财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，公司归一化运营资金（normalized FFO）为1.516亿美元，上年同期为1亿美元，每股增加0.31美元，主要因2018年第四季度记录的5360万美元（每股0.33美元）业务管理激励费用、2019年收购带来的最低回报和租金增加，部分被2019年1月出售20个TravelCenters及租赁修订、Sonesta和Wyndham协议下实现回报下降、利息费用增加所抵消 [43] - 2019年第四季度，调整后息税折旧摊销前利润（adjusted EBITDAre）为2.27亿美元，调整后EBITDAre与利息覆盖率在季节性疲软的第四季度为3.1倍，季度末净债务与年化调整后EBITDAre之比为6.7倍，目标杠杆率约为6倍 [44] - 2019年第四季度，一般及行政费用（G&A）为1770万美元，业务管理费用较上年增加240万美元，主要因第三季度SMTA交易后市值增加，第四季度G&A还包括200万美元非经常性或有损失 [45] - 2019年第四季度，公司为酒店改进项目投入1.194亿美元，为净租赁改进项目投入230万美元，2019年全年资本支出总额达2.45亿美元，预计2020年为酒店改进项目投入约1.5亿美元，为净租赁改进项目投入500万美元，资金将来自运营现金流 [46] - 截至季度末，债务占总资产的50.2%，公司拥有8130万美元现金，其中5360万美元为酒店未来改进的现金托管金，年末10亿美元信贷额度下有3.77亿美元未偿还余额，计划用资产出售所得偿还 [47] - 2019年第四季度，公司向普通股股东支付了每股0.54美元的定期季度股息，归一化FFO派息率为58.7%，认为当前季度股息水平可持续且有良好覆盖 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2019年第四季度，321家可比酒店每间可售房收入（RevPAR）下降0.2%，毛营业利润率下降206个基点至35%，毛营业利润减少约970万美元，主要因装修负面影响和运营成本增加 [35] - 除Radisson组合外，所有可比酒店组合的毛营业利润（GOP）均下降，可比酒店GOP以下成本较上年略有下降，因房地产税降低，部分被保险成本增加抵消，可比酒店支付最低回报和租金的现金流减少940万美元（8.6%），覆盖率从上年同期的0.79倍降至0.71倍 [36] - 历史Marriott No. 1组合RevPAR增长1.4%，因入住率提高，装修提升和交通需求增加部分被非重复业务和新供应抵消，2019年该组合53家酒店覆盖率保持在1.13倍 [18] - 历史Marriott No. 234组合RevPAR下降2%，入住率下降90个基点，房价下降80个基点，第四季度该组合有8家酒店装修，RevPAR总计下降15.9%，还有新供应和全市客房减少等特定影响，2019年该组合68家酒店覆盖率为1.01倍 [19][20] - 可比IHG组合RevPAR持平，入住率提高1个百分点被房价下降1.3%抵消，业绩受两家酒店装修干扰和芝加哥、西雅图、波特兰供应增长影响，对三家Kimpton酒店产生负面影响 [21] - 可比Sonesta组合RevPAR下降2.1%，房价下降4.1%，部分被入住率提高1.3个百分点抵消，整体可比业绩受三家全服务酒店装修和非重复需求稀释 [21][22] - 高端组合RevPAR下降1.3%，房价下降3%，部分被入住率提高1.2个百分点抵消，主要因新供应竞争和芝加哥、休斯顿全市活动减少导致市场需求疲软 [22] - Radisson酒店集团组合RevPAR较去年同期增长4.7%，多家酒店装修后有显著提升，Country Inn & Suites酒店转换为Radisson酒店 [23] - Wyndham酒店RevPAR本季度增长5.3%，入住率提高6.1个百分点，部分被房价下降5.1%抵消，全服务酒店积极的RevPAR表现由交通需求带动，部分被16套客房减少抵消 [23] 净租赁业务 - 截至2019年12月31日，公司拥有816处净租赁服务型零售物业，包括TravelCenters，总面积1490万平方英尺，年最低租金3.817亿美元，占公司总年最低回报和租金的38%，该组合出租率为98%，由194个租户承租，加权平均租赁期限为11.4年，在23个不同行业的131个品牌下运营，截至2019年12月31日，净租赁组合最低租金的滚动12个月覆盖率为2.32倍，而截至9月30日为2.27倍 [28] - 最大租户TravelCenters of America 2019年租金覆盖率为1.92倍，2018年为1.88倍，得益于燃油销量和非燃油利润率提高 [29] - 第四季度，公司续租总面积21.8万平方英尺，加权平均最低租金较之前相同面积租金低75个基点，加权平均租赁期限为8.1年，租赁优惠和资本承诺为50万美元（每平方英尺每年0.31美元） [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司预计有20家酒店装修，去年为28家，虽近期完成装修的酒店有积极提升，但2020年第一季度RevPAR增长可能落后于行业，某些因素也可能影响未来季度 [24] - 2020年组合团体预订进度下降近1%，主要因超级碗从有14家SVC酒店的亚特兰大移至只有5家SVC酒店的迈阿密，冠状病毒爆发对SVC组合的潜在不利影响尚未量化，多家酒店报告团体取消预订，以及对受影响地区入境旅客需求疲软的担忧，旧金山、西雅图、费城和圣安东尼奥等城市的全市预测疲软，2020年第一季度许多市场预计同比下降，供应增长预计将继续影响许多主要市场的RevPAR增长，如纳什维尔、达拉斯和圣何塞等 