财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO每股为0.49美元，达到指引区间中点 [42] - 第四季度同店营收同比下降5.9%，同店NOI同比下降10.1% [19] - 第四季度运营费用同比增长4.8% [19] - 若将优惠按直线法摊销，同店营收同比下降4.5%，NOI同比下降8.1% [20] - 第四季度住宅坏账核销350万美元，并计提400万美元准备金，合计占住宅账单营收的2.4% [43] - 2021年全年FFO每股指引区间为1.88美元至2美元，中点1.94美元，同比下降5% [44] - 2021年全年同店营收增长指引为-2.5%至0.5%（现金基础）或-4.5%至-1.5%（直线法基础） [45] - 第一季度FFO每股指引中点为0.47美元，环比下降0.02美元，主要受先前授予优惠的直线法摊销影响 [46] - 优惠摊销预计对2021年全年FFO造成0.03至0.04美元的逆风，其中约三分之二的影响预计在第一季度体现 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年收购的社区在第四季度实现了2%的环比营收增长，而整体同店社区环比下降50个基点 [21] - 2020年全年可控运营费用增长仅为20个基点，而过去五年的平均增长为70个基点 [35] - 第四季度公司范围内93%的潜在租户看房是通过自助或无接触方式进行的 [37] - 自2018年第二季度以来，净推荐值（NPS）提高了20%以上 [37] - 2020年年度流失率仅比2019年高出30个基点 [31] - 在旧金山市场，新签租约租金同比下降约3%，而市场租金在城市区域下降10%至18%，在郊区资产中持平至下降5% [69] - 旧金山市场的经济入住率差异显著，城市和SoMa区域入住率约为83%，而其他区域约为95% [69] 各个市场数据和关键指标变化 - 约25%-30%的NOI来自限制较少的市场（如坦帕、奥兰多、纳什维尔、达拉斯、奥斯汀、里士满、巴尔的摩、加州蒙特雷半岛），这些市场2021年至今混合租金增长约3%，平均入住率达97.3% [27] - 约55%的NOI来自部分开放的市场（如橙县、西雅图、华盛顿特区都会区、洛杉矶），这些市场2021年至今混合租金增长为-1%至-2%，平均入住率为96.5% [28] - 约15%-20%的NOI来自面临挑战的沿海城市市场（如曼哈顿、旧金山、波士顿市中心），这些市场优惠平均为4-8周，竞争对手提供长达12周优惠，2021年至今混合租金增长为-1.5%至-2%，平均入住率为94% [29] - 在曼哈顿，最近30-60天看房流量有所增加 [63] - 在洛杉矶，收款率约为87%-88%，是投资组合中表现最差的市场之一 [142] - 华盛顿特区是来自大都会统计区（MSA）以外的新租户比例最高的市场，接近40% [147] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年的主要目标是最大化现金流，可控因素包括持续推广和实施下一代运营平台、在全投资组合采用动态定价以最大化营收增长、利用价值创造机制（如出售低资本化率资产并将收益再投资于增值用途） [10] - 下一代运营平台第一阶段已在6个市场全面推出，目标是到2021年底实现25%的运营率NOI收益，其余部分在2022年实现 [38] - 自2018年年中以来，已提前削减约400个职位（约占83%），为平台推广做准备 [38] - 公司继续通过出售对私人市场买家有吸引力但平台协同效应较低的资产，为收购提供资金 [52] - 第四季度和2021年第一季度至今，出售了3个社区（华盛顿特区、橙县、洛杉矶各一个），总收益约3.6亿美元，加权平均资本化率约为4% [53] - 同期收购了3个社区（华盛顿特区、坦帕、波士顿各一个），总价3.28亿美元，加权平均收益率预计从第一年的4.6%升至第三年的5.3% [54] - 公司致力于环境、社会和治理（ESG），并在2020年被GRESB评为全球房地产公司ESG表现最佳之一 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫苗接种速度从两周前的每天140万剂增加到目前的每天240万剂，3月份产量预计超过1亿剂，这些都是令人鼓舞的迹象 [151] - 城市重新开放和紧急法规放松的时间以及由此带来的租金增长趋势仍是不可控因素 [12] - 广泛接种疫苗将是2021年提振所有市场的关键，但具体时间仍难以确定 [30] - 行业和公司有信心在12个月后处于更有利的位置，复苏是必然的，只是时间问题 [12] - 在沿海市场，约70%的2020年第四季度搬离租户仍留在其搬离的都市圈内，这表明一旦健康和安全问题得到解决，沿海市场应该会反弹 [32] - 关于远程办公趋势，认为大多数员工将在一定程度上回归办公室，知识型经济驱动因素（科技、金融、生命科学）仍将偏向于主要市场 [98] - 在风暴平息前调整资本配置策略为时过早，公司将坚持购买邻近资产并叠加平台优势的简单计划 [102] 其他重要信息 - 截至12月31日，流动性（现金和信贷额度能力减去商业票据余额）为9.58亿美元 [47] - 第四季度发行了3.5亿美元、利率1.94%的绿色债券，用于提前偿还部分原定于2023年和2024年到期的较高成本债务 [48] - 截至季度末，基于未折旧账面价值的合并财务杠杆率为35%，基于企业价值的杠杆率为31%（含合资企业） [51] - 净债务与EBITDAre的比率为6.8倍（合并基础及含合资企业） [51] - 基于2021年AFFO每股中点1.76美元，股息支付率预计为82%，股息支付后每年产生约1亿美元的自由现金流 [50] - 开发管道为4.91亿美元（低于企业价值的3%），已融资超过50%，未来几年还需支出约2.44亿美元 [50] - 季度末，信贷额度和无担保债券契约下仍有大量剩余能力 [51] 问答环节所有提问和回答 问题: 下一代运营平台和动态定价在受挑战市场（如曼哈顿、旧金山）的效益时机 [57] - 回答: 动态定价在过去3-4个月已对中高层资产优化租金和入住率产生效益，但在价格压力和竞争对手优惠影响大的市场，差异化较小，目前最大效益体现在稳定的郊区市场，待旧金山、纽约等城市区域稳定后效益将更明显 [58][59] 问题: 从沿海城市搬离的租户迁移趋势及其返回可能性 [60] - 回答: 趋势因市场而异，例如在纽约市，搬离者迁往波士顿、新泽西、康涅狄格等地，公司保持联系以了解其返回意向，同时也有来自都市圈以外的新租户进入，郊区市场情况则不同 [60] 问题: 曼哈顿近期需求情况，是否看到年轻租户回归迹象 [62] - 回答: 最近30-60天看房流量有所增加，部分原因是在曼哈顿更多地使用经纪人来捕获增量需求，包括寻找优惠或之前无法负担现在可以负担的租户 [63] 问题: 2021年是否看到曼哈顿或旧金山等市场的困境收购机会 [64] - 回答: 目前未看到困境机会，城市高层产品价格可能较疫情前下跌5%-10%，但未出现困境迹象，核心资产定价可能已触底甚至开始反弹，买家交易基于重置成本而非资本化率 [65][66] 问题: 旧金山新签租约租金表现与每占用单位营收下降之间的差异解释 [68] - 回答: 差异主要源于经济入住率，城市区域空置率高导致租金压力更大，此外，其他收入（如短期配备、设施租赁）下降约11%也产生影响，城市与郊区资产表现不同是关键 [69][70] 问题: 出售西海岸开发合资企业资产OLiVE的决策原因 [71] - 回答: 决策主要基于资产定价，在市场价格下选择出售，通过出售DTLA和Parallel资产，结束了2015年和2017年分两阶段成立的Wolff合资企业，在总计2.6亿美元投资上实现了约11%的无杠杆内部收益率 [72] 问题: 2021年指引中对沿海市场复苏时间的假设以及租金增长转正的可能性 [74] - 回答: 指引基于第四季度业绩作为起点，假设不同复苏情景，预计纽约和波士顿的流量在第二季度恢复，旧金山在第三或第四季度恢复，结果将跟随这些趋势 [75][76] 问题: 近期收购资产的资本支出计划及经常性资本支出趋势 [78] - 回答: 收购资产有资本计划以提升收益率，同时通过运营举措和平台叠加可获得额外提升，通过前期资本支出解决递延维护，使经常性资本支出正常化，新开发项目有助于平衡整体资本支出 [78][79][80][82] 问题: 优惠会计处理（现金与直线法）对2021年末至2022年及以后指标趋势的影响 [84] - 回答: 2020年授予的优惠将在2021年末至2022年初成为顺风，预计2021年优惠摊销带来0.03-0.04美元逆风，第一季度后现金与GAAP指标将趋于平衡，随后现金表现将优于GAAP [85][86][88] 问题: 投资组合多元化如何使公司在推动真实租金增长方面超越同行 [89] - 回答: 公司处于有利地位，过去三个月投资组合连续实现市场租金增长，通过资产层面的方法在高入住率区域推动租金，这对续租也有利，开始看到积极迹象 [90] 问题: 城市核心区域新租户的单元构成（工作室与一居室）及其动机 [92] - 回答: 趋势与过去几个季度类似，工作室入住率略低于正常周期，超过93%的看房为自助或无接触方式，有助于容纳更多流量 [93] 问题: 远程办公趋势对公司长期看待城市核心市场增长和资本化率的影响 [94] - 回答: 认为最终会恢复一定正常cy，员工将锚定办公室，知识型经济驱动因素仍将留在主要市场，长期来看这些市场仍有活力，目前资本配置策略是减少而非增加这些市场的投资 [95][98][99] 问题: 当前周期是否考虑将资本从沿海城市市场重新配置到增长市场（如坦帕、纳什维尔） [101] - 回答: 在风暴中调整策略是危险的，将坚持购买邻近资产叠加平台的简单计划，远程办公的长期影响有待观察，但纽约和旧金山作为金融和科技中心最终会复苏，只是时间问题 [102][107] 问题: 当前是否看到土地交易或合资伙伴退出的开发机会 [108] - 回答: 未看到太多此类机会，土地卖家允许开发商延长合同，开发商努力保留土地，公司自有土地储备上有开发计划，如坦帕、亚历山大市等地，将增加单元并实施平台效益 [109][111] 问题: 债券投资者与股票投资者对公司估值差异的看法 [113] - 回答: 债券投资者看重公司的信用状况、行业韧性以及改善的指标（流动性、固定费用覆盖率、无负担NOI），低利率债务置换高成本债务改善了现金流增长状况，股票投资者等待的是环比改善的迹象 [114][116] 问题: 旧金山和波士顿的新签租约租金增长未充分反映优惠的原因 [117] - 回答: 因市场而异，例如在波士顿，70%的NOI来自郊区资产，优惠较少，城市区域仍有优惠，待市场平衡后，新签租约增长将更明显 [118][119] 问题: 2021年全年指引中假设的坏账水平及其随时间变化情况，2月份收款趋势 [121] - 回答: 未提供具体假设细节，但预计随着市场重新开放和人们恢复工作，坏账将逐步改善，2月份趋势与11月、12月、1月相似，尚未出现上升 [121][122] 问题: 1%-4%的同店费用指引范围较宽的原因 [125] - 回答: 不可控费用如房产税（约60%估值已锁定，税率约35%待定）和保险费（保费续期上涨20%，索赔活动波动）存在变数，可控费用预计与2020年相似，维修维护费用增长12%主要源于外包 [125][126][128] 问题: 维修维护费用增长12%的主要驱动因素 [128] - 回答: 主要是外包维护功能，人员成本相应下降，两者合并后增长为负，低于预期的通胀增长 [128] 问题: 对2021年流失率的预期及其对FFO的影响 [130] - 回答: 目前判断流失率走向为时过早，但最近30-60天一些主要市场的大规模搬离情况有所改善，每增加1%的流失率对拥有5万多单元的投资组合影响约150万美元，2%影响约每股0.01美元 [130][131] 问题: 与3月至6月租约到期的租户沟通情况及其续租意向 [133] - 回答: 主要与过去4-5个月搬离的租户沟通，了解其未来计划，第一季度租约到期量略低于历史水平，第二、三季度将增加，公司正针对到期租户和新潜在租户进行营销 [133][134] 问题: 上半年到期租约中高于市场租金的比例 [135] - 回答: 无具体数字，但经过三个月连续市场租金增长，已有约12个月的"租约收益"，即将转为"租约损失"，2020年有约3-4个月表现良好，因此上半年到期租约可能低于市场，预计第二季度出现转折点 [135][136] 问题: 洛杉矶市场的运营情况（流量、租约取消） [140] - 回答: 洛杉矶市场约占NOI的3%，主要集中在Marina Del Rey区域，近期流量有所反弹，需提供4-6周优惠驱动需求，市区优惠仍为8周，入住率约90%-92%，收款率约87%-88%，受加州及地方租客友好法规影响，" 占屋者"比例较高 [140][142] 问题: 旧金山市场租户大规模搬离情况的当前程度（1-10分） [143] - 回答: 当前约为6分，60天前约为8或9分，这反映在第四季度其他收入（如转租和租约中断费）的正增长上，最近30-60天该情况已减缓 [143] 问题: 搬离租户留在都市圈与外部新租户涌入数据之间的协调 [146] - 回答: 搬离数据（基于最终账单地址）准确显示70%留在MSA，新租户来源数据较难精确获取，通过谷歌分析等估算，例如在纳什维尔、德克萨斯、佛罗里达、丹佛，约30%新租户来自MSA以外（去年同期为20%），华盛顿特区最高，接近40% [147][148] 问题: 历史上同店指标是否以现金基础提供 [149] - 回答: 是的，历史上提供现金基础指标，在优惠较少时两者差异很小 [149]