财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度公司净收入1.15亿美元，摊薄后每股收益0.92美元 [7] - 第四季度房屋建筑毛利率达23.2%，同比增加130个基点 [7][25] - 第四季度净新订单增长14%，积压订单数量增长69% [7] - 第四季度交付1633套房屋，房屋销售收入10亿美元，平均售价64万美元 [24] - 第四季度SG&A费用占房屋销售收入的比例为9.9%，处于指引区间低端，整体税前利润率为14.7%，同比提高150个基点 [27] - 第四季度末公司拥有约29亿美元房地产库存，未偿还债务总额13亿美元，债务与资本比率为37.6%，净债务与净资本比率为24.4%，为公司历史最低 [28] - 2020年公司经营活动产生的正现金流为5.88亿美元，年末流动性超10亿美元，其中现金6.21亿美元，无担保循环信贷额度可用5.36亿美元 [28] - 2020年公司回购超1500万股，平均价格16.53美元，年末股份数量减少约10%；11月董事会批准新的2.5亿股回购授权 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年设计工作室收入3.71亿美元，每套房屋平均消费超7万美元；2021年预计再开设5家设计工作室 [27] - 2020年末公司控制的地块数量较季度初增加12%，约3800块，达到3.5万块，其中37%为期权控制 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年第四季度房屋吸收率为每个社区每月4套，同比增长38%；2021年前六周吸收率为每个社区每月5套 [22][23] - 2021年前六周公司录得961份净新房屋订单，较去年同期增长13% [23][60] - 2020年60%的客户为首次购房者，通过公司抵押贷款业务TRI Pointe Connect处理的交付中，千禧一代占比50% [9] - 2020年南加州有超30个活跃项目和7个总体规划社区，产生超1200份订单 [12] - 2020年萨克拉门托交付房屋从2019年的10套增至106套，平均吸收率为每个社区每月4.5套，毛利率超20%；2021年计划新增4个项目，预计到2022年交付400套房屋 [15] - 公司在达拉斯 - 沃思堡、奥斯汀、夏洛特和罗利等市场拥有约6500块地块，未来两年预计开设37个新社区 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司于2021年1月正式统一为TRI Pointe Homes品牌运营，以提高运营效率和全国知名度，改善财务状况 [10] - 公司专注通过战略举措提高股本回报率，包括处置加州长期资产投资、扩大早期部门规模和利润率贡献、提高库存周转率、提升运营效率和通过股份回购计划减少股份数量 [11] - 公司通过期权协议和其他金融安排控制土地投资，2020年末期权控制地块比例从一年前的24%提高到37% [16] - 公司向科技驱动型公司转型，利用技术平台降低成本、缩短周期时间，如自动化购房者和客户服务门户、智能合同和重新设计结算服务等 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年行业和公司繁荣，得益于住房需求加速，特别是首次购房者和千禧一代的需求 [9] - 有限的住房供应、低抵押贷款利率、有利的人口结构和疫情相关因素将继续推动市场对住房所有权的需求，公司预计2021年将继续成功 [10] - 公司在2020年各战略领域取得进展，凭借运营重点、强大的资产负债表和对行业有利动态持续的预期，有望在2021年取得更大进展 [11] 其他重要信息 - 2021年第一季度公司预计交付1100 - 1200套房屋，平均售价62.5 - 63.5万美元，房屋建筑毛利率21.5% - 22.5%，SG&A费用占房屋销售收入比例12% - 12.5%，有效税率约25% [29] - 2021年全年公司预计交付5700 - 6000套房屋，平均售价60 - 61万美元，房屋建筑毛利率21% - 22%，SG&A费用占房屋销售收入比例10% - 10.5%，有效税率约25% [30] - 公司预计未来八个季度开设约160个新社区；2021年预计开设约70个新社区，年末活跃销售社区达125 - 135个；2022年预计开设约90个新社区，年末活跃销售社区达150 - 