财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，正常化运营资金（normalized FFO）为1.231亿美元，上年同期为1.446亿美元，每股减少0.13美元，主要由于2020年第一季度喜达屋和温德姆酒店的运营亏损以及利息支出增加，部分被2019年收购活动带来的回报和租金增加所抵消 [43] - 2020年第一季度调整后EBITDAre为1.95亿美元，第一季度调整后EBITDAre利息覆盖率为2.7倍，季度末净债务与年化调整后EBITDAre之比为7.9倍，公司此前目标杠杆水平约为6倍，预计在酒店业务组合业绩稳定之前，杠杆指标将继续维持在高位 [44] - 2020年第一季度一般及行政费用（G&A）为1400万美元，2019年第一季度为1220万美元，增加原因是由于债务水平上升向RMR支付的业务管理费增加，部分被股权市值下降所抵消 [45] - 截至季度末，债务占总资产的50.4%，拥有1亿美元现金，其中4500万美元为主要用于酒店未来改进的现金托管资金 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 第一季度，可比酒店平均入住率为56.9%，较去年下降10.5个百分点；平均每日房价为121美元，较去年同期下降4.6%；每间可售房收入（RevPAR）为68.86美元，较去年下降19.5% [19] - 可比酒店组合平均入住率在51.7% - 64.7%之间，较2019年第一季度下降8 - 15个百分点；平均每日房价在77 - 138美元之间，较去年同期下降1.6% - 6.7%；RevPAR在41 - 73美元之间，较去年下降18.4% - 24.4% [20] - 截至2020年5月2日的28天内，酒店入住率为23.3% [24] - 2020年第一季度，321家可比酒店RevPAR下降19.5%；总运营利润率下降10.6个百分点至24%；总运营利润下降约6700万美元，主要由于3月最后两周入住率急剧下降 [41] - 可比酒店支付最低回报和租金的现金流下降6350万美元，降幅64.7%；现金流对最低回报和租金的覆盖率从上年同期的0.70倍降至2020年第一季度的0.20倍 [42] 净租赁零售业务 - 截至2020年3月31日，公司拥有813处净租赁服务型零售物业，总面积1450万平方英尺，年最低租金要求为3.795亿美元，占公司年度最低回报和租金总额的39% [30] - 该物业组合出租率为98%，由187个租户承租，加权平均租赁期限为11.1年，涉及22个不同行业的128个品牌，截至2020年3月31日，过去12个月净租赁物业组合最低租金的总覆盖率为2.28倍，而2019年12月31日为2.32倍 [31] - 最大租户TravelCenters of America过去12个月的租金覆盖率为1.87倍，上年同期为1.96倍，主要由于非燃料利润率下降和运营成本增加，该租户占公司最低租金和回报的25.5%，目前所有租赁义务均按时支付，其他净租赁租户占公司总最低租金和回报的13.7% [32] - 截至4月30日，公司从这些租户处收取了45%的4月租金，已与84个净租赁零售租户达成租金延期协议，涉及年最低租金和回报总额的6.4%，即6200万美元，目前已延期的租金总额为860万美元，其中4月470万美元、5月240万美元、6月150万美元 [33][34] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度通常是酒店行业的淡季，3月最后两周客房需求的缺失对整个酒店行业造成了毁灭性影响，季度末之后，酒店业绩在全行业范围内继续急剧下降，前25大市场的酒店表现逊于其他市场 [18][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司维持了强大的资产负债表和良好的协议结构，在疫情封锁期间采取必要措施应对危机，包括在公司和物业层面采取行动，以保存资本和流动性 [10] - 公司修订了10亿美元无担保循环信贷额度和4亿美元无担保定期贷款的信贷协议，包括豁免某些财务契约至2021年3月31日，并可继续使用信贷额度内未提取的资金 [11] - 公司董事会将普通股的定期季度现金分红降至每股0.01美元，预计2020年可节省约2.62亿美元资本，2020年剩余时间的资本支出将优先用于维护性资本、在建项目和合同义务 [12] - 酒店资产管理团队与酒店运营商合作，采取措施减轻疫情对酒店运营的影响，包括裁员、减少公用事业消耗、削减采购和服务合同、关闭餐饮和健身中心、减少营销支出等，并同意在某些运营协议下暂时暂停向家具、固定装置和设备（FF&E）储备金的缴款 [13] - 零售资产管理团队与净租赁零售租户沟通，评估租金延期请求，根据租户行业、财务健康状况、租金覆盖率和流动性等因素进行个案处理 [17] - 