财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店收入增长近10%，同店净营业收入增长近12%，带动每股营运资金增长9% [6] - 第一季度同店收入增长9.6%，同店净营业收入增长11.7% [10] - 第一季度每股调整后营运资金为0.60美元，达到此前指引区间的中点 [19] - 第二季度每股调整后营运资金指引区间为0.60美元至0.62美元，中点同比增长约7% [20] - 债务与企业价值比为29%，净债务与 EBITDAre 比为5.7倍，较一年前的6.4倍下降近1倍，较疫情前水平改善0.5倍 [22] - 加权平均利率为3.25%，为多户住宅同行中最低 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度综合租金增长率为3.5%，由高于平均的续约租金增长率7.4%驱动 [10] - 入住率保持强劲，为96.6% [10] - 年度化租户周转率约为39%，与长期第一季度平均水平一致，但较上年同期高出约400个基点 [11] - 长期拖欠租金居民数量已减少至约300户，占总单元数的50个基点，峰值时为750户，长期平均为250户 [12] - 第二季度综合租金增长率趋势符合预期，预计平均约为3% [14] - 为实现全年同店收入增长指引中点6.75%，全年综合租金增长率需达到约2.5% [14] - 创新举措预计在2023年及以后为业绩做出贡献，过去十年对同店增长的贡献约为50个基点，今年预计相同 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带市场的新供应量交付导致市场层面的优惠增加，新租金增长能力暂停 [15] - 纽约和波士顿（约占同店净营业收入的18%）的表现强于预期，入住率达97%，第一季度综合租金增长率超过6% [16] - 东海岸市场表现依然极好，入住率在97%左右，综合租金增长率在6%左右 [33] - 西海岸市场表现符合预期 [33] - 阳光地带市场略弱于预期，但综合租金增长率依然强劲 [33] - B级资产表现略优于A级资产，综合租金增长率高出70-100个基点 [44] - 城市资产表现略优于郊区资产 [45] - 西雅图市场租金略弱于预期，但开始回升，郊区市场如Everett、Kirkland增长约10%-11% [57] - 旧金山SoMa地区增长近14%，提供约两周优惠；洛杉矶Marina del Rey地区表现强劲，入住率约97% [59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略围绕多元化、审慎的资本配置决策以及专注于可控因素以驱动行业内相对优异表现 [7] - 领先的运营平台继续最大化社区价值并提供高水平的居民满意度 [7] - 创新举措再次被证明是与同行差异化的因素，并对2023年及以后的增长状况做出积极贡献 [7] - 多元化投资组合既提供安全性，又具备跨市场和投资机会配置资金的能力，以产生高风险调整后回报 [7] - 转向资本轻型战略，第一季度未进行收购、新的第三方开发投资或新的开发动工 [20] - 当前开发管道仅包括两个社区，总计415套住宅，预算成本1.88亿美元，其中40%成本已发生 [21] - 积极探索合资企业机会，以利用运营平台的价值创造机制，获得现金流增长和费用流 [36][37] - 第三方开发投资组合约占企业价值的2%，愿意适度提高该比例，并可能通过合资方式筹集替代资本 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国多户住宅行业面临有利的相对环境：就业和收入增长超出预期保持正面，总住房供应稳定，未来开发动工量开始下降，与独栋住宅相比的相对可负担性达到近22年任期中最有利水平 [8] - 当前经济衰退更像是资本市场衰退，由政策、贷款模式和资本流动引发，尚未对就业造成严重冲击 [30][31] - 居民财务健康状况良好，工资通胀基本与租金增长同步，租金收入比稳定在20%出头区间 [13] - 因租金上涨而搬出的居民占比为10%，低于2022年中的峰值18%；因购房而搬出的居民占比为5%，较历史平均水平低约60% [13][55] - 租赁公寓的成本比拥有住房低约50%，而疫情前低约35% [13] - 优惠仍然很少，整个投资组合的新租约平均约为半周 [14] - 预计2023年下半年及2024年、2025年新供应管道减少将成为未来的顺风 [43][93] - 政府对多户住宅行业的支持提供了稳定的资本流动，有助于交易市场和再融资市场持续运转 [94] 其他重要信息 - 截至3月31日，流动性近10亿美元 [6][22] - 