财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度摊薄后每股收益为0.81美元，上年同期为0.59美元 [9] - 第一季度交付1099套新房，平均售价66万美元，房屋销售收入7.25亿美元 [9][27] - 第一季度房屋建筑毛利率为26.8%，同比提高290个基点；销售、一般和行政费用（SG&A）占房屋销售收入的比例为11.1%，同比改善30个基点 [27] - 截至季度末，房地产库存约33亿美元，未偿债务总额13亿美元，债务与资本比率为35.7%，净债务与净资本比率为27.8% [29] - 第一季度末流动性约10亿美元，其中现金4.3亿美元，无担保循环信贷额度可用5.68亿美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度新社区开盘22个，超过此前15个的指引，预计全年开盘90 - 100个新社区，年末活跃销售社区达150 - 160个 [11][28] - 第一季度开工1849套，其中50%为预售房，50%为样板房，较第四季度增长37%，较2021年第一季度增长10% [77] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度各地区订单活动健康，西部吸收速率为每月每个社区5.8套，中部为6.0套，东部为4.8套，4月需求持续强劲，吸收速率与第一季度相似 [26] - 截至3月底，未售出的现有房屋库存为95万套，相当于当前月销售基数下两个月的供应量，远低于历史正常水平 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注五项战略举措，包括变现加州长期资产、发展早期市场、谨慎进行土地收购、改善成本结构和实施股票回购计划 [17] - 预计到2024年，非加州部门的交付量将占公司总交付量的约70%，而2021年为58% [20] - 公司通过投资虚拟销售工具和拓展在线营销，提高营销和广告支出效率，降低外部经纪人附着率和每交付成本 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管供应链问题持续存在，但需求依然强劲，购房者资质良好，行业基本面健康，公司对未来持乐观态度 [12][16][34] - 美国处于地缘政治和通胀环境中，美联储加息导致抵押贷款利率上升，消费者购买力下降，但美国经济强劲、工资上涨，行业需求驱动因素仍能推动房地产市场向前发展 [23] 其他重要信息 - 第一季度末公司积压订单创纪录，单位数量为3955套房屋，美元价值为29亿美元 [10] - 购房者主要为千禧一代，受婚姻、家庭成长或工作搬迁等事件驱动，是行业需求的重要来源 [13] - 疫情改变购房者偏好和需求，增加对自有住房的渴望，同时现有房屋供应严重不足，促使更多买家考虑购买新房 [14][15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 高融资成本下销售中心的变化 - 需求方面未出现下降，但消费者存在担忧，公司正帮助购房者应对利率上升环境，目前激励措施未增加，第一季度平均激励约为1.3%，上年同期为3.2% [40][41] - 对积压订单进行敏感性分析，认为购房者资质良好、购买意愿坚定，利率升至6%时对积压订单有轻微影响 [41] 问题2: 供应链和单户出租业务情况 - 供应链问题未得到缓解，全球供应链受中国和上海情况影响，检测程序增加供应链障碍 [48] - 公司在德州部分总体规划社区可能向单户出租（BFR）集团出售少量房屋，但BFR集团追求低价和非核心地段，公司对此参与较少 [49] 问题3: 2022年经营现金流目标和股票回购计划 - 公司全年经营现金流将为正，在土地市场保持活跃且采取谨慎态度，致力于股票回购计划，预计全年回购2.5 - 3亿美元股票，且2024年前无债务到期 [58] 问题4: 利率上升对不同消费者群体需求的影响 - 各细分市场需求健康，第一季度入门级占35%，月订单率为6套；改善型占52%，月订单率为5.3套；豪华型占8%，月订单率为5套；活跃成年人占5%，月订单率为6.4套 [65] - 公司多元化产品策略有助于应对需求变化，购房者可在公司内部调整购买产品 [66] 问题5: 利率上升对公司战略的影响 - 土地战略上，公司专注“打单垒”，谨慎对待当前土地收购，优先考虑符合承保标准的土地，目标是将表外土地比例提高到50%或更高 [74][75] - 公司未改变对样板房开工的理念，本季度开工中预售房和样板房各占50%，开工总数较上季度和去年同期均有增长 [77] - 公司鼓励购房者尽早锁定利率，提供最长270天的长期利率锁定，并分配部分融资激励资金帮助购房者，费用由公司和消费者根据情况分担 [79][80] 问题6: SG&A费用变化原因和毛利率无季节性增长的原因 - 销售和营销费用下降是因为需求强劲，无需大量广告和营销支出，且经纪人费用降低 [83] - 毛利率无季节性增长主要是由于会计核算中成本分配方式的差异以及产品组合因素 [85][86] 问题7: 木材价格和周期时间情况 - 木材价格已从年内高点回落，但受需求影响呈周期性波动，希望在第二季度后期继续下降，为公司带来好处，但其他材料成本和劳动力成本仍在上升 [89][90] - 与去年同期相比，周期时间延长约三周，较疫情前延长约两个月，公司通过新举措在销售到开工和完工到交房时间上有所改善 [95] 问题8: 积压订单的利率锁定情况和购房者贷款类型变化 - 第二季度积压订单中70%已锁定利率，第三季度积压订单中约30%多的购房者已锁定利率 [103] - 目前购房者仍倾向于30年固定利率贷款，但预计未来可调利率贷款可能更受欢迎 [102] 问题9: 销售节奏的思考 - 4月销售节奏与第一季度相似，历史业务规划中销售节奏为每月3 - 3.5套，目前为3.5 - 4套，随着美联储加息，预计销售节奏将下降 [105][106] - 公司在土地收购承保中考虑到销售节奏为3.5 - 4.5套 [107] 问题10: 交付节奏和供应商情况 - 公司对全年交付指引有信心，源于团队在第一季度的出色表现，尽管建房时间延长，但团队能力强 [113] - 土地价格取决于当前收入和成本的土地残值，公司土地储备良好，利润率较高，为应对不确定市场提供缓冲 [115][116] 问题11: 4月销售趋势 - 4月需求在吸收速率上与第一季度一致，仍然强劲 [119] 问题12: 利率上升对新社区开盘计划和平均售价的影响 - 利率上升未影响新社区开盘计划 [121] - 第一季度公司通过提价覆盖成本，基于强劲的购房者概况，认为仍有一定定价能力，但会考虑购房者承受能力 [122] 问题13: 州外购房者比例和应对高利率的产品策略 - 第一季度州外购房者占16%，高于去年同期的14%，不同地区州外购房者比例有变化 [131] - 公司通过多元化产品策略应对高利率环境，专注入门级优质首改产品，购房者收入较高，对利率上升有一定承受能力 [126][128] 问题14: 向投资者销售房屋的政策 - 公司不向投资者销售房屋，通过附属抵押贷款公司对购房者进行严格预审，投资者占比不到0.1%且保持稳定 [134]