财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入1.68亿美元，摊薄后每股收益1.334美元，同比增长54% [21] - 净销售订单3372份，月吸纳率为每个社区3.3份净销售订单，取消率低于历史平均水平，为6.7% [21] - 平均净订单价格上涨31%，达到64.1万美元 [21] - 季度末积压订单为10273套房屋，销售价值61亿美元，同比增长63% [22] - 交付3327套房屋，全年预计交付约1.4万套，较之前指引下调5% [5][23] - 房屋交付毛利率同比提高400个基点，达到21.2%，超出此前约20%的指引 [5][25] - 第四季度房屋交付毛利率预计约为21%，全年指引提高至20%左右，2022年预计提高至少200个基点，超过22% [6][25][26] - 销售、一般和行政费用（SG&A）占房屋交付收入的比例为9.5%，预计全年SG&A比率在9%左右 [26] - 季度内土地收购和开发投资约4.78亿美元，预计全年土地投资约20亿美元 [27] - 季度末总流动性为11亿美元，包括3.73亿美元无限制现金和7.22亿美元循环信贷额度可用容量 [28] - 净债务与资本比率为41.1%，预计年底降至30%左右，2022年降至30%以下 [28] - 季度内回购330万股，花费9200万美元，年初至今共回购860万股，花费2.37亿美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 55岁以上活跃生活方式细分市场表现强劲，净销售订单占比从20%提升至27%，地块溢价和设计支出高于入门级和改善型消费群体 [21] - 社区数量平均为338个，预计第四季度保持该水平，全年平均指引范围略提高至335 - 340个 [22] - 季度末每个社区的样板房库存为5.3套，高于第二季度末的4.7套 [24] - 土地总供应量增加至约7.8万个住宅用地，代表6.2年的总供应量和4年的自有地块量，季度末36%的地块通过期权和其他安排控制，同比提高约700个基点 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 各消费群体和地区需求健康，但较年初更为正常和可持续，订单量和吸纳率逐月加速增长，10月有望取得类似强劲结果 [8] - 社区流量、转化率和消费者信贷指标等前瞻性指标显示需求和买家兴趣依然健康，支持进一步提价能力 [10] - 消费者调查数据显示，购房者愿意将更多收入用于住房，首次购房者受影响最大 [13] - 来自加利福尼亚、纽约和新泽西等高成本市场的州外买家向得克萨斯、内华达和佛罗里达等州迁移的趋势持续增加 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 优化产品组合，评估户型和选项，进行价值工程、成本合理化和提升消费者吸引力，尤其关注受William Lyon收购影响的市场 [15] - 采购部门推动选项合理化，过去三个季度将选项数量减少近三分之一，预计随着全国规格的提升，利用率将进一步提高 [16] - 销售和营销方面，引领行业进行购房数字化，推出首个数字社区，提高预订到销售的转化率，未来将继续扩大虚拟购房体验 [17][18] - 引入新的土地融资工具，降低土地收购和开发的前期资本投入，加速向轻资产资产负债表转型，预计未来一年将期权土地比例提高至至少40% [19] - 积极向股东返还超额资本，同时致力于降低净债务杠杆，预计今年将股本回报率提高至18% - 19%，2022年提高至20%以上 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临严重的供应侧挑战，材料和劳动力限制导致生产计划不确定性增加，施工进度延迟2 - 4周，但市场基本面依然积极 [5][6] - 尽管面临挑战，公司对实现协同效应、运营改进和积压订单的执行充满信心，预计2022年房屋交付毛利率将继续提高 [6] - 消费者需求健康，尤其是55岁以上活跃生活方式细分市场，预计该市场将继续表现出色，公司的Esplanade品牌扩张时机良好 [8][9] - 公司意识到高房价对消费者情绪和购买力的影响，预计市场动态将趋于稳定，定价策略将根据社区情况进行调整 [10] - 公司的运营和资本举措预计将推动股本回报率达到新高，为股东创造长期价值 [20] 其他重要信息 - 公司任命Lou Steffens为下一任首席财务官，自2022年1月1日起生效，他拥有超过30年的住宅建筑、运营和财务经验 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 供应链限制对毛利率的压力有多大？ - 直接建造成本较第二季度有个位数增长，不包括木材，木材价格目前对公司有利，定价能力足以抵消成本增加，但量化压力较为困难，公司正与贸易伙伴密切合作缓解负担 [37] 问题2: 目前是否仍在限制销售？ - 约70%的社区仍在限制销售，但方式不同，主要是为了与生产保持一致，市场已从年初的过热状态回归正常 [38] 问题3: 目前的激励措施与三个月前相比如何？ - 第三季度交付的激励措施同比和环比均大幅下降，积压订单中的激励措施也有所减少，市场上激励措施有轻微回升，但仍非常适度，公司的激励措施主要集中在抵押贷款方面 [42][43] 问题4: 第四季度交付指引意味着积压订单转化率同比提高，公司为何有信心在供应限制下完成交付？ - 材料短缺问题已存在一段时间，难以预测，过去一个月材料交付日期推迟，即使材料在年底前到货，劳动力安装也可能面临挑战，因此调整了交付指引，这只是交付时间的推迟，团队和贸易伙伴已做好准备 [46] 问题5: 第四季度毛利率指引与上一季度持平，但交付量增加，是否是因为木材成本上升？ - 第四季度毛利率的最大压力来自木材，预计木材成本将在第四季度达到峰值，然后在2022年第一、二季度略有下降，下半年降幅更大，此外，交付房屋的组合也会影响毛利率 [49][50] 问题6: 取消70%社区销售限制的具体指标是什么？第三季度每个社区开工的3.5套房屋中，样板房和预售房的比例是多少？ - 取消销售限制需综合考虑生产能力、市场状况、供需关系等因素，社区层面需具体分析，预计春季销售旺季可能会再次实施销售管理计划；样板房占比相对去年有所增加，但仍低于预售房，公司希望在更经济适用的业务中提高样板房比例至6 - 7套 [58][60][61] 问题7: 州外买家的交付比例、变化情况以及对销售价格的影响如何？ - 在一些市场，州外买家的涌入使当地消费者更难适应价格上涨，来自加利福尼亚、东北部等高成本市场的买家能够支付更高的价格，推动了价格上涨，例如佛罗里达州的锁定溢价和选项支出较2020年有显著增长 [63] 问题8: 公司对2022年毛利率提高200个基点的信心来自哪些方面？ - 难以详细分解各因素的影响，但公司对2022年房屋建造交付毛利率超过22%充满信心，这得益于运营改进、样板房库存增加、定价与市场同步以及2022年积压订单的表现，公司将在90天后提供更具体的毛利率指引 [67][68] 问题9: 公司在购房数字化进程中的进展以及消费者的接受程度如何？ - 消费者对购房数字化需求强烈，公司的虚拟工具转化率是行业平均水平的两倍，近30天内通过系统产生了近800个预订，消费者喜欢自主购房的自由，购房数字化仍处于早期阶段，未来效率有望进一步提高 [69] 问题10: 55岁以上活跃生活方式细分市场的增长是由哪些社区推动的？ - 增长由新旧社区共同推动，新社区在加利福尼亚和佛罗里达州表现良好，Esplanade品牌的接受度和增长、消费者态度的变化、高成本市场的迁移以及去年市场复苏较慢等因素都对增长起到了作用 [73] 问题11: 全自动化社区在总社区数量和房屋中的占比将如何变化？是否有助于缩短整体周期时间？ - 全自动化社区的首个试点社区采用预制房屋，产品简化提高了效率，缩短了周期时间，预计将向其他消费群体推广，但目前主要针对更经济适用的预制产品，未来占比难以确定，消费者反馈将决定其发展，公司认为该模式将在2022年继续增长 [75] 问题12: 公司业务的合理组合是怎样的？未来吸收速度的可持续水平是多少？ - 本季度销售组合能反映未来12个月的情况，预计2022年平均销售价格（ASP）将上升，但2023年随着更多经济适用房项目的推出，ASP可能会下降；公司不设定目标吸收速度，但长期来看，吸收速度高于历史水平（低2 - 中2），达到3以上更为合理 [80][81][83] 问题13: 本季度开工率从每个社区约5套降至3.5套的原因是什么？对2022年和2023年社区数量目标的信心如何？ - 开工率下降是因为第二季度的高开工率难以持续，部分是为了满足需求和建造样板房，以及应对行业内的天气挑战，目前的开工率更为健康；社区数量难以预测，面临劳动力、材料短缺和市政审批等挑战，尤其是水平业务方面，管道短缺是主要问题之一，如果问题持续或恶化，可能会导致社区开业延迟，公司将在90天后提供2022年社区数量的最新信息 [89][92] 问题14: 公司对未来股票回购的看法如何？是否考虑开始分红？ - 公司目前的股票回购授权还剩1亿美元，将继续采取机会主义策略，认为公司股价被低估，股票回购将提高股本回报率，同时公司也希望降低债务，但目前受到再融资溢价的限制；分红是公司管理层和董事会每年讨论几次的话题，目前的优先事项是偿还债务和利用被低估的股票，预计几年后会考虑分红 [96][97]