财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度净收入1.33亿美元，每股收益1.17美元 [8] - 过去12个月平均有形股权回报率达20.8%，较去年同期提升650个基点 [9] - 第三季度毛利率达26.3%创公司纪录，较去年同期提升420个基点 [9][22] - 销售、一般及行政费用（SG&A）占房屋销售收入的比例为9.6%，较去年改善20个基点 [23] - 截至季度末，房地产约31亿美元，未偿还债务总额13亿美元，债务与资本比率36.3%，净债务与净资本比率24.3% [25] - 年初至报告期订单较去年高出约1% [67] 各条业务线数据和关键指标变化 - 新屋交付1632套，较去年同期增长25%，房屋销售收入10亿美元，同比增长25%，平均售价63万美元 [8][22] - 第三季度吸收速率为每个社区每月4.1套房屋，西部、中部和东部地区吸收速率分别为4.5套、3.5套和3.3套 [21] - 第三季度开工建设的房屋中44%为样板房开工，但已售罄，目前每个社区未售出的完工房屋数量仅为0.2套 [80][81] - 第三季度激励措施占交付收入的1.7%，低于去年，9月为4.3% [97][98] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度各市场和产品细分领域新屋需求健康，市场房屋库存水平低、利率低，且疫情使人们对单户住宅所有权兴趣增加 [12] - 千禧一代是最活跃的购房者，目前占公司积压订单的54% [13] - 10月公司仍保持每月每套社区超4套的销售速度，市场需求持续强劲 [56] - 木材价格在下半年下降后，多数市场定价能力有所缓和，但德克萨斯州和亚利桑那州市场定价能力仍较强 [66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 采用更轻资产的土地战略，通过期权协议和土地储备安排控制地块，目标是使期权土地占比达50% [10][46] - 计划在未来五个季度开设110个新社区，2022年开设约90个新社区，年底活跃销售社区达150 - 160个；2023年开设约80个新社区，年底活跃销售社区达170 - 180个 [16][24] - 目标是在德克萨斯州、亚利桑那州、科罗拉多州和卡罗来纳州东海岸等市场进入前10名市场份额 [72] - 公司在土地收购和开发上保持纪律性，不将通胀因素纳入承保范围，使用历史吸收速度进行评估 [93][95] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业供应链挑战将持续到2022年，但市场积极需求动态将持续，公司有望受益于社区数量增加、品牌优势和价格定位调整 [14][29] - 预计从2022年第二季度开始实现同比订单增长，基于社区开业节奏和市场持续强劲的假设 [17] - 对2022年社区数量增长目标有90%的信心，主要挑战来自市政审批和供应链问题，但公司提前规划可应对 [101] 其他重要信息 - 公司自2015年以来已回购超过8.5亿美元股票，第三季度回购6500万美元 [10] - 房屋建筑收入自2015年以来复合年增长率为9%，每股账面价值复合年增长率为13% [11] - 公司预计全年交付6000 - 6300套房屋，平均售价提高至63.5 - 64万美元，房屋建筑毛利率提高至24.5% - 25%，SG&A费用占比预计在9.8% - 10.2%，有效税率约为25% [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司是否已在生产方面赶上进度，能否放宽社区销售限制 - 公司已取消所有社区的销售限制，供应链是行业最大限制因素，公司团队通过替代产品和灵活采购应对，预计2022年仍面临相同环境 [34] 问题2: 毛利率中是否包含供应链问题导致的成本 - 供应链调整有成本，第四季度毛利率预计环比下降，因成本上升，尤其是年初的木材价格高峰影响，整体成本自年初以来上涨约15% [37][39] 问题3: 公司现金余额未来是否会大幅增加 - 现金余额不会大幅增加，季度间可能有波动，但平均处于舒适水平 [42] 问题4: 公司采取了哪些措施应对供应链限制，规模在当前环境下是否有优势 - 公司提前调整施工计划、加强与合作伙伴沟通、提前施工、寻找替代材料，规模介于大型和小型建筑商之间，可能在采购上有一定优势 [44][45] 问题5: 期权土地占比目标及对自由现金流的影响 - 目标是期权土地占比达50%，公司通过出售加州长期资产产生现金流用于股票回购，非加州地区业务增长将改变公司盈利结构 [46] 问题6: 预计2022年第二季度开始订单同比增长的原因及销售节奏规划 - 增长源于社区开业节奏和市场比较，预计2022年各部门吸收速率为3.5 - 4套，上半年略高，下半年略低 [52][53] 问题7: 第三季度毛利率提升是否有产品组合变化因素 - 第三季度毛利率提升并非产品组合变化导致，与去年相比，2021年第三季度加州长期资产交付量下降，整体投资组合表现强劲 [54] 问题8: 10月需求和客流量情况及是否有季节性变化 - 10月需求持续强劲，销售速度超每月每套社区4套，预计市场和客户细分领域将出现更正常的季节性变化 [56] 问题9: 如何预测未来几个季度的毛利率和2022年的平均售价 - 2022年平均售价与今年相似，尽管新社区中入门级和首次改善型房屋占比增加，但价格上涨使其保持平稳；毛利率方面，木材价格上涨影响将在第四季度和第一季度最大，第二季度开始有所缓解 [59][60] 问题10: 国际买家是否有反弹 - 未观察到国际买家反弹，超过80%的买家是美国公民 [62] 问题11: 过去几个月定价能力变化情况 - 多数市场定价能力有所缓和，但德克萨斯州和亚利桑那州市场仍较强，整体市场需求良好，千禧一代是主要驱动力 [66][68] 问题12: 土地战略及社区数量增长是否更偏向德克萨斯州 - 社区数量增长将偏向中部和东部地区，目标是在部分市场进入前10名市场份额，德克萨斯州项目规模扩大有助于提升市场份额，公司土地储备充足，发展前景良好 [71][72][73] 问题13: 第三季度订单中已开工房屋的比例 - 第三季度开工建设的房屋中44%为样板房开工，但销售迅速，未售出的完工房屋数量极少 [80] 问题14: 地块期权中第三方开发商和土地银行交易的比例 - 管理层无法立即提供该数据 [82] 问题15: 第三季度毛利率超出预期的原因及第四季度是否会有相同情况 - 超出预期是由于价格上涨和成本上升的时间差异，公司此前预期较为保守，第四季度目前不预期出现相同情况，但如有改善会是惊喜 [83][84] 问题16: 本季度购买土地的价格涨幅及吸收速率假设 - 土地价格涨幅为15% - 20%，吸收速率假设根据产品价格点不同，介于3.5 - 5套之间 [89] 问题17: 公司是否在当前高价下购买土地 - 公司仍在进行土地业务，但更倾向于有自我开发成分、利润率更高且2024年以后交付房屋的土地项目，承保时不考虑通胀因素，使用历史吸收速度 [92][93][95] 问题18: 取消销售限制后是否需要更多激励措施促进销售 - 激励措施水平仍然很低，主要是常规的贷款机构激励，华盛顿特区地铁市场有小幅增加，第三季度激励措施占交付收入的1.7%，低于去年 [97] 问题19: 对2022年社区数量增长目标的信心及面临的挑战 - 公司对2022年社区数量增长目标有90%的信心，主要挑战来自市政审批和供应链问题，但公司提前规划可应对，行业社区数量整体下降后增长，仍处于恢复阶段 [101][103] 问题20: 股票回购是否会持续及是否考虑分红 - 股票回购将保持当前水平，是公司战略目标的关键组成部分；目前不考虑分红，将优先关注业务增长和股票回购，未来可能会重新评估 [109][110] 问题21: 2022年毛利率的影响因素及趋势 - 公司未给出2022年毛利率指导，成本仍在上升，新社区开业带来产品组合变化，将在下个季度提供相关指导 [113] 问题22: 供应链问题对税收基础收入和开工节奏、周期时间的影响 - 供应链问题导致开工许可审批成为最大障碍，开工后正常供应链问题使平均周期时间较去年延长约30天，公司销售释放和开工节奏已达到平衡 [116]