通过2024年到期的合并债务仅为1.13亿美元（约占企业价值的0.5%），不包括信贷额度和商业票据计划项下的金额 [22] - 第一季度业绩包括因与员工保留信贷计划相关的可退还工资税抵免而产生的一次性费用收益370万美元 [19] - 正在推进各种创新计划，包括高利润率的全楼WiFi项目，预计到2023年底覆盖约三分之一投资组合，2025年覆盖全部投资组合 [16] - 客户体验项目下的各种居民特定举措将提升满意度、减少居民流动率并带来更大的定价能力 [17] - 已推出人工智能聊天机器人（文本和电话） across the portfolio，关闭率比传统呼叫中心模式高约10% [95][97] - 洛杉矶县驱逐暂停令于3月底结束后，约70户长期拖欠租金居民中，有40户立即支付了4月租金 [60] 问答环节所有提问和回答 问题: 阳光地带的供应影响以及市场分化趋势 [24] - 公司投资组合在阳光地带市场因其B级质量和郊区价格定位而更具绝缘性，但整体阳光地带库存增长约3.5%，若宏观前景减弱，随着供应增加可能面临更多风险 [24] - 目前阳光地带优惠有所增加，但提供的不多，入住率仍强劲约96.5%，随着旺季来临，预计能继续推高租金 [25] 问题: 考虑利用平台管理其他公司投资组合的后台运营 [26] - 公司目前专注于其60多个创新举措，预计未来几年将产生超过4000万美元的经常性收益，因此希望暂时集中精力于能惠及合并投资组合的事项 [27] 问题: 对经济衰退的看法以及投资组合的韧性 [30] - 当前衰退被视为资本市场衰退，由政策、贷款模式和资本流动引发，尚未严重冲击就业，而就业是业务的主要驱动力 [30][31] 问题: 四月份租金趋势和各市场表现 [32] - 四月份趋势与第一季度相似，综合租金增长率约3.5%，新租金增长逐月持续增加，入住率约96.6%，长期拖欠租金居民数量减少 [33] - 东海岸（纽约、波士顿）表现依然极好，西海岸符合预期，阳光地带略弱于预期 [33] 问题: 四月份各市场新租金定价的月度改善情况以及纽约的势头 [35] - 东海岸增长最强，纽约综合租金增长率从18%-20%的高点回落，但目前仍保持在6%-8%，仍有增长空间 [35] - 波士顿和华盛顿特区也开始回升 [35] 问题: 合资企业的最新情况、合作伙伴兴趣和定价预期 [36] - 与MetLife的合作伙伴关系良好，合资战略允许公司在周期内进入市场，利用合资筹集的资金进行交易，从而获得现金流增长和费用流 [36][37] - 目前定价大约在5%资本化率左右，希望若能达成交易，能以此水平筹集资本 [38] 问题: 交易市场现状和未来展望 [40] - 目前坚持资本轻型战略，定价更集中在5%至5.25%资本化率范围，若重返市场，将专注于平台和邻近交易，以利用运营平台增加价值 [41] 问题: 对第三方开发投资组合的舒适度和期望 [42] - 第三方开发投资组合约占企业价值的2%，愿意适度提高，并可能通过合资筹集替代资本以扩大该账目并提高股本回报率 [42] - 由于区域银行收缩建筑贷款以及为新发展项目寻找股权合作伙伴变得困难，新交易管道已大幅减少 [43] 问题: 城市与郊区以及A级与B级资产的表现差异 [44] - B级资产表现略优于A级资产，综合租金增长率高出70-100个基点，入住率均稳定在96.5%-96.7%左右 [44] - 城市资产表现仍略优于郊区资产，但预计郊区表现将在今年年中反弹并趋于一致 [45] 问题: 同店费用指引的关键下行风险以及可见度最低的领域 [46] - 目前对税收和保险感觉良好，可控方面主要压力来自维修保养费用，但已通过技术改善缓解 [46] - 2022年上半年费用增长约4%，下半年7%，因此下半年将面临更简单的比较基准 [47] - 目前已知约70%的房地产税数字，保险费率在12月中旬续期，保费锁定在20%以上的涨幅，但索赔可能波动，第一季度保险索赔同比下降30%以上 [48][49] 问题: 在当前环境和水平下对股票回购的思考 [51] - 过去曾在折价时积极回购，但目前处于资本轻型战略，资金来源和用途相对平衡，需找到有吸引力的定价来源，合资资本探索可能为运营资产、第三方开发投资和回购创造干火药 [52][53] 问题: 居民负担能力数据和科技行业租户风险 [54] - 因购房而搬出的居民占比约5%（历史平均约12%），因租金上涨而搬出的占比约10%（2022年中峰值约18%），未出现居民合住现象，单位居住人数仍约1.8人 [55] 问题: 西海岸市场（旧金山、西雅图）的定价和优惠趋势 [56] - 西海岸表现符合预期，西雅图市场租金略弱但开始回升，郊区增长更强（10%-11%），贝尔维尤无优惠，增长5%-6% [57] - 旧金山SoMa增长近14%，提供约两周优惠，半岛地区无优惠，入住率96%-97% [58] - 