财务数据和关键指标变化 - 第一季度净新订单同比增长20%，得益于吸收速度提高49% [11] - 第一季度房屋交付毛利率为23.9%，较去年扩大340个基点 [13] - 第一季度SG&A占收入的百分比同比下降250个基点至11.4% [13] - 第一季度交付1126套房屋，同比增长18%；房屋销售收入7.17亿美元，增长20%；平均销售价格63.6万美元，增长2% [32] - 截至季度末，房地产库存约30亿美元，未偿债务总额13亿美元，债务与资本比率为37.5%，净债务与净资本比率为25.3%；流动性11亿美元，其中现金5.85亿美元，无抵押循环信贷额度可用5.43亿美元 [34] - 预计第二季度交付1500 - 1600套房屋，平均销售价格63 - 64万美元，房屋建筑毛利率22% - 23%，SG&A占房屋销售收入的百分比10% - 10.5%，有效税率约25% [35] - 全年预计交付6000 - 6300套房屋，平均销售价格62 - 63万美元，房屋建筑毛利率22% - 23%，SG&A占房屋销售收入的百分比9.8% - 10.3%，有效税率约25% [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度吸收速度为每个社区每月5.8套房屋，同比增长49% [28] - 第一季度在西部、中部和东部的吸收速度分别为每个社区每月6套、6.1套和4.3套，同比分别增长39%、118%和4% [29] - 第一季度销售和营销费用占房屋销售收入的比例从去年同期的7.2%降至5.6%，每位销售人员产生的订单从去年同期的5.8个增至8.5个，经纪人附着率从去年第一季度的71%降至本季度的69%，平均经纪人佣金占总房屋销售收入的1.7% [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月18日前订单达340个，需求持续强劲 [29] - 加利福尼亚州沿海和内陆社区订单活跃，第一季度五个畅销社区中有四个在该州 [19] - 奥斯汀、达拉斯、卡罗来纳州和萨克拉门托等早期市场第一季度共交付157套房屋，平均销售价格44.5万美元，毛利率21%，目前拥有或控制约8300块土地，预计到2023年每年交付超过2000套房屋 [20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是以盈利方式发展业务，在各地区实现前10的市场份额，提高回报并保持强大的资本状况 [18] - 增加通过期权协议控制的土地比例至38%，为公司历史最高，认为与中介合作获取和开发土地是谨慎、规避风险的方式，长期来看将带来更好的资本回报 [22] - 公司在土地市场保持纪律，拥有或控制2021 - 2023年预测交付量的大部分土地，无需在当前土地市场过于激进 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前处于职业生涯中最强劲的住房市场之一，强大的千禧一代人口力量、低库存水平、有利的抵押贷款利率和多年的建设不足导致住房供需失衡，需求持续强劲 [12] - 近期抵押贷款利率稳定，上升未影响需求，对积压订单质量有信心 [14] - 运营面临挑战，由于材料短缺、劳动力供应和市政延误，所有市场的周期时间延长，供应商因原材料和劳动力成本上涨而推动价格上涨 [16] - 预计短期内需求将保持高位，未来会趋于正常，使行业与供应链更好地平衡 [39] 其他重要信息 - 公司通过LivingSmart计划纪念地球日，自2001年以来一直是绿色建筑的领导者，致力于将最新创新设计、材料和技术融入其中 [8][9] - 公司附属抵押贷款公司Tri Pointe Connect捕获超过80%的交付量，平均购房者的FICO评分为748，债务收入比为36%，贷款价值比为82% [15] - 第一季度回购370万股，加权平均价格为17.88美元，流通股数量同比减少9%，计划进一步减少流通股 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司是否有意放缓销售速度以让生产跟上，这是否有助于供应链问题缓解 - 约20 - 30个社区处于这种模式，但未看到对供应链有改善作用，供应链问题受全球诸多因素影响，预计今年剩余时间仍将是挑战，同时市场需求持续强劲 [43] 问题: 毛利率指引暗示从第一季度的强劲结果来看有环比压力，原因是什么 - 部分原因是第一季度有一些高端社区收尾贡献了较高毛利率，同时也反映了去年下半年成本增加在第二和第三季度交付中的占比更大，但全年毛利率指引高端提高了100个基点，表明公司能够提高价格以覆盖成本 [45] 问题: 2月德克萨斯州天气对交付时间等有无影响 - 影响了第一季度约20 - 30套房屋交付，导致交付量略低于共识，但预计全年德克萨斯州交付量会增加 [50] 问题: 今年社区数量指引下调是否有地域倾向，还是全国性的市政问题 - 全年社区数量指引下调是因为第一季度吸收速度高，比原计划更快售罄一些社区，实际新开放社区数量与之前指引一致 [51] 问题: 目前周期时间与去年相比如何，以及应处于什么水平 - 平均周期时间同比增加10% - 20%，相当于平均施工周期增加10 - 20个工作日，公司正努力应对供应和劳动力限制，确保满足客户交付预期，预计不会影响年底交付计划 [52][53] 问题: 对积压订单进行的利率上升分析有多广泛，利率上升到什么程度会有影响 - 对积压订单进行了全面压力测试，包括买家质量等方面，公司买家质量高，平均FICO评分约748，贷款价值比82%，债务收入比约36%。利率提高0.5和1个百分点时，合格买家流失很少，利率上升超过1个百分点才会对买家群体产生影响，即利率超过4%，涉及75% - 80%的积压订单 [58][59][63] 问题: 第二季度毛利率指引是否采用与第一季度相同的方法 - 方法类似，基于当前价格和成本情况进行指引，第一季度有一些高毛利率社区提前交付影响了毛利率，后续若能继续提高价格覆盖成本增加，全年毛利率有提升空间 [64] 问题: 公司在定价方面是否之前落后于同行，现在是否赶上甚至超过，原因是市场力量还是公司特定行动 - 定价环境灵活，公司在各市场和价格点都有提价能力，随着社区剩余地块供应减少有更多提价机会。从百分比看可能因平均销售价格较高显得落后，但从总金额看能获得合理的价格增长，反映在毛利率指引中 [70][71][72] 问题: 4月销售速度及全年销售速度假设 - 4月前两周销售速度约为每月5套，部分原因是限制新地块释放以让施工跟上销售速度，需求仍强劲。预计下半年销售速度会回归季节性常态有所放缓，但也可能有意外增长 [74][75] 问题: 土地价格情况，是否有同行出价过高情况 - 公司土地状况良好，2021 - 2023年土地有保障，每天评估市场。有少数土地交易出价过高情况，但总体而言建筑商在土地承销方面仍很谨慎，土地价值受房价和成本等因素影响 [82][83] 问题: 早期阶段部门进展与预期对比，以及实现2023年目标的进展和时间线 - 对早期阶段部门非常乐观，21%的毛利率对早期阶段部门来说很强劲，拥有和控制的8300多块土地将在2023年实现每年2000套房屋交付，卡罗来纳州、达拉斯、奥斯汀和萨克拉门托团队在土地采购方面表现出色 [87][88] 问题: 2021年毛利率指引提高的原因，以及下半年预计的成本通胀情况 - 毛利率指引提高是因为能够提高价格覆盖成本，基于当前积压订单情况。预计直接业务成本将增加5% - 15% [92][93] 问题: 成本通胀中木材是否是最大影响因素，未来九个月木材价格走势 - 公司不预测木材价格波动，木材是成本增加的主要组成部分，预计今年剩余时间供应链问题仍存在。成本通胀在5% - 15%，房价也上涨了5% - 20%，预计价格能覆盖成本增加 [95][97] 问题: 定价和成本的价差是否在扩大，订单和成交的定价价差是否足以提供额外支持 - 第一季度定价涨幅5% - 20%，成本涨幅5% - 15%，公司不预测收入增长，若收入维持当前水平，下半年可能有毛利率扩张。价差不一定在扩大，成本上升较快，且因社区而异 [106][107][108] 问题: 第一季度中部和东部地区平均销售价格同比下降的原因 - 是由于房屋类型组合变化，今年附属房屋在组合中的比例高于去年，公司在各市场针对不同买家群体调整价格点 [109] 问题: 杠杆率强且美元收入下降的原因 - 部分原因是公司效率提高，无需像预期那样招聘大量人员，且第一季度需求强劲，广告支出减少 [113][114] 问题: 公司希望在各地区市场进入前10的原因 - 公司追求成为最好而非最大，进入前10有助于在各市场实现收入和利润目标，提高效率和库存周转率，规模能带来杠杆效应和经济效益 [115][116][117] 问题: 之前预计定价下降，但现在定价能力上升，未来预期如何 - 公司未预计定价能力下降，只是不预测大幅价格上涨，当前市场需求强劲，住房业务形势良好，预计今年将持续强劲。未来公司ASP预计下降是因为早期阶段部门推出新产品，尤其是加利福尼亚州以东地区扩张以及整体房屋面积略有减少 [121][124][125] 问题: 股票回购是按利润百分比、机会主义还是计划性进行 - 公司希望更具计划性，近几个季度较为一致，预计短期内将继续如此 [127]