160个 [23] - 预计未来几年公司平均售价将下降，2021年约为60万美元，2022年约为55万美元 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明定价环境、公司举措及毛利率指引的变动因素 - 2020年全国房价上涨6% - 12%，成本上涨6% - 10%；预计2021年成本上涨8% - 12%；2021年将开设约70个新社区，这些社区的利润率预计在18% - 22% [38] 问题2: 如何看待当前的抵押贷款市场和建房周期，购房者是否锁定利率及可锁定时长 - 购房者急于锁定购买和利率，公司会提前与购房者沟通交付时间；目前常见的是三个月的锁定周期；典型建房周期平均约为九个月 [41][42][44] 问题3: 新项目的承销是否考虑额外房价增长，2022年平均售价下降对利润率的影响 - 新项目承销未考虑额外房价增长；若新项目达到承销指标，平均售价下降不会对整体毛利率造成不利影响，虽会对SG&A杠杆有一定影响，但可通过交付量和社区数量增长弥补 [48][50] 问题4: 请重复今年至今的订单情况（分1月和2月）及社区数量变化节奏 - 截至2月14日的前六周，公司有961份订单，吸收率约为每个社区每月5套；1月有546份订单，因更名文件问题部分社区订单记录受限，该问题2月已解决；前六周订单较去年同期增长13%，且社区数量更少；2021年计划开设70个新社区，第一季度预计开设22个，后续季度分布较均匀，第三季度可能略多，年末活跃社区预计在125 - 135个，第一季度末预计在115 - 125个 [58][60][63] 问题5: 能否补充第二、三季度和第四季度交付的房屋数量 - 管理层表示没有相关数据，需后续跟进提供 [51] 问题6: 若当前市场状况持续，如何看待今年的销售节奏 - 历史上公司每个社区的平均吸收率为3.0，随着入门级和首次升级产品价格下降，预计吸收率约为3.5 [69] 问题7: 是否补充了第二、三季度售出的特定库存 - 公司正在努力增加特定库存，年末有68套已完工特定房屋，目前已增加开工量以提高各市场的特定库存 [73] 问题8: 德州的停电等情况是否会影响本季度交房 - 目前无法确定，需再评估一周，希望德州人员平安度过暴风雪 [75] 问题9: 2021年订单增长预期如何 - 公司未具体指导订单情况，预计全年吸收率在3.5左右；由于年初社区数量低于去年，订单可能持平或下降，需看春季销售季和新社区开业的反应；2021年公司预计交付量、收入和每股收益将实现两位数增长，同时将开设160个新社区以补充订单管道 [79][80][82] 问题10: 2021年和2022年是否有股本回报率（ROE）目标 - 公司致力于通过五项战略目标持续提高ROE，年底达到了中两位数水平，预计保持并有望改善，具体取决于市场条件 [84][85] 问题11: 第四季度营收和毛利率高于指引，SG&A费用在范围内但未体现更多杠杆效应的原因，以及全年SG&A费用的节奏 - 第四季度费用无异常，因交付量和收入增加，SG&A费用处于指引区间低端；品牌重塑有一定成本但影响不大；第一季度SG&A费用占比预计为12% - 12.5%，随着下半年交付量增加，全年占比预计降至10% - 10.5% [89][90] 问题12: 向加州以外快速回报产品转型时，对于低端产品是更倾向于特定房屋还是继续关注高端首次购房者市场 - 公司在新的早期部门关注较低平均售价产品，但仍针对高端首次购房者，采用定制和按订单建造相结合的混合模式，同时会谨慎规划特定房屋建设以平衡回报和周期时间 [91] 问题13: 公司认为合适的特定房屋数量水平是多少，达到该水平需要多长时间 - 历史上公司每个社区希望有3 - 5套特定房屋，目前数量远低于此；由于订单需求强劲，达到该水平可能需要多个季度 [97] 问题14: 本周签约合同的建设时间与一年前相比如何 - 受疫情影响，建设周期平均比一年前增加10%，目前平均约为九个月 [99] 问题15: 是否看到州外购房者流量和订单加速增长，对定价有何影响 - 部分市场州外购房者有加速趋势，如拉斯维加斯过去12个月20%的购房者来自加州，33%来自州外；奥斯汀目前10%的购房者来自加州；亚利桑那州6.5%的销售来自加州购房者；州外购房者占比在多数州尚不显著，定价主要受当地市场供需条件影响 [102][103][104] 问题16: 下季度交付指引相对过去四个季度订单较低的原因 - 这是交付时间的问题，去年下半年订单较多，积压订单相对较新 [105]