财务数据和关键指标变化 - 2022年全年同店净营业收入（NOI）增长14%，调整后每股运营资金（FFOA）增长16% [5] - 第四季度同店收入和NOI同比分别增长12.1%和14.5%，主要受5.4%的混合租赁费率增长、96.8%的高入住率、租金组合优化和稳定的收款率推动 [10] - 2022年第四季度调整后每股FFO为0.61美元，达到此前指引范围的中点；全年调整后FFOA为2.33美元，同比增长16% [19] - 2023年股息提高10.5%，基于调整后每股可分配资金（AFFO）指引，股息支付率为74%，与历史平均水平一致 [19] - 2023年全年调整后每股FFOA指引范围为2.45 - 2.53美元，中点2.49美元代表7%的年度增长 [20] - 2023年第一季度调整后每股FFOA指引范围为0.59 - 0.61美元，中点同比增长9% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店业务：2023年同店收入和NOI增长指引中点分别为6.75%和7.5%，预计费用增长4.75% [13] - 创新业务：创新举措预计到2025年底产生至少4000万美元的增量NOI，其中500 - 1000万美元已包含在2023年同店指引范围内 [16] - 开发和再开发业务：目前有三个在建项目，95%的成本已锁定，预计收益率在5% - 6%之间；弗吉尼亚州北部的Newport Village二期项目预计收益率在5% - 6%之间 [55] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场需求：2023年初需求相对健康，流量与去年同期持平且高于长期平均水平，但潜在租户决策时间延长 [11] - 租金增长：第一季度混合费率增长预计平均在3% - 4%之间，由7% - 7.5%的续租费率增长驱动 [12] - 市场差异：阳光地带市场年初混合费率较高，主要受续租增长推动；沿海市场市场租金和租金损失较高，预计年中可能赶上并超过阳光地带 [25] - 具体市场表现：纽约市场第四季度有效新租赁费率增长16.3%，预计今年收入增长10% - 12%；西雅图市场第四季度新租赁增长下降7.4%，预计2 - 3月新租赁增长转正，混合费率在2% - 3%之间 [50][59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略调整：2022年初在股权价格有吸引力时进行扩张，年中资本成本上升后转向轻资产战略 [6] - 创新驱动：通过投资人员、PropTech和ClimateTech等举措，进一步扩大运营利润率优势 [5] - 资本配置：优先考虑开发商资本计划和再开发项目，同时探索处置活动和寻找合资伙伴 [26][27] - 行业竞争：公司在同店收入增长方面排名第二，创新举措和审慎的资本配置将增强竞争力 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：美国多户住宅行业基本面良好，需求和流量健康，就业增长积极，租金与收入水平稳定，相对单户住宅更具 affordability [7] - 未来前景：公司对2023年前景充满信心，预计能够有效应对宏观环境变化，实现强劲的绝对和相对业绩 [8] 其他重要信息 - 可持续发展：公司获得GRESB的5星级ESG评级，连续两年被《新闻周刊》评为美国最负责任的公司之一 [6] - 债务管理：截至2024年，合并债务到期金额仅为1.15亿美元，占企业价值的0.5%；加权平均利率为3.2%，为多户住宅同行中最低 [22] - 流动性：截至12月31日，公司拥有10亿美元的流动性，资产负债表状况良好 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年哪些市场最强和最弱，若资本市场活跃会买卖哪些资产 - 阳光地带市场年初混合费率较高，沿海市场市场租金和租金损失较高，预计年中可能赶上并超过阳光地带；公司将优先考虑开发商资本计划和再开发项目，同时探索处置活动和寻找合资伙伴 [25][26][27] 问题2: 迁移趋势是否有变化，开发商资本计划（DCP）的回报门槛有何变化 - 迁移趋势基本回到疫情前水平，迁出和迁入大都市统计区（MSA）的比例略有下降；DCP的目标回报从11% - 12%提高到13% - 14%，风险降低 [29][30][31] 问题3: 指导假设中包含哪些经济情景，新租赁和续租定价何时收敛 - 指导假设的基线中点假设全国全年失业100万人，通过多因素模型得出约83%的置信加权模型；预计到第三季度，新租赁和续租定价差距将缩小至100 - 200个基点 [36][37] 问题4: 模型在哪些时期进行了回测，是否考虑重大合资机会 - 回测时期包括2005 - 2006年，当时尽管就业岗位大幅减少，但租金和收入仍实现增长；公司希望找到像MetLife这样的合资伙伴，共同推动企业发展 [40][41] 问题5: 费用增长指导的分解，以及集中化和人员精简能节省多少成本 - 可控费用预计增长4.5% - 5.5%，主要压力来自公用事业和维修保养；不可控费用预计增长4% - 5%，主要压力来自税收和保险；公司预计通过人员精简、技术应用和效率提升等措施，进一步压缩费用 [44][45] 问题6: 预计2023年因购房而迁出的情况是否会增加 - 预计2023年因购房而迁出的趋势将保持不变，因为房价下跌和可负担性改善通常会导致延迟反应 [47] 问题7: 西雅图市场的情况及2023年预期，同店收入指导中入住率的假设 - 西雅图市场第四季度郊区收入增长10% - 12%，贝尔维尤地区增长5% - 6%；预计2 - 3月新租赁增长转正，混合费率在2% - 3%之间；同店收入指导中假设入住率大致持平，约为96.7% - 96.8% [50][51] 问题8: 收入增长在全年的进展情况，以及新开发项目的启动计划 - 预计上半年收入增长相对较强，为7.5% - 8.5%，下半年为5.5% - 6.5%；目前三个在建项目成本基本锁定，预计收益率在5% - 6%之间；Newport Village二期项目预计收益率在5% - 6%之间，近期将确定最终成本和回报预期 [53][55] 问题9: 当前的租金损失情况，以及纽约市场持续强劲的原因和可持续性 - 目前租金损失约为2.2%，高于上月的1.5%和去年同期的1.5%；纽约市场需求强劲，入住率达98%，无优惠活动，供应极少，预计今年收入增长10% - 12% [57][59] 问题10: 预计2023年周转率和坏账情况，以及同店费用在沿海和阳光地带的差异 - 预计周转率与去年基本持平，坏账费用相对平稳；同店费用在沿海和阳光地带的主要差异在于税收，阳光地带预计为高个位数增长，沿海地区受加州限制为2% [62][64][65] 问题11: 科技市场的需求情况，以及租户决策时间延长的含义和影响 - 旧金山市场近期流量有所回升，科技行业裁员对公司影响较小，因为租户基础较为多元化；租户决策时间延长约两天，主要体现在空置天数上 [66][69] 问题12: 市场内不同类型物业（A与B、城市与郊区）的差异，以及在无可行收购或DCP机会时的回购意愿 - 2022年A类物业和城市物业表现较好，预计2023年B类物业和郊区物业将表现更优；公司有回购的意愿和能力，但需根据市场情况和资本来源等因素综合考虑 [71][72] 问题13: 2024年实现高于平均增长的条件，正常年份的earn - in水平，以及DCP投资的退出策略 - 2024年市场租金增长有望受益于住房供应减少和相对可负担性优势，创新举措预计再增加50个基点的收益；正常年份earn - in的历史平均水平约为1.5%；DCP投资的退出策略将根据具体情况而定，目前部分合作伙伴可能希望延长时间以等待更好的交易窗口 [74][75][76] 问题14: Junction项目的最新情况，以及租户因租金上涨迁出后租金提升情况 - Junction项目因融资市场原因延长，目前仍在与借款人讨论进一步延长；租户因租金上涨迁出后租金仍有提升，但幅度较前一两个季度有所下降 [79][80][81] 问题15: 交易市场的市场清算资本化率和恢复正常交易活动的时间，以及是否收到更多来自商人建造商的潜在出售意向 - 目前买卖价差约为10% - 15%，公司愿意在能够实现现金流提升的情况下进行交易；公司已开始与商人建造商进行一些对话，但仍需进一步探索机会 [82][83][84] 问题16: 行业游说的重点方向，以及驱逐禁令造成的损失和未来影响 - 行业游说的重点是租金控制，特别是2024年加州废除Costa - Hawkins法案的提案；驱逐禁令期间公司的坏账核销约为6000万美元，占年收入的100个基点，预计未来不会出现重大负面影响 [88][90][91] 问题17: 华盛顿特区市场受政府员工远程工作的影响，以及电动汽车火灾对车库消防系统升级的情况 - 预计随着政府员工5月左右返回办公室，华盛顿特区市场需求将有所回升；电动汽车消防系统升级问题将离线讨论 [94][95] 问题18: 阳光地带市场的发展趋势，以及需求增强对宏观观点的影响 - 阳光地带市场年初市场租金和租金损失较低，预计随着季节性因素和市场恢复，租金将上涨；公司对市场前景持谨慎乐观态度 [96][97] 问题19: 同店运营费用增长低于同行的原因 - 公司已了解约40%的年度税收情况，通过内部团队和顾问对约50%的可上诉税收进行挑战；阳光地带市场税收预计增长5% - 10%，沿海地区受Prop 13限制为2%，综合影响约为5% [100]