财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为1.04亿美元，调整后摊薄每股收益为0.80美元；GAAP基础下净收入为6600万美元，摊薄每股收益为0.50美元 [44] - 第二季度总收入为15.3亿美元，其中房屋建筑收入超14.7亿美元，同比增长约20% [45] - 调整后房屋竣工毛利率为17.6%，GAAP房屋竣工毛利率为15.4% [45] - 第二季度末净债务与资本比率为46%，预计年末降至40% - 45%，2021年末降至40%以下 [43] - 第二季度财务服务收入约4000万美元，毛利超1750万美元，抵押贷款公司捕获率为81%，高于去年同期的72% [49] - 销售、一般和行政费用（SG&A）占房屋竣工收入的9.9%，较去年同期实现20个基点的杠杆效应 [50] - 调整后息税前利润率为8.9%，第二季度与收购相关的费用约1870万美元 [51] - 所得税为1760万美元，有效税率为20.8% [52] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第二季度净销售3453套，同比增长23%；4月同比下降36%，5月增长17%，6月增长94% [11] - 第二季度销售节奏为2.8套/月/门店，为多年来第二季度最高水平；4月下降43%，5月持平，6月增长超70%至4.3套/月/门店 [15] - 第二季度竣工3212套，同比增长约24%；4月基本持平，5月增长近20%，6月增长超55% [16] - 第二季度末，成品房库存从第一季度的每个社区1.7套降至1.3套 [46] 财务服务业务 - 第二季度收入约4000万美元，毛利超1750万美元 [49] - 抵押贷款公司捕获率为81%，高于去年同期的72% [49] - 千禧一代买家同比增长超38%，单身买家同比增长超20% [49] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚利桑那州、得克萨斯州和佛罗里达州是季度净销售同比增长前五的州，亚利桑那州和得克萨斯州是季度销售节奏同比增长前三的州 [59] - 加利福尼亚州各市场销售有所恢复，湾区因监管限制尚未完全开放 [60] - 科罗拉多州业务增加了经济适用房板块，本季度平均销售价格（ASP）下降近10% [60] - 太平洋西北地区过去几周销售有显著改善，西雅图实行预约制销售 [61] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划继续推进债务再融资，降低杠杆率，预计未来几个月部分或全部偿还2023年和2025年债券的剩余余额约1.85亿美元 [41] - 自8月1日起，所有新建房屋将标配“Taylor Morrison Live Well”产品增强功能，包括升级的空气过滤系统、全屋水过滤系统和抗菌内墙涂料等 [22] - 持续加强数字化销售体验，推出自助导览和在线房屋预订等创新工具，提高客户参与度和转化率 [27] - 土地收购和开发活动逐步恢复正常，预计全年土地和开发支出约14 - 15亿美元 [52][57] - 关注租赁市场，已启动两个“Build-to-Rent”（BTR）项目，并在亚利桑那州、得克萨斯州和佛罗里达州签订了多个项目合同 [91] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 低利率环境、低二手房库存、从城市向郊区的迁移趋势以及消费者对健康和安全的关注，是推动公司销售增长的主要因素，且这些因素在未来一段时间内仍将持续 [18][19][32][33] - 数字化销售体验的转变是长期趋势，公司将继续在这方面进行创新和投入 [36] - 尽管疫情带来了一些挑战，但公司业务表现出了较强的韧性，预计未来销售将继续保持增长，但增速可能会有所放缓 [9][32][128] 其他重要信息 - 公司在威廉·莱昂（William Lyon）收购整合方面取得了良好进展，人员和品牌管理已完成，流程、系统、产品和协同效应等方面的整合进度在50% - 75%之间，预计实现8000万美元的年度协同效应 [62][63] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第三季度和全年的购买会计和整合影响预计是多少，何时能达到核心正常利润率？ - 第三季度购买会计影响预计约100个基点，第四季度约50个基点；预计12 - 18个月内将威廉·莱昂的利润率提升至与泰勒·莫里森（Taylor Morrison）相当的水平 [67] 问题2: 收购威廉·莱昂后，公司在未来3 - 5年对市场和客户组合是否满意，是否会有调整？ - 公司对目前的地理布局和客户组合感到满意，认为地理上覆盖了美国主要市场，客户方面增加了入门级和首次换房客户比例，同时活跃成年人市场也有增长潜力 [69][70] 问题3: 关于资产负债表，偿还23年和25年债券的余额及利息节省情况如何？ - 23年和25年债券剩余余额约1.85亿美元，之前再融资和部分偿还已节省约1000万美元年化利息，若全部偿还，年化利息节省约1800 - 1900万美元 [74] 问题4: 数字化销售对SG&A的长期影响如何？ - 数字化销售满足了客户需求，提高了客户参与度和转化率；目前已看到预约和预订业务的积极趋势，预计未来将影响样板间规划、合作经纪机会等；第二季度广告支出减少50%，但网站流量和销售大幅增长 [76][78][80] 问题5: 全年收盘指引显示第四季度收盘少于第三季度，原因是什么，目前的样板房策略如何？ - 第四季度收盘减少主要是因为疫情期间4 - 6月开工减少，导致可收盘房屋不足；目前样板房目标为每个社区6 - 7套（在建和成品），因前期开工不足目前低于该水平，预计年内恢复 [84][85][87] 问题6: 随着土地收购增加，公司未来业务组合是否会有变化，更看好哪些价格点或地区？ - 公司对目前的业务组合满意，未来将进行一些机会性投资；同时会在“Build-to-Rent”项目上投入资金，看好该领域的发展前景 [90][91] 问题7: 第二季度激励措施的月度趋势如何，第三季度和7月的激励措施及提价情况怎样？ - 疫情初期激励措施增加，5月中旬开始减少，市场持续强劲，公司在可操作的情况下收回激励并提价 [94] 问题8: 前期采取的成本控制措施中，哪些是临时的，哪些是永久的？ - 大部分成本控制措施是临时的，主要涉及人员配置和项目延期；随着需求恢复，公司将逐步恢复运营；长期来看，数字化销售带来的广告和合作经纪效率提升可能是永久性的成本节约 [96][99][101] 问题9: 第二季度订单中，待建房屋和样板房的比例分别是多少，待建房屋预计何时交付？ - 待建房屋和样板房比例接近各占一半；待建房屋从销售到开工时间因地区而异，为3 - 10周 [103] 问题10: 订单或收盘中，首次购房者、换房者和活跃成年人的比例分别是多少？ - 目前入门级和首次换房者占比约70% - 72%，第二换房者和活跃成年人略有减少；预计活跃成年人业务在旺季将回升 [104][105] 问题11: 豪华活跃成年买家表现较好，蓝领入门级和白领活跃成年买家情况如何？ - 活跃成年市场中，州内业务尤其是佛罗里达州有显著增长，康涅狄格州成为佛罗里达州的重要客源地；目前豪华活跃成年买家表现最佳，6月初开始，更经济适用的活跃成年买家数量也开始增加 [107][109] 问题12: 公司在销售节奏和价格策略上的倾向如何？ - 年初和疫情初期注重销售节奏，以清理库存；5月中旬开始减少折扣，6月初开始提价；目前整体上更倾向于提价，但具体决策需考虑每个社区的竞争、供应等因素 [112][114][115] 问题13: 未来几年，自有土地和期权土地的组合如何规划？ - 长期来看，公司希望提高控制土地（期权土地）的比例，理想情况下回到低至中30%的范围；未来两年有机会继续增加控制土地与自有土地的比例 [116] 问题14: 第三季度毛利率指引的改善主要来自购买会计影响减少，是否意味着核心毛利率可能环比下降？ - 核心毛利率不会下降，第三季度最差情况是持平，实际可能略有上升；主要驱动因素包括购买会计影响、销售组合以及样板房销售和定价情况 [119][120] 问题15: 第四季度从劳动力和材料供应角度，哪些地区需要关注，是否有产品短缺情况？ - 系统性的材料短缺问题主要是家电，其他如景观施工队、橱柜等也有局部影响；压力较大的地区包括凤凰城、得克萨斯州和佛罗里达州部分地区；部分地区有库存，交付问题不大，但整体情况较难预测 [122][123][124] 问题16: 第二季度6月和7月订单强劲，考虑到第三季度的高基数和可能的积压需求释放，下半年的可持续性如何？ - 预计不会延续6月和7月的销售节奏，因为库存不足；但积极趋势将持续，会有一定季节性影响，预计仍将实现同比增长，但增速低于过去几个月 [128] 问题17: 考虑到订单消化和土地供应，2021年社区数量如何规划，现有土地是否能支持增长？ - 目前暂未提供2021年社区数量指引；从土地角度看，已规划的收盘所需土地99%已拥有或控制，2022年该比例超90%；社区数量可能略有增加，需根据今年需求情况确定 [129] 问题18: 上季度预计交易费用约1000万美元，实际略高，第三季度是否还有？ - 未来两个季度可能仍有少量交易费用，主要可能来自租赁或人员留用；大部分费用已在第一和第二季度发生，且部分可能为非现金费用 [131][134] 问题19: 整合威廉·莱昂和AV Homes后，本季度订单中入门级或首次购房者的比例是多少，与土地购买策略的关系如何？ - 订单和收盘中，入门级和首次换房者比例约70% - 71%，较为一致；土地购买策略通常与之相符 [135] 问题20: 能否详细介绍“Build-to-Rent”项目，疫情对该市场的看法有何影响？ - 疫情使新项目启动推迟4 - 6周，但从战略角度加速了公司对该资产类别的兴趣；该项目符合消费者对单户住宅空间、技术和生活方式的需求，未来五年发展前景广阔 [137][138]