财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度每股收益1.33美元，全年每股收益4.12美元 [8] - 第四季度房屋销售收入同比增长15%，房屋销售毛利率为24.4%，同比增加120个基点 [8][9] - 第四季度SG&A费用占房屋建筑收入的比例降至8.5%，同比改善140个基点，为公司历史最低 [10] - 2021年全年交付6188套房屋，超过去年同期给出的原始指引上限 [10] - 2021年全年平均股权回报率达20.3% [13] - 2021年第四季度末，房地产库存约31亿美元，未偿债务总额13亿美元，债务与资本比率为35.3%，净债务与净资本比率为21.1%，流动性为13亿美元 [33] - 2021年全年运营现金流为正，达4.2亿美元，全年土地及土地开发支出约8.75亿美元 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度各地区订单活动良好，西部地区社区每月吸收4.3套房屋，中部地区为3.9套，东部地区为4.9套 [29] - 第四季度交付1885套房屋，同比增加15%，房屋销售收入12亿美元，平均销售价格63.7万美元 [30] - 第四季度新开21个社区，全年新开72个社区 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年前六周吸收速率超过5套/社区/月，需求进一步加速 [29] - 2022年初积压订单超3100套房屋，积压订单中的买家平均债务收入比为39%，平均FICO信用评分为748分 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年初推出单一品牌战略，统一品牌信息，精简营销工作，降低间接费用占总收入的比例 [14] - 持续开发加利福尼亚州长期资产，在核心子市场开发入门级和首次改善型产品组合 [15][17] - 从地理角度多元化公司业务，加大在萨克拉门托、奥斯汀、达拉斯和卡罗来纳州等新部门的投入 [18] - 2021年加强技术平台建设，引入更高效、成本更低的平面图，优化设计工作室流程 [19] - 采用地块期权协议和土地储备安排，降低土地和土地开发业务风险，提高长期回报 [20] - 实施股票回购计划，2021年第四季度回购超270万股，全年回购超1300万股，总金额2.76亿美元，董事会授权额外2.5亿美元回购额度 [21][22] - 计划未来24个月开设180 - 200个新社区，多数位于加利福尼亚州以外的增长区域和更具性价比的入门级及首次改善型细分市场 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管行业供应链挑战持续存在，但公司凭借经验丰富的团队取得了良好业绩 [10] - 新屋需求持续超过供应，这种趋势延续到2022年，买家购房意愿强烈，千禧一代和婴儿潮一代是主要需求群体 [11][12] - 公司对土地储备情况满意，预计2022年业绩将优于2021年 [23][25] - 公司资产负债表强劲，有能力产生正现金流，具备继续发展业务和回购股票的流动性 [26] 其他重要信息 - 2022年第一季度预计交付900 - 1100套房屋，平均销售价格65 - 66万美元，房屋建筑毛利率25% - 26%，SG&A费用占房屋销售收入的比例为13% - 13.5%，有效税率25% - 26% [35] - 2022年全年预计交付6500 - 6800套房屋，平均销售价格66 - 67万美元，房屋建筑毛利率25% - 26%，SG&A费用比率9.7% - 10.2%，有效税率25% - 26% [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年前六周吸收速率超5套的情况，以及定价能力和开工周期的进展 - 2022年开局强劲，预计春季销售旺季表现良好 [45] - 由于需求旺盛，公司有定价能力，能够通过定价抵消成本上升压力，预计春季销售季将持续 [46] - 公司目标是在5月底前完成所有开工，以应对供应链不确定性 [47] 问题: 第四季度开工数量和周期时间情况 - 第四季度开工1377套房屋，其中49%为样板房开工 [49] - 周期时间较去年同期平均延迟约30天，但未进一步恶化，公司管理良好 [49] 问题: 单一品牌战略对SG&A费用的具体影响 - 难以从具体金额角度说明单一品牌战略的影响，因为市场条件强劲和单一品牌战略的影响难以区分，但单一品牌在营销方面有很多效率提升，反映在良好的数据中 [50][51] 问题: 2022年毛利率的潜在节奏和进展，以及成本增加预期 - 各季度毛利率预计相对稳定在25% - 26%，计划基于当前成本和收入制定，预计成本上升，将通过提价抵消 [56] 问题: 管理50%社区销售与之前季度的比较，以及决策是否与需求有关 - 第三季度末管理销售的社区比例下降，第四季度因供应链挑战再次上升 [58] - 该决策与需求无关，需求非常强劲，主要是供应链和市政问题影响 [59][61] 问题: 当前环境下提价的考虑，以及利率上升是否影响提价策略 - 利率上升会影响提价决策，公司会谨慎提价以抵消成本上升，同时考虑房价上涨和利率上升对 affordability 的影响 [67][68] - 公司会持续平衡销售速度和价格，以实现利润最大化，目前需求支持提价，预计春季销售季将持续 [69] 问题: 本季度减值或地块期权放弃的原因 - 主要是由于湾区一个受疫情影响的项目，位于市中心，为推进项目降低了价格，属于一次性特殊项目 [70] 问题: 销售速度快但不进一步提价，以及毛利率环比下降的原因 - 自第四季度以来，抵押贷款利率上升约75个基点，在利率上升和供应链环境下，谨慎定价是明智的商业管理方式 [74] - 第一季度毛利率上升与去年第一、二季度销售的房屋有关，当时木材价格高；全年处于成本上升环境，若价格超过成本，毛利率将处于较高水平 [75] 问题: 全年是否有产品组合变化对毛利率的影响 - 从产品组合角度看，各季度相对稳定，因此毛利率预计也相对稳定 [76] 问题: 未来销售速度的预期，以及公司是否成为结构上周转更快的公司 - 与疫情前相比，公司在入门级和首次改善型市场的业务增加，成为结构上周转更快的公司 [77] - 预计今年春季销售旺季吸收速率较高，下半年较低，但整体仍高于正常水平，因需求强劲 [77] 问题: 新社区开业的吸收情况，以及与传统门店的比较 - 新社区开业时通常能有良好开端，不仅因为低价策略，还因为优越的地理位置、对设计和创新的关注以及新产品类型受消费者欢迎 [81] 问题: 在供应链困难情况下，房屋何时推向市场 - 公司继续平衡定制房和样板房的比例，第四季度52%的订单为定制房，较上一季度略有下降，因为样板房开工增加 [83] 问题: 第一季度SG&A费用百分比高于预期的原因 - 一方面是第一季度交付量为900 - 1100套，收入对固定G&A费用有影响；另一方面是今年将开设90 - 100个新社区，预计销售和营销成本会增加 [87] 问题: 第四季度末成品样板房数量较少，长期目标是多少，以及未来的预期 - 通常希望每个社区有3 - 4套样板房，但目前数量较少，由于需求强劲，可能难以达到目标 [89][90] 问题: 市政问题是否改善，以及影响范围 - 大部分延迟出现在建设前端，由于市政审批和疫情相关规定，目前判断城市和郡县如何调整还为时过早，审批过程仍需大量人力，但建设过程后端进展较好 [94] 问题: 第一季度交付量指导与全年交付量指导的差异原因，以及如何实现全年交付目标 - 第一季度交付量900 - 1100套是由于时间因素，第四季度吸收的订单很多未开工或刚开始开工，将在后期交付 [99] - 年初有健康的积压订单，约占全年指导的50%，年初销售速度强劲，希望在5月前完成所有开工，有信心实现全年6500 - 6800套的交付目标 [99] 问题: 考虑到美联储加息，是否将其纳入需求和销售速度的假设中 - 公司对积压订单进行压力测试，测试到利率上升100个基点的情况，目前需求仍然强劲，尽管利率近期有所上升 [101] - 公司在业务计划和指导中考虑了当前利率上升的环境，在假设中更加保守 [102] 问题: 长期利率锁定的影响和成本 - 长期利率锁定会反映在收入中，影响毛利率 [103] - 在当前高需求市场中，通常不需要大量激励措施来鼓励客户锁定利率，目前可能为此贡献1000 - 2000美元 [104] 问题: 2023年社区数量增长的预期，以及新社区是否有更多地块 - 预计2023年社区数量将显著增长，与2022年新开社区数量相近，假设市场条件持续强劲，交付量将增加 [109] - 总体上社区规模没有明显变化，但在德克萨斯州，公司专注于发展该地区，在达拉斯、奥斯汀和休斯顿投资了一些较大的土地项目，这些市场的社区规模会更大 [110] 问题: 投资时是否考虑进入佛罗里达市场 - 公司目前未在佛罗里达积极开展业务，但会继续寻找机会，从并购和有机增长角度，东南部地区都在公司战略规划范围内，目标是到2028年实现60亿美元的收入 [112][114] 问题: 利率每变动50个基点对积压订单的敏感性分析 - 分析显示，利率调整50个基点对积压订单没有影响，公司积压订单质量高，买家资质良好；利率上升1%，对积压订单有高个位数到低两位数的影响 [116]