财务数据和关键指标变化 - 第一季度摊薄后每股收益为1.44美元，同比增长92% [29] - 第一季度房屋交付收入为16亿美元，平均成交价格增长23%至59.4万美元 [29] - 第一季度房屋成交毛利率为23.1%，较2021年第一季度提高450个基点，较2020年第一季度提高770个基点 [33] - 第一季度SG&A占房屋成交收入的比例为9.6%，同比下降120个基点 [34] - 净债务与资本比率为35.7%，公司有望在年底前将净债务与资本比率降至20%左右 [37] - 第一季度回购190万股，花费5800万美元，季度末2.5亿美元授权中还剩1.72亿美元 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务：第一季度交付2768套房屋，预计2022年交付1.4 - 1.5万套，第二季度交付3000 - 3200套 [29][32] - 金融服务业务：通过泰勒莫里森房屋融资公司为购房者提供贷款，第一季度传统借款人可承受比实际利率高近650个基点的利率，政府、FHA和VA借款人第一季度利率缓冲约为370个基点 [14] - 租赁业务：公司的租赁业务处于发展阶段，目前在2.5年的发展中，已从9 - 10个市场拓展，预计每月生产20套房屋 [88] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度市场需求健康，平均净销售订单价格同比增长24% [9] - 第一季度末每月每个社区的吸收速度为3.1个净销售订单 [10] - 4月销售活动总体保持弹性，但近期抵押贷款利率上升可能会影响入门级买家 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：专注于运营优先级，包括简化生产能力和提高土地投资的资本效率，以利用市场规模、优质土地位置和以消费者为中心的产品等核心优势 [7] - 发展方向：重申2022年房屋成交指导为1.4 - 1.5万套交付，并再次提高2022年房屋成交毛利率指导至至少24.5%，提高2022年净资产收益率指导至20% - 25% [7][8] - 行业竞争：公司在土地投资上采取谨慎策略，在竞争激烈的市场中具有选择性，通过控制土地供应和优化投资组合来提高竞争力 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：行业面临供应链限制、通货膨胀压力和抵押贷款利率快速上升等挑战，但公司的业务表现超出预期 [6] - 未来前景：公司对前景充满信心，预计未来几个季度将取得更强劲的业绩，2022年将是创纪录的财务表现年 [8] 其他重要信息 - 公司发布了第四份年度环境、社会和治理报告，强调了可持续商业实践和ESG倡议 [39] - 泰勒莫里森房屋融资公司推出了新的延长利率损失计划，允许新购房者以较低成本锁定利率长达1年 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 不同客户群体在本季度和4月的订单表现如何？ - 公司在各消费群体中都看到了强劲的需求，不同群体之间的订单表现没有明显差异。4月，全国范围内的活跃成人社区表现良好，但也有一些社区的生活方式买家对宏观环境感到担忧 [47] 问题2: 今年提前开工的房屋，在垂直建设的哪个阶段开始销售？何时可以取消销售限制？ - 4月销售仍处于相对受限的环境，预计到本季度后期销售环境会更加开放。公司的开工速度领先于成交速度，随着样板房的推进，未来开工速度将与销售速度更加一致。具体的销售释放时间因社区而异，有些社区会在早期释放，有些则会等到框架完成 [49][50][53] 问题3: 利率上升是否会改变公司业务细分的理想组合？ - 公司整体业务组合较为稳定，各细分市场之间的年度变动在3% - 4%。公司对目前的业务组合感到满意，特别是活跃成人社区业务。新社区的推出将保持与现有组合一致的平衡 [62][63][64] 问题4: 自COVID以来购买的30%土地，在成本通胀持续和价格上涨停滞的情况下，利润率会受到怎样的影响？ - 公司在土地收购上一直很有选择性，即使是近期购买的土地，也经过了充分的尽职调查。目前项目的剩余比率略低于过去几年，公司会对各种情景进行敏感性分析。过去12 - 24个月的利润率预期是多年来最高的，即使市场回调，公司也处于有利地位 [68][69][71] 问题5: 随着抵押贷款利率上升，是否有之前错过的土地重新回到市场？ - 截至目前，尚未看到土地市场出现有意义的抛售情况。通常情况下，如果出现这种情况，会有大约9个月的滞后时间 [78] 问题6: 作为按订单建造的建筑商，能在多大程度上削减SKU？削减SKU是否带来了毛利率的提升？如何平衡削减SKU与最大化客户收入的关系？ - 公司的Canvas计划和简化策略在大多数消费群体中都取得了成效，消费者对简化设计中心的过程表示赞赏。