财务数据和关键指标变化 - 2021年公司增加房屋交付量9%至13,699套，房屋交付收入增长22%至近72亿美元，房屋交付毛利率提高370个基点至20.3% [11] - 2021年公司税前利润率提高超600个基点，摊薄后每股收益增长176% [12] - 2021年第四季度公司净收入为2.73亿美元，摊薄后每股收益为2.19美元，同比增长204%；税前利润率为13.7%，较上年提高610个基点 [46] - 2021年第四季度公司交付4,283套房屋，平均售价为55.8万美元，房屋交付收入同比增长61%至24亿美元 [47] - 2021年第四季度公司房屋交付毛利率同比提高330个基点至21.6% [50] - 2021年第四季度公司销售、一般及行政费用（SG&A）占房屋交付收入的比例为7.8%，同比下降180个基点 [53] - 2021年公司土地收购和开发投资20亿美元，回购990万股流通股，花费2.81亿美元，资产负债率降低近500个基点至34.1% [61] - 2022年公司预计交付1.4万 - 1.5万套房屋，房屋交付毛利率至少为23.5%，平均销售价格至少为60万美元，预计实现净资产收益率达到20%以上 [14][49][51] - 2022年公司预计土地收购和开发投资23 - 24亿美元，将资产负债率降至20%多的中间水平 [62] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 2021年公司房屋交付量增加9%至13,699套，交付收入增长22%至近72亿美元，毛利率提高370个基点至20.3% [11] - 2021年第四季度公司交付4,283套房屋，平均售价为55.8万美元，交付收入同比增长61%至24亿美元 [47] - 2021年第四季度公司房屋交付毛利率同比提高330个基点至21.6% [50] - 2022年公司预计交付1.4万 - 1.5万套房屋，平均销售价格至少为60万美元，房屋交付毛利率至少为23.5% [14][49][51] 金融服务业务 - 2021年公司金融服务业务表现强劲，实现了有意义的成本杠杆效应 [11] - 2021年第四季度公司房屋贷款业务的客户转化率为82% [27] 租赁业务 - 公司已在9个市场开展租赁业务，拥有约4,000个可控地块，计划2022年再完成20 - 25笔交易，预计年底可控地块数量翻倍 [38] - 公司首个租赁社区已开始出租，预计今年年底评估退出策略并出售资产 [39] - 预计2023年将有多个社区全部出租并准备出售，2024年及以后将实现强劲增长 [40] - 租赁业务预计利润率将适度高于传统业务，杠杆回报率目标超过30% [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年第四季度公司各消费群体和地区市场需求趋势良好，改善型住房市场净订单和消化速度同比增长，占总销售额的比例从44%提高至略超50% [22] - 2021年第四季度公司55岁以上活跃生活方式市场保持强劲势头 [23] - 2022年初公司各社区的客户参与度保持健康，月销售速度与第四季度的3.2套持平 [23] - 2021年第四季度约75%的社区需要销售活动，类似比例的社区提高了基础价格，平均净订单价格上涨23% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司战略重点是利用规模和投资组合多元化优势，提高毛利率和资产效率 [15] - 公司通过简化设计流程、优化生产工艺、加强供应商关系等方式提高运营效率 [16][17] - 公司通过加强资产负债表、实施新的土地融资工具等方式提高资本效率 [19] - 公司计划扩大租赁业务规模，建立高效的运营模式和资本基础设施，实现回报增长 [37] - 公司将进一步利用租赁业务优势，开发和建设面向单户租赁投资者的租赁房屋和社区 [42] 行业竞争 - 公司通过提供高品质的房屋和优质的客户服务，赢得了客户的信任，连续七年被评为美国最受信赖的建筑商 [10] - 公司通过优化产品设计和库存管理，提高了产品的性价比和市场竞争力 [26][31] - 公司通过加强土地储备和开发，提高了市场份额和竞争力 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年公司面临严重的供应链中断问题，但通过团队的努力，公司实现了创纪录的业绩 [9] - 2022年公司将继续应对供应链挑战，通过优化运营和资本配置，实现收入和利润的显著增长 [13] - 公司认为市场需求强劲，受到人口结构、消费者需求和偏好、迁移趋势以及新房和二手房供应有限等因素的支持 [23] - 公司将继续关注房价和利率的变化，采取积极措施确保产品的可负担性 [30][31] 其他重要信息 - 公司新任命Lou Steffens为首席财务官，Erik Heuser为首席企业运营官 [6][7] - 公司连续四年被评为彭博性别平等指数中唯一的房屋建筑商，董事会多数成员为多元化背景 [32] - 公司推出了Canvas选项计划，该计划占下半年净销售额的约15%，预计2022年将稳步提高 [18] - 公司客户的信用状况良好，平均信用评分为752分，债务收入比为36%，第四季度取消率为8.2%，2021年为6.6% [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来产品组合如何调整，是否有地区性变化？ - 未来新社区将增加首次购房者的比例，平均销售价格将有所下降；地区上，佛罗里达州将继续优先发展活跃成人市场，卡罗来纳州、佐治亚州和加利福尼亚州将增加首次购房者的市场份额 [68][69] 问题2: Canvas计划对建筑周期时间的最终改善目标是多少？ - 与传统设计中心建造相比，Canvas套餐的建筑周期时间已缩短约20天；随着该计划在公司内的推广和市场环境的正常化，预计至少可保持几周的周期时间改善 [71] 问题3: 提高毛利率预期至23.5%的信心来源是什么？ - 公司拥有超过9,100套已售房屋的积压订单，对未来利润率有较强的可见性；团队已考虑了成本增加的因素，并对定价有较好的预期；与去年相比，公司的样板房库存翻倍，能更好地受益于实际定价 [79][80] 问题4: 购房者偏好是否因可负担性问题发生变化？ - 目前购房者行为未发生明显变化，首次购房者面临一定的可负担性压力；调查显示，购房者对利率上升的承受能力较强，现金购房者比例显著增加，且多数购房者认为有多种策略应对利率上升 [81][84][85] 问题5: 批量销售是在公司资产负债表上还是在合资企业中？ - 批量销售将在公司资产负债表上，由公司控制处置决策；单户租赁业务是利用公司核心业务生产房屋，最终出售给单户租赁投资者，与租赁业务模式不同 [94][96] 问题6: 取消率与去年和第三季度相比如何？ - 去年第四季度取消率为7.9%，公司金融服务团队对购房者的预审工作做得很好，使得取消率较低 [38][44] 问题7: 社区平均地块数量增加25%，是否需要更远的地块，是否会影响利润？ - 公司仍专注于核心地段，地块数量增加是由于可获得的交易和社区多出口设计的优势；公司规模较大，能够承担大型项目并获得协同效应 [99][102] 问题8: 毛利率全年的提升节奏如何？ - 第二季度由于木材成本下降，毛利率将较强；随着时间推移，公司能够应对成本增加，预计年底毛利率将达到24%左右 [112] 问题9: 公司目前土地交易的毛利率预期是多少，与2015 - 2019年相比如何？ - 公司目前无法提供2022年以后的毛利率指导；从行业长期来看，正常时期毛利率在20%以上，由于供需失衡，预计未来一段时间将略高于此水平；公司在土地承销时考虑了当前市场价格和销售节奏的不确定性 [116][118] 问题10: 样板房的销售策略是什么，如何考虑竞争格局？ - 各市场根据供应链环境和成本可见性，在不同时间点推出样板房；公司希望尽快将样板房推向市场，目前已售样板房数量较2020年增长66%；样板房库存的增加影响了销售速度 [124][127][128] 问题11: 购房者是否愿意放弃低利率贷款？ - 公司通过调查了解到，购房者有多种动机进行搬迁，如需要更多空间、靠近家人等；购房者的房屋净值较高，能够抵消利率上升的影响；首次购房者面临一定的可负担性压力，公司会针对性地调整产品规格 [131][132] 问题12: 消费者在不同户型上的偏好如何，低户型是否与高户型利润率相同？ - 毛利率主要受土地收购成本影响，而非户型面积；目前购房者在户型上的选择未发生明显变化，但样板房的推出使平均户型面积有所下降；首次购房者面临一定的可负担性压力，但仍在可承受范围内 [137][139] 问题13: 利率上升是否导致土地市场出现保守情绪？ - 公司在土地收购策略上非常谨慎，会考虑房价下跌等情景对土地承销的影响；公司拥有充足的土地储备，不会追逐高价土地项目 [141][142][144] 问题14: 入门级、改善型和活跃成人产品的利润率是否有差异？ - 各产品的利润率相对较为一致，部分原因是收购项目中的低价土地；活跃成人产品的地块溢价和选项花费较高，有助于提高利润率 [149][150] 问题15: 公司遗留土地和收购土地在利润率上是否有差异？ - 随着整合和简化措施的实施，遗留土地和收购土地的利润率差异逐渐缩小；预计到第三年，各部门的利润率将实现一致 [154][155] 问题16: 2021年下半年和2022年上半年的开工与订单关系如何，在产品价值和社区开工情况如何？ - 2021年公司共开工约16,000套房屋，在产品价值年底达到13亿美元，在建房屋总数同比增长30%；截至1月底，75%的在建房屋计划在今年交付；2021年下半年销售领先于开工，2022年第一季度公司希望开工领先于销售，大部分房屋计划在4月底前开工 [163][164][165] 问题17: 第四季度开工数量和在建房屋总数是多少，样板房数量具体增加了多少？ - 第四季度开工约3,400套房屋，2021年全年开工16,000套；年底在建房屋总数接近10,000套，其中样板房约2,000套，2020年约为800套 [171][173] 问题18: 设计简化策略是否适用于样板房和定制房？ - 设计简化策略适用于样板房、样板间和定制房；目前Canvas计划主要受到年轻家庭的欢迎，活跃成人市场在样板房上的接受度逐渐提高；公司通过全国样板房计划，减少了电器、油漆和地板等产品的SKU数量 [174][175][177] 问题19: 公司是否会减少股票回购？ - 公司将投资业务和加强资产负债表作为优先事项，有多余资金时会考虑股票回购；公司不会在前瞻性指导中包含股票回购计划，但会按季度更新情况 [182][183]