公司计划出售7处净租赁物业，总面积约82.1万平方英尺，预计2020年第三季度完成交易，同时正在出售20家温德姆和33家万豪品牌酒店以及39家索尼斯塔ES套房酒店，但由于疫情市场条件，相关交易可能推迟至2020年或2021年以后，甚至可能不发生 [38][39] - 公司酒店组合中56%为郊区长住型酒店，从高档到高端高档不等，预计在居家令解除后，这类酒店可能比城市全服务型酒店更快恢复 [25][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情和美国大部分地区的封锁对经济产生了巨大负面影响，酒店、餐厅和其他服务零售业务受到重创，3月中旬需求突然消失对第一季度业绩产生了重大影响，预计第二季度影响最为严重，若经济安全重启，后续将逐步改善 [8][9] - 公司希望逐步解除限制、保持良好的社交距离和卫生习惯，能使酒店、餐厅、剧院、健身中心和其他服务零售资产实现复苏，公司高质量的酒店和零售资产组合、协议的安全结构以及流动性管理，将有助于公司度过难关直至复苏 [28] - 酒店运营商预测，今年每间可售房收入（RevPAR）降幅最大的将是第二季度，第三季度企稳，第四季度开始复苏 [26] 其他重要信息 - 截至2020年3月31日，可用于弥补某些酒店运营协议下支付最低回报和租金现金流缺口的保证金和担保余额为1.295亿美元，预计由于当前市场条件，这些保证金和大部分担保可能在2020年第二季度耗尽，万豪按合同规定在保证金和担保耗尽时需支付应向公司支付的最低回报的80%以避免违约，洲际酒店需将保证金余额维持在至少3700万美元以避免违约 [48] - 2020年4月，公司向某些酒店运营商预支了总计7070万美元的营运资金以弥补预计的运营亏损，预计今年剩余时间还将预支3500万美元，根据酒店协议条款，营运资金预支款可从未来酒店运营现金流超过应向公司支付的最低回报和某些管理费（如有）的部分中收回 [49] - 根据近期有关租金减免请求的会计指引，租金延期被视为付款计划，预计不会影响公司的收入确认，但会暂时减少现金流，截至目前，没有租金被免除或减免 [50] - 截至目前，公司10亿美元信贷额度中有5亿美元可用，修订后的信贷协议使公司可继续使用未提取资金，并豁免某些财务契约至2021年3月，豁免期间循环信贷和定期贷款的利率将每年提高50个基点，公司还同意维持1.25亿美元的无限制流动性 [51] - 普通股分红将限制在维持房地产投资信托（REIT）地位所需的金额，即每股每季度0.01美元，预计到2021年第一季度（豁免期结束）将维持该分红水平，修订协议还包括对收购、现有债务和股票回购的限制 [52] - 2020年第一季度，公司为酒店改进项目投入3440万美元，净租赁项目投入410万美元，预计2020年剩余时间将为符合信贷协议修订参数的项目投入约7100万美元的资本改进资金 [53] - 公司下一次债务到期时间为2021年2月，到期金额为4亿美元的无担保高级票据，公司认为目前有足够的流动性来应对并偿还该债务，但正在评估所有选项以改善当前特殊时期的流动性状况，包括探索美联储的一级市场企业信贷工具和其他传统融资选项，预计通过任何资本交易筹集的资金将用于偿还循环信贷额度或未偿还的定期贷款 [54][55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能详细说明请求租金延期的净租赁零售租户类型吗？租金延期规模可能会增加多少？ - 租金延期请求大多来自电影院、健身中心、休闲餐饮和部分快餐行业的租户，这些行业的运营商近期大多停业，多数延期请求来自4月，很多是在3月最后一周《关怀法案》最终确定之前提出的，当时租户还不清楚能从政府获得哪些救济，4月批准的租金延期中，只有43%也批准了5月的延期，虽然目前收款情况与4月同期一致，但随着限制解除和租户恢复营业，特别是大型租户可利用主街贷款计划等之前不符合条件的项目，公司对6 - 8月的情况持谨慎乐观态度 [59][60][61] 问题2: 进入5月后，4月租金是否仍在陆续到账？在处理租金延期时，是否要求租户提供财务信息以评估其还款能力？ - 大部分4月租金已统计在内，已收取45%，延期42%，另外13%正在与租户协商某种混合延期方案，不会免除租金，但可能会减免4月租金，对于少数租户可能会将其列入违约名单并行使租赁协议规定的权利，目前优先与租户合作解决问题，公司正在要求租户提供财务信息，但3月底并非总能拿到，现在会尽量获取，对于有能力提供财务信息的租户会进行评估，也有一些租户的延期请求被拒绝后仍支付了租金，公司会根据具体情况处理 [63][65][67] 问题3: 酒店运营商（万豪和洲际）的保证金可能在第二季度耗尽，这次他们在保证金耗尽后放弃合同违约的可能性有多大？ - 虽然难以预测，但公司与万豪和洲际的大型组合交易涉及大量优质、品牌知名且位置优越的酒店，在正常情况下表现良好，若违约公司有能力更换品牌，这些品牌不太可能失去大量酒店，因此即使信用支持耗尽，公司仍有较大机会获得付款 [69][70]