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2019年1月，公司同意以3.082亿美元将20个TravelCenters出售给TA并修订租赁协议，记录了1.6亿美元销售收益，加速支付此前递延租金，降低租金以反映出售，这些较弱表现的TravelCenters出售后租金覆盖率提高 [8] - 2019年9月底，公司完成24亿美元的SMTA交易，增加767处服务必需型零售物业，按位置、业务类型和品牌提供了相当大的多样性，同时提高物业层面租金覆盖率和现金流可预测性，通过发行新优先票据和动用循环信贷融资为此次收购融资，导致杠杆率上升，公司制定了降低杠杆率的计划，包括出售约5亿美元净租赁零售物业和3亿美元酒店 [9][10] - 2019年7月1日，公司出售持有的RMR Group股份，每股40美元，净收益9360万美元，该投资总回报率达283%，第四季度出售130处净租赁资产，约5.13亿美元 [11] - 公司与万豪达成协议，合并三项现有协议并将期限延长至2035年，获得3000万美元额外信贷支持，计划出售33处非核心物业，并在未来几年为计划翻新项目提供3.5 - 4亿美元资金 [11] - 2019年10月，公司修订与Wyndham的管理协议，11月，两家全服务酒店Wyndham Grand Chicago和Wyndham Irvine重新品牌为Royal Sonesta和Sonesta Hotels，其余20家Wyndham品牌酒店正在出售，Wyndham组合覆盖率是所有组合中最低的，出售这些酒店应会提高整体覆盖率 [12] - 公司与Sonesta达成协议，退出其管理的39家长住酒店，目前这些酒店每年需实现总计4950万美元最低回报，随着酒店出售、重新品牌或重新用途，公司在Sonesta协议下的年最低回报将相应减少，退出后Sonesta将继续管理14家全服务酒店，公司获得Sonesta 34%股权，以便股东分享其未来增长收益，公司有信心在2020年上半年达到或超过3亿美元酒店销售目标，所得款项主要用于进一步降低杠杆率，认为这些举措将打造更强酒店组合，提高回报和租金覆盖率 [13][14] - 公司宣布任命两位新独立董事Laurie Burns和Robert Cramer加入董事会，增加董事会规模和多样性，Laurie在服务和酒店行业有丰富经验，Rob在房地产和资本市场有专业知识 [15] - 公司积极寻求净租赁领域收购机会，处于多个交易的报价和评估阶段，投资策略是寻找租给成长型运营商、知名品牌和目标行业的物业，也注重与现有租户发展关系，以及与新加盟商建立关系，最好是签订主租赁协议，同时也继续积极评估特定市场的酒店报价 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2020年全年可比RevPAR可能持平至增长1%，主要由装修后入住率提高带动，但房价变化不大，预计2020年全年毛营业利润率（GOP）将下降50 - 150个基点，因收入持平且工资和福利成本持续上升 [26] - 对于2020年第一季度，公司估计53家Sonesta酒店产生的支付最低回报现金流可能比2019年第四季度减少10% - 20%，此前讨论的全服务酒店装修在2020年第二和第三季度影响更大 [38] - 目前预测退出39家Sonesta酒店的时间和出售所得收益还为时过早，估计最早第三季度完成出售 [39] - 公司预计2020年第二季度初完成出售16家由Wyndham管理的Hawthorn Suites酒店，不久后完成其余4家全服务Wyndham酒店交易，预计2020年第二季度末完成出售33家万豪酒店，出售后万豪协议下的年最低回报将减少4250万美元 [40][41] 其他重要信息 - 截至年末，公司某些酒店运营协议下可用于弥补现金流缺口以支付最低回报和租金的保证金和担保余额为2亿美元 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 出售Sonesta等酒店的整个过程预计需要多长时间 - 大部分万豪和Hawthorn组合预计在第二季度交易，Sonesta资产出售肯定是第三季度的事情，Wyndham品牌酒店等待部分品牌完成管道改进计划（PIP）以帮助买家了解潜在装修成本后再确定报价日期 [52] 问题2: 购买者是谁，市场情况是否导致买家撤回报价或重新定价交易 - 有多个组合报价，许多报价提供了前期定金，所有竞标者都坚持交易，截至昨晚报价还在增加，买家包括小型私募股权公司、高净值个人、亚裔美国酒店业主协会的一些竞标者等 [53] 问题3: 2020年若有更多收购，偏向于哪个领域 - 公司在净租赁领域花费更多时间建立关系，酒店领域机会吸引力不足，因当前品牌或处于周期后期难以获得理想交易结构，通常在市场疲软和复苏初期大量购买酒店，后期不太活跃，预计今年大部分时间会有选择性地进行酒店投资，主要用于改善或拓展现有关系，更多关注净租赁领域 [54] 问题4: 若排除预计出售的酒店，2019年租金覆盖率会是多少 - 从万豪组合看，覆盖率将提高约20个百分点，若完全排除Wyndham组合，该组合覆盖率将提高15 - 20个百分点 [58] 问题5: 2019年全服务酒店和长住酒店的覆盖率分别是多少 - 2019年长住酒店覆盖率为0.4倍，全服务酒店为0.7倍 [59][60] 问题6: Marriott、Intercon、Hyatt是否对39家长住酒店感兴趣 - 公司周一才开始营销，Sonesta ES项目受影响酒店相关人员昨晚或今早才得知战略变化，部分物业不符合Marriott等品牌转换标准，可能需要调整品牌标准，不太可能全部感兴趣，但IHG可能对其中约十几家前Staybridge酒店有兴趣，可能将其重新品牌并加入IHG组合或引入加盟商签订长期特许经营协议 [61][62] 问题7: 剩余14家全服务酒店未来几年预计如何提升业绩 - 预计劳德代尔堡酒店、圣路易斯Chase Park Plaza酒店和旧金山Clift酒店业绩将显著提升，目前Chase Park Plaza和劳德代尔堡酒店团体预订情况良好，有望超过第一季度预算和业绩 [63][65]