活跃成人业务是个例外，该业务的选项收入明显高于整体投资组合，但公司在佛罗里达的活跃成人业务中成功引入了Canvas套餐。总体而言，简化模式将使所有产品类别受益 [82][83] 问题7: 请更新一下公司的租赁业务和整体市场情况，以及在利率上升环境下如何看待该业务？ - 公司的租赁业务已经开展了2.5年，与公司的简化努力完全一致。目前业务正在从9 - 10个市场扩展，预计每月生产20套房屋。公司在凤凰城的一个早期社区取得了成功，预计年底前出售该资产。公司认为租赁业务在利率上升环境下具有优势，租金相对销售价格更稳定，可以作为通胀环境的对冲。此外，租赁业务还可以为公司提供与消费者建立关系的机会，促进他们未来向购房市场的转化 [88][90][91] 问题8: 是否仍看到社区房屋销售的长等待名单或竞价活动？这是否表明如果有供应，公司可以接受更多订单？ - 第一季度，公司在大多数社区管理销售节奏，不同市场采用不同的策略，如最高最佳报价、自然释放或抽签。4月，一些市场仍采用最高最佳报价策略，但公司希望在第二季度转向更开放的销售环境。此外，公司通过修改在线预订系统，要求购房者支付定金，提高了消费者的参与度和需求可见性 [96][97] 问题9: 与上一季度相比，周期时间有何进展？是否有迹象表明全年情况会有所改善？ - 劳动力和供应链环境仍然困难，自COVID开始以来，周期时间延长了6 - 8周，本季度又延长了1 - 2周。公司看到市政检查延迟以及材料和劳动力供应问题，但通过采取措施，如增加样板房开工、优化选项和SKU等，提高了对交付的信心。本季度末，97%的单位已关闭或正在生产中，高于去年的87% [99] 问题10: 毛利率指导提高的原因中，内部效率提升、更有利的价格/成本关系和原展望的保守性各占多少比例？ - 很难具体分解各因素的贡献比例。公司预计成本年化增长率约为10%，包括下半年预计的较高木材成本。第二季度木材成本将带来最佳顺风，第三季度可能是今年木材成本的最高点，第四季度末和2023年第一季度将开始看到一些缓解。尽管第三和第四季度木材成本上升，但每个季度仍将实现环比增长 [107] 问题11: 有多少买家接受了一年期的利率锁定优惠？过去4 - 6周，定价能力趋势是否有减速迹象？ - 自4月中旬推出延长利率锁定优惠以来，已有近400个锁定到期日超过60天的订单，过去10天的锁定数量超过了过去5年的总和。买家对该优惠反应积极，因为如果利率回落，他们可以享受一次性免费下调利率。第一季度，公司的定价逐月加速增长，4月根据反馈仍在对新推出的产品进行提价，但公司希望提价幅度能够逐渐缓和 [109][110] 问题12: 关于开工情况，实际库存单位有多少？在建工程库存是多少？如何在线收取定金？定金是否会限制买家？ - 第一季度末，公司有11265个单位正在建设中，已将已售未开工的单位从2021年第一季度的2708个减少到825个。公司可以在会后提供在建工程库存数据。公司通过名为Stripe的技术在线收取定金，目前定金为100美元，购房者可以通过支付定金预订地块48小时，以便公司向他们交付合同。该技术可以防止同一电子邮件地址多次支付定金，提高了转化率。公司预计在未来30天内将在所有市场推出该预订系统 [119][120][123] 问题13: 为什么现在优先考虑生产而不是销售？如果需求保持当前水平，未来几个季度是否会尝试使销售速度与开工速度相匹配？如果需求放缓，是否会放慢开工速度？ - 由于供应链挑战，公司有意识地决定增加样板房开工，并在建设过程中稍后销售，以提高对成交日期的信心，改善客户体验。目前公司已经完成了这一转变，随着样板房的推进，未来将增加销售释放。如果需求保持当前水平，公司的意图是使销售速度与开工速度相匹配；如果需求放缓，公司将根据社区情况管理样板房库存，并继续推进按订单建造的房屋开工 [127][128][130] 问题14: 第二季度末，公司对每个社区的样板房数量有何目标？是基于成品还是整体样板房来管理？ - 公司希望有一些成品样板房，以便购房者在第二季度末学校假期结束时能够快速入住。公司认为每个社区7 - 8套样板房是合适的数量，目前整体数量令人满意。公司会综合考虑产品组合和社区组合来调整样板房数量 [138][139] 问题15: 社区数量在第二季度下降，年底的目标是如何实现的？第三季度会有多少社区开业？ - 第三季度社区数量将开始改善，全年预计有150个新社区开业，130个社区关闭，净增20个社区。第四季度可能会有最大幅度的增长 [140][141][142] 问题16: 与去年相比，州外买家的情况如何？公司目前对股票回购计划有何看法？ - 与去年第一季度相比，州外买家数量翻了一番，主要集中在活跃成人业务。在一些地区，如凤凰城和佛罗里达，州外买家的比例显著增加。公司预计今年运营现金流强劲，将优先考虑对现有核心业务进行再投资，其次是实现净债务目标，最后会继续寻找机会进行股票回购，因为公司认为股票被低估，但会考虑即将到来的到期债务 [148][149][150]