬以来，多数市场酒店业绩持续逐步改善，郊区长住酒店和精选服务酒店表现优于城市全服务酒店，183家长住酒店季度入住率为45.7%，95家有限服务酒店和51家全服务酒店分别为16.4%和12% [15] - Sonesta和Wyndham酒店组合在名义RevPAR和同比降幅方面表现最佳，Radisson和万豪组合RevPAR降幅最大，名义RevPAR最低 [17] - 截至8月1日的四周内，329家酒店中除10家外均已开业，整体入住率从4月的21%稳步升至43.4% [18] 净租赁零售市场 - TravelCenters of America因被许多公共当局指定为必要服务，在疫情期间持续运营，虽受餐厅关闭和汽油销售下降影响，但对运输业的主要服务表现出韧性，租金支付正常，本季度物业层面覆盖率为1.91倍 [20][21] - 服务零售净租赁租户租金收缴率从4月的45%升至7月的80% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取措施保存资本和巩固流动性，包括筹集新债务资本、解决2021年债务到期问题、修订10亿美元循环信贷协议、降低季度股息、推迟非必要资本支出和推进酒店销售 [11][12] - 若IHG违约无法解决或未达成和解，计划将103家酒店的管理和品牌从IHG过渡到Sonesta，公司持有Sonesta 34%的股份 [13] - 预计2020年郊区长住酒店和精选服务酒店将继续优于城市全服务酒店，随着居家令解除，客人至少在健康危机结束前会更喜欢小型酒店和人口密度较低的郊区社区 [19] - 服务零售资产管理团队将逐案评估净租赁零售租户的租金延期请求 [22] - 计划在2020年第三季度完成7处净租赁物业的销售，第四季度完成9家酒店的销售，所得款项用于偿还未偿债务 [29][30][31] - 若与Wyndham的管理协议到期未提前终止已售酒店，计划将这些酒店的管理和品牌过渡到Sonesta [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID - 19疫情和美国大部分地区的封锁对经济产生巨大负面影响，酒店、餐厅和其他服务零售企业受冲击尤其严重，但自4月以来，公司投资组合已逐步改善，最严重影响已过去 [9][10] - 尽管复苏时间和轨迹仍存在重大不确定性，但公司相信已度过危机最糟糕阶段，资本充足、流动性充裕，多元化资产组合定位良好 [23] - 酒店运营商预计第三季度业务将持续稳定，第四季度开始复苏 [19] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，相关风险因素信息见将提交给SEC的Form 10 - Q和公司网站补充运营及财务数据 [4][6] - 会议可能包含非GAAP财务指标，正常化FFO和调整后EBITDAre与净收入的对账以及计算AFFO的组成部分可在公司网站投资者关系部分补充资料中查看 [5] - 不会回答与公司和IHG正在进行的讨论相关问题 [7] - 第二季度为减轻COVID - 19影响估计已支出约1000万美元增量费用，运营变化对酒店运营的长期影响尚不确定 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 酒店费用为何如此低，与万豪、洲际等的协议如何影响费用 - 公司收到的保证金和担保形式的信贷支持在损益表中作为运营成本的减少项呈现，实际酒店费用高于GAAP合并报表中的金额，本季度酒店组合可比基础上亏损约2700万美元；成本节约措施方面，运营层面劳动力成本下降60%，其他成本也因疫情影响下降 [49][50] 问题: 万豪酒店表现不佳的原因 - 万豪历史上在奖励计划、企业协商费率、团体销售和商务散客业务方面表现出色，但疫情导致这些业务枯竭，可能是员工休假或应对此类事件准备不足，未能像其他酒店组合那样推动业务 [51] 问题: 鉴于IHG可能无法与公司达成协议，是否应推迟出售其他Sonesta酒店 - 公司原本计划出售Sonesta ES组合，疫情爆发后停止营销工作，还考虑将部分酒店转换为多户住宅用途；鉴于IHG情况，若无法解决问题，Sonesta运营的长住酒店数量将大幅增加，目前已改变Sonesta ES组合出售计划，将在复苏过程中重新评估 [53] 问题: 除洲际外的酒店经理是否支付7月回报，7月净租赁租金支付比例 - 酒店方面，IHG使用剩余保证金后仍未支付7月剩余款项，万豪按后付方式结算，目前已收取超80%回报，凯悦和丽笙继续履行担保，Sonesta和Wyndham因近期物业现金流亏损未支付；净租赁方面，租金收缴率从4月的45%升至7月的80%，TravelCenters of America租金支付正常，8月早期收缴结果好于7月 [58] 问题: 最初计划的3亿美元资产销售与目前市场情况的差异 - 3亿美元销售计划不包括Sonesta ES组合，原计划基于20家Wyndham品牌酒店和33家万豪品牌酒店；目前接近签署15家Hawthorn套房和16家万豪品牌酒店（13家Courtyards、3家Residence Inns）的购买和销售协议，预计总价在1.7亿美元左右，可能在第四季度末完成交易 [60] 问题: 若万豪效仿IHG，其酒店是否会重新品牌化为Sonesta - 公司希望这种情况不会发生，但如果发生，将像对待IHG一样保护协议和回报，将万豪酒店重新品牌化为Sonesta [63]