财务数据和关键指标变化 - 一季度净收入7000万美元，调整威廉·莱昂房屋收购相关费用后摊薄每股收益0.57美元；按GAAP计算，报告净亏损3100万美元，摊薄每股亏损0.26美元 [61] - 一季度总收入13.5亿美元，其中房屋建筑收入超12.6亿美元，同比增长超40% [62] - 一季度GAAP房屋交付毛利率为15.4%，收购会计调整影响约220个基点，预计二季度影响与一季度持平或略低，全年后续将缓和 [62][63] - 一季度财务服务收入约2800万美元，调整威廉·莱昂影响后毛利润超1100万美元；抵押贷款公司捕获率为75%，高于2019年一季度的69%；4月新合并业务积压捕获率为86% [65][66] - SG&A占房屋交付收入的百分比为10.8%，较去年同期有70个基点的杠杆效应 [67] - 调整后EBT利润率为7%，一季度与威廉·莱昂房屋收购相关的收购会计和一次性费用约1.23亿美元 [68] - 所得税不足100万美元，核心业务的税收费用被威廉·莱昂收购的某些可抵扣一次性费用和能源信贷的收益基本抵消 [69] - 一季度末总可用流动性约7.5亿美元，其中现金超5亿美元，8亿美元公司循环信贷额度可用余额为剩余部分；循环信贷额度借款4.85亿美元，3月中旬为确保日常运营流动性借入2.5亿美元 [54][55] - 一季度末净债务与资本比率为46.8%，预计一季度为全年峰值，随着积压订单变现和偿还循环信贷额度余额，该比率将下降 [56] - 2023年前无优先票据到期 [57] - 一季度土地购买和开发支出超3亿美元，季度末拥有和控制约7.5万宗地块，拥有地块比例略低于74%，较年末的近80%有所下降 [70] - 按过去12个月交付量计算，土地储备平均约有5.3年供应量，其中拥有部分为3.9年 [71] - 季度末总样板房数量为2694套，其中完工655套，约为每个社区1.7套，高于年末的每个社区约1.1套 [72] - 2月下旬宣布1亿美元股票回购授权，季度内花费超900万美元回购540万股，随着疫情发展停止回购 [74] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 一季度销售订单3466份，较去年同期增长约33%，每社区销售速度为3.1，较2019年一季度的2.3增长近35%；1月销售增长46%，速度为3.2；2月销售增长64%，速度增至3.5；3月前半月延续增长，后10天销售速度降至2.5 [10][11] - 4月每周毛销售和净销售均有改善，月末最后一周毛销售数量是第一周的两倍半多，净销售数量接近第一周的五倍 [12] - 一季度取消率相对稳定在13.8%，1 - 2月约为10%，截至4月全年取消率为17% [13] - 一季度交付量为2761套，较2019年一季度增长超42%，3月交付量同比也增长超42% [14] - 季度末积压订单房屋数量达6565套，销售价值31亿美元 [15] 财务服务业务 - 一季度财务服务收入约2800万美元，调整威廉·莱昂影响后毛利润超1100万美元 [65] - 抵押贷款公司捕获率为75%，高于2019年一季度的69%；4月新合并业务积压捕获率为86% [65][66] 各个市场数据和关键指标变化 - 西部受影响最大，加利福尼亚和太平洋西北地区实施更严格的居家令 [26] - 得克萨斯州奥斯汀市场持续强劲，上周增长和净销售均为公司最高；达拉斯表现中等；休斯顿受疫情和油价压力影响，但市场已发生变化，公司在休斯顿的业务占比下降，业务表现仍较好 [133][134][136] - 佐治亚州亚特兰大表现良好，服务首次购房者的业务取消率最低，东南部整体取消率较低；市中心业务恢复较慢，但近10天有起色，网站流量良好 [138][139] - 加利福尼亚州南加州表现较为稳定，内陆帝国低价段销售良好，库存较低；尔湾买家回归较慢，高价段销售最慢；旧金山湾区过去限制最严格，近10天开始有起色 [139][140][141] - 太平洋西北地区西雅图此前建筑被列为非必要业务，刚刚重新开放，但公众回归较慢，有大量库存待处理；波特兰市场未受明显影响，销售稳定 [142][143] - 亚利桑那州市场持续强劲，利润率高，州长宣布进入开放第一阶段，公司将很快决定是否重新开放 [144] - 科罗拉多州作为重要整合市场，低价段业务表现良好 [145] - 佛罗里达州活跃成年人客户参与度高，但取消率低，到店预约和实际到店较慢；那不勒斯和萨拉索塔活动有回升 [145][172] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 成立COVID - 19特别工作组，由公司高级管理人员和现场领导组成，每天上午开会讨论信息并决策，以应对疫情变化 [17] - 3月中旬转向居家办公，销售中心和样板房仅接受预约参观，建筑工地配备少量工作人员并遵守社交距离规定 [19] - 推出新网站，创建虚拟参观着陆页，方便客户在线体验，提高网站参与度和转化率，过去四周通过新在线预约功能安排超1500次预约 [27][28][29] - 产权公司采用路边交房方式，结合电子交房流程，确保团队和客户安全，提高客户体验 [33][34][35] - 持续推进威廉·莱昂的整合工作，完成市政厅会议、合同重新谈判和实施、会计政策协调等，部分工作受疫情影响，如现场培训改为虚拟培训，非重叠市场推进困难；预计2021年实现8000万美元年化协同效应 [39][40][44] - 采取积极措施清理积压订单，确保客户财务状况和购房能力，提高关闭房屋的可能性 [50][51] - 限制非必要现金支出，与土地卖家和开发商协商推迟或减少约3.2亿美元土地和开发支出，对新土地收购和开发资金增加审查 [59][60] - 调整新房开工节奏，增加购房者重新资格审查流程，确保交付性能 [60][61] - 提供激励措施推动已完工库存房屋销售，通过泰勒·莫里森房屋融资公司为6月30日前交房的库存房屋支付所有交房成本，并提供1%的低利率 [73] - 继续评估股票回购机会，作为资本配置框架的关键部分 [75] - 推进租售并举战略，在凤凰城有两个项目正在开发，计划今年夏末秋初施工，2021年第一季度入住；已为第一个项目完成信贷安排，团队还在积极管理凤凰城和达拉斯的项目管道 [75][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管3月开始的经济停摆带来不确定性和挑战，但公司对一季度财务表现满意，更关注当前环境的未来影响 [8] - 4月销售有积极改善，消费者情绪整体呈积极转变，过去四周流量和销售逐周回升 [24] - 调查显示，网站访客有未来购房计划，74%的访客表示购房决定未受COVID - 19影响，较几周前的约55%有所上升 [25] - 行业库存水平在疫情前和现在都很低，购房者有可观的房屋权益，人口结构支持家庭持续形成，公司和行业有能力应对当前危机 [52] - 由于当前环境的不确定性，无法提供二季度或全年业绩指引 [79][80] - 创新业务运营将在困难时期后继续发挥作用，随着经济重新开放，公司将把虚拟业务成果和创新融入正常运营 [90] - 公司已制定与总统三阶段方法一致的计划，准备在各市场逐步全面重新开放，部分市场如得克萨斯、佐治亚和佛罗里达已开始相关工作 [91] 其他重要信息 - 公司被《建筑商》杂志评为2020年度建筑商，获奖原因包括人才、信任、并购里程碑以及对客户的关怀 [94][95] - 整个住宅建筑行业团结起来，为医疗社区提供个人防护设备，支持所在社区和城市 [97][98] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否提供4月同店销售活动与去年同期的对比数据 - 公司未拆分相关数据，但从2019 - 2020年第一季度末社区数量对比来看，差异不大，销售速度有所上升 [106][107] 问题2: 下半年利润率改善情况中，哪些是可控因素，哪些是不可控因素，激励环境如何 - 购买会计调整是利润率改善的最大驱动因素，预计第二季度影响与第一季度相似，下半年开始缓和；成本方面，许多投入成本下降，有助于利润率提升；潜在不利因素是市场条件导致的折扣和激励措施，目前公司激励措施较有纪律性，部分销售无需激励 [109][110][116] 问题3: 公司是自行服务还是通过子服务提供商服务，各类抵押贷款产品的占比情况，4月销售同比下降情况，积压订单中需卖房的买家情况，各市场表现差异 - 公司使用聚合商和联合发行服务提供商，目前将贷款出售给房利美和房地美；2020年第一季度，常规贷款占比约81%，FHA贷款占比8%（去年为6%），VA贷款占比8%，大额贷款占比4%（去年接近9%）；4月销售同比下降约30%，公司积极清理积压订单；积压订单中约6% - 7%的买家有卖房相关的附带条件，公司对积压订单进行严格审查，取消率已降至个位数；各市场表现差异较大，如奥斯汀强劲，西雅图重新开放但公众回归慢等 [122][125][126] 问题4: 4月后半段净销售速度情况，抵押贷款收紧和服务方面的影响及风险 - 4月最后一两周销售速度虽不及1 - 2月，但在部分地区完全关闭且仅接受预约的情况下，表现令人鼓舞；TMHF通过与聚合商的长期合作关系和作为房利美和房地美贷款人的身份，减轻了信贷收紧对客户的影响，仍能为信用评分640的客户提供贷款；FHA贷款受影响较大，公司通过保留部分贷款服务权继续服务客户；子服务提供商为Dovenmuehle，公司认为服务风险有限 [150][155][161] 问题5: 季度末社区数量，不同类型社区的数量占比，活跃成年客户情况 - 季度末社区数量为410个，暂无不同类型社区数量占比数据，但公司表示首次购房者约占三分之一，活跃成年客户占比约20%多；不同地区活跃成年客户表现不同，如休斯顿近期有回升，佛罗里达州那不勒斯和萨拉索塔活动有增加，但该类客户不太倾向于虚拟购房 [166][169][171] 问题6: 清理积压订单的流程，未来三个月积压订单关闭情况，利率锁定后交易失败情况，威廉·莱昂收购后土地价值评估情况 - 公司授权前线贷款顾问积极处理利率锁定，锁定后拉通率约为90%，4月已过去，5月已锁定，6月锁定率约为58%；公司对威廉·莱昂收购充满信心，认为交易战略未变，将继续挖掘协同效应，约三分之二通过投资委员会的交易进行了调整，平均推迟约150天付款，涉及约3亿美元，其中很大一部分与威廉·莱昂有关 [182][184][192] 问题7: 4月20%虚拟销售的产品类型，虚拟购房客户如何处理设计特征和选项升级，施工过程是否有变化 - 虚拟销售客户通过在线预约与销售团队互动，约80% - 85%的在线预约是为了与销售人员进行面对面交流；施工过程中，社交距离规定在现场较易执行，部分地区周期时间有所改善，目前未对行业产生重大短期影响，但未来可能推动行业发展 [198][199][205] 问题8: 交易成本是否本季度已全部入账，下季度情况如何 - 本季度记录约8600万美元交易成本，此前预计约1亿美元，预计第二和第三季度还会有一部分，之后会逐渐减少 [213]