洛杉矶（Marina del Rey）表现强劲，入住率97%，无优惠，市场租金持续上涨；橙县稳定，入住率96%-97%，无优惠 [59] 问题: 洛杉矶驱逐暂停令结束后的影响 [60] - 暂停令结束后，约70户长期拖欠租金居民中，约40户立即支付了4月租金，少数付清了全部欠款，其余正通过法律程序处理 [60][61] - 公司指引2023年租金收缴率中值为98%以上，与2022年一致，目前未见重大波动，第一季度核销略高于预期，但随着长期拖欠居民搬离，预计今年剩余时间将带来顺风 [62] 问题: 未来几年最佳投资机会市场 [64] - 最具信心的领域始终是邻近交易，无论哪个市场，都能获得大量效率和额外规模 [65] - 若有吸引力的资本来源，各地区都有市场表现良好：阳光地带的达拉斯、纳什维尔；东海岸的费城、华盛顿特区、波士顿；西海岸的圣地亚哥郊区、北加州（需谨慎选择） [66] 问题: 2023年剩余时间续约租金与新租金价差的展望 [67] - 目前至6月发出的续约租金增长率在5.5%-6%区间，预计未来几个月稳定在该范围或降至5%-6%，新租金增长逐月持续上升，价差将继续收窄 [68] 问题: 需求与客流量的关系 [70] - 由于阳光地带的可负担性因素，转化率有所下降，取消和拒绝增多，但净效果仍达到目标，入住率保持在96.5%-96.7% [70] 问题: 当前开发管道（达拉斯、坦帕）是否代表最看好的机会市场 [71] - 资本轻型战略反映了当前股价与资产交易价格的对比，当不具备优势时，转向其他价值创造机制，如运营、创新、第三方开发投资和再开发 [72][73] 问题: 阳光地带新租金疲软与入住率/租金的权衡 [75] - 阳光地带增长依然健康，只是略低于最初预期，最近三四周市场租金开始上涨，逐月持续改善 [76] 问题: 北加州和西雅图投资组合中科技行业租户占比及裁员影响 [77] - 旧金山和西雅图的科技行业租户曝光度约13%-15%，未出现大量因失业而搬离的现象，这些地区仍有迁入人口 [78] - 科技裁员通知中约20%位于加州和华盛顿，相对分散，这两个市场第一季度综合租金增长率从第四季度加速 [79] 问题: 四月份租金增长率的澄清 [81] - 第二季度指引参考的3%基于初始指引，4月趋势与第一季度相似，季度表现将取决于新租金增长，5月预计新增长改善，目前趋势略好于指引 [82] 问题: 负担能力趋势是否意味着有更多未利用的定价能力 [83] - 目前续约租金比市场价高出约100-130美元，导致新租约与续约之间有5%的价差，公司积极定价的同时也注重保留率以推动新租金增长 [83] 问题: 除旧金山外需主动提供优惠的市场及全年展望 [86] - 优惠使用情况基本不变，集中在旧金山、华盛顿特区部分区域和阳光地带极少数情况，预计优惠不会大幅增加（最多约每周/新租约），需求依然强劲 [86] 问题: 未来12-18个月内到期的第三方开发投资项目是否存在租赁或再融资压力 [87] - 第三方开发投资组合风险可控，资本结构中有足够股本缓冲（总投资成本约16亿美元，高级贷款约9.5亿美元，公司承诺约3.5亿美元，后续股本约3亿美元） [88] - 即将到期的项目（费城、圣莫尼卡、奥克兰）总成本约3.6亿美元，高级贷款约2.15亿美元，公司承诺约9000万美元，后续股本约5500万美元，目前无压力，正与合作伙伴和贷款方讨论重组、出售或展期方案 [89] 问题: 是否看到更多不良机会和新动工放缓 [91] - 不良机会分为不良定价或不良股权合作伙伴，多户住宅有政府支持企业提供稳定资本，除非卖家愿意以约5%资本化率 meeting the market，否则不会出现不良定价；商户开发商可能面临资金困难，但不一定导致不良定价 [92] - 新动工和许可活动已从2022年峰值下降约5%-10%，总住房供应下降约20%，预计2024年下半年和2025年将产生影响，第三方开发投资新交易管道已大幅减少 [93] 问题: 人工智能（如ChatGPT）相关的技术效率机会 [95] - 已在过去12个月在全投资组合推出人工智能聊天机器人（文本和电话），未来有机会通过个性化响应和自动化进一步改善客户体验并降低成本 [95][96] - 人工智能聊天机器人的销售关闭率比传统呼叫中心模式高约10% [97] 问题: 通过增加自保比例来缓解保险费上涨的可能性 [99] - 每年都会分析保险各层级、定价与损失历史，鉴于行业承保能力收缩且保费上涨并未带来相应利润回报，12月续期时将再次评估 [99][100] 问题: 阳光地带疲软是相对而言还是特定于公司资产 [101] - 阳光地带疲软更多是东海岸表现更好的相对结果，疲软区域主要集中在城市环境（新供应集中地），因此B级资产在该地区表现优于预期 [101]