财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度经调整的每股运营资金（FFO）为0.21美元，较二季度的0.16美元增长31%，较去年同期的0.23美元下降9%；经调整FFO为1170万美元，去年同期为1110万美元，二季度为870万美元 [8][29] - 赎回6.75%的C系列永久优先股，若加回7月26天的优先股股息，FFO将额外增加约每股0.02美元 [10][31] - 截至9月30日的3个月，同店租金及相关收入增长5%，费用增长10%，净营业收入（NOI）增长2%；年初至今，同店租金及相关收入增长6%，费用增长9%，NOI增长4% [12] - 本季度销售制造房屋收入从去年的780万美元增长16%至900万美元，较二季度增长29%；销售利润率从去年的25%提升至30%，净利润从61.1万美元增长50%至91.9万美元 [33] - 季度末债务约7.26亿美元，其中社区级抵押贷款5亿美元，应付贷款1.27亿美元，新发行的A系列债券9900万美元；83%的债务为固定利率，抵押贷款加权平均利率从去年末的3.79%升至3.87%，加权平均到期期限从5.3年降至5.1年 [34] - 季度末永久优先股权益总计2.15亿美元，股权市值8.9亿美元，债务7.26亿美元，总市值约18亿美元 [35] - 本季度以每股19.60美元的加权平均价格出售23.7万股普通股，获得毛收入460万美元和净收入450万美元；季度后以每股16.26美元的加权平均价格出售55.8万股普通股，获得毛收入910万美元和净收入890万美元 [36] - 信用方面，净债务与总市值之比为36.2%，净债务减证券与总市值之比为34.1%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为7.3倍，净债务减证券与调整后EBITDA之比为6.9倍，利息覆盖率为3.4倍，固定费用覆盖率为1.7倍 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：本季度租赁及相关收入为4290万美元，较去年的4020万美元增长7%，主要因社区收购、租赁房屋增加和入住率提高；社区NOI从2021年的2340万美元增长1%至2370万美元 [32] - 销售业务：本季度新增142套租赁房屋，较去年的96套增长48%；年初至今新增293套，去年同期为448套；预计今年交付700套，明年新增800 - 900套 [13][14] - 同店租赁房屋入住率保持在94.5%；本季度销售制造房屋收入增长16%，符合预期，主要因新房销售收入同比增长23%；8月创下400万美元的月销售记录；本季度销售收入为91.9万美元，平均销售价格为10.2万美元，去年为7.7万美元；今年融资销售占比63%，全年销售下降7%，但销售渠道强劲 [15][16][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行长期业务计划，通过收购增值社区、投资开发项目和扩张来实现增长；预计2023年及以后这些项目将对盈利产生积极贡献 [43][44] - 公司将继续寻找符合增长标准的收购机会，扩大社区规模，预计每年交付400个新开发的扩张地块 [48] - 公司拥有超过1000个开发地块的管道，有望在高质量经济适用房社区的建设管理和所有权方面引领全国 [49] - 公司投资环保项目，探索太阳能和天然气发电等环保机会，以造福居民、社区和股东 [50] - 行业方面，高利率和高房价推动对制造房屋的强劲需求，美国住房短缺问题将加剧，制造房屋行业可通过每年开发500个含200个地块的社区来弥补住房缺口 [45][46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在充满挑战的经济环境中运营表现良好，产品需求强劲；最大挑战是房屋采购和安装，目前在租赁房屋安装和入住方面取得进展，库存得到补充，有望在四季度和2023年实现盈利增长 [11] - 尽管收购项目需要2 - 3年的周转期才能对经营业绩产生积极贡献，但公司财务状况良好，有能力继续执行增长计划 [20][41] - 公司认为，随着供应链正常化和业务项目上线盈利，财务业绩将得到改善；对四季度和2023年的业绩表现充满信心 [26][27] 其他重要信息 - 飓风伊恩袭击佛罗里达州塞布林的社区，社区和房屋受损极小，公司继续推进该地区的填充工作，并期待开发新的制造房屋社区 [21][22] - 通过与Nuveen Real Estate的合资企业，有两个社区正在开发中，共含585个地块，总价约6880万美元；一个社区已开工，预计2022年四季度末或2023年一季度初完工；另一个社区预计今年晚些时候开工，2023年三季度完工 [23] - 有三笔土地交易正在进行中，将在佛罗里达州、佐治亚州和宾夕法尼亚州获得423个地块的开发权，土地和开发权总价1660万美元，建设成本约1600万美元；合资企业结构将带来更低的成本基础和更高的整体回报，合资企业共有1008个地块的开发管道，土地和改善投资总计1亿美元 [24][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度房屋销售强劲，有多少是由于二季度需求推迟到三季度导致的？ - 部分销售是因房屋延迟交付，但公司认为需求真实存在且在增长，未来销售和租赁入住率都将增长 [53][54] 问题2: 四季度销售与去年同期相比趋势如何？ - 目前判断还为时过早，但公司认为随着员工经验增加、社区数量增多以及市场因素，销售有望继续增长 [56] 问题3: 三季度一般及行政费用（G&A）较二季度略有上升，是否有一次性项目？未来合理水平是多少？ - 有一次性项目，主要是约90万美元的专业费用，未来更接近二季度水平 [60] 问题4: 交易市场中，资本化率（cap rates）趋势如何？ - 目前资本化率变动不大，卖方对物业价值预期较高；公司仍活跃于增值收购市场，该业务更依赖每地块成本和租金收益；行业交易 volume 放缓，公司等待市场变化 [61][62][63] 问题5: 同店费用增长在2023年是否会正常化？ - 三季度9.6%的费用增长较高，主要因工资、燃料、旅行费用、房地产税增加以及举办公司会议等；公司预计明年将租金涨幅从4%提高到5%，并增加租赁房屋数量，以降低费用比率 [68][71][72] 问题6: 新房销售中现金买家和融资买家的比例是多少？ - 今年融资销售占比62%，现金买家占比38%，新房销售占总销售的7% [73] 问题7: 目前新房销售的利率是多少？ - 新房销售利率约7%，略低于传统抵押贷款利率；二手房或居民销售利率为8.5% [74] 问题8: 目前新租赁房屋的采购价格是多少？价格涨幅是否开始放缓？ - 单宽租赁房屋价格在7 - 7.5万美元，双宽在9 - 10万美元；价格涨幅已趋于平稳，9 - 10月基本持平，11月略有下降，公司希望价格继续下降，但受供应链和劳动力成本影响，下降幅度不确定 [76][77] 问题9: 本季度每套房屋销售价格从8.2万美元涨至10.2万美元，是销售结构问题还是其他原因？ - 部分原因是新房销售占比增加，以及毛利率从25%提高到30%；今年共销售89套房屋，其中新房56套，去年销售101套，新房49套 [79] 问题10: 已完成首笔机会区收购，剩余收购项目是否也会纳入基金？ - 现有管道中的两个收购项目（新泽西和俄亥俄）为公司自有项目，不属机会区；开发管道中除佐治亚州奥尔巴尼的项目可能纳入机会区基金外，其他将纳入与Nuveen的合资企业 [83][87] 问题11: 新泽西收购项目中，租金从450美元涨至800美元预计需要多长时间？ - 这是一个长期过程，公司将购买居民房屋并更换为新房以提高租金；以新泽西另一个社区为例，可能需要十年时间 [89][90] 问题12: 如何考虑杠杆和资本来源？ - 公司目前资产负债表上有超过6000万美元现金，有BMO信用额度、租赁房屋贷款、应收票据贷款等；还有3900万美元的证券投资组合可用于借款或出售；只要投资有增值，可使用ATM融资；公司认为近期资本充足 [94][95] 问题13: 从制造商处获得的房屋供应可见性如何？明年房屋销售指引是否有上调潜力？ - 与制造商沟通显示，去年此时房屋供应有8 - 12个月的积压，现在多数情况下2 - 3个月可获得房屋；部分零售经销商取消订单使公司能提前获得供应；公司目前有900套房屋交付，有望为四季度和明年一季度增长提供动力，预计明年可再订购900套 [102][104] 问题14: 年初Fannie Mae关于社区贷款规定的变化，是否带来再融资机会？利率上升是否使再融资不可行？ - 今年公司进行了两笔再融资，分别为2500万美元（利率4.25%）和3400万美元（利率5.24%）；公司正在对今年到期的600万美元和明年到期的5900万美元债务进行再融资，预计利率会上升，但贷款金额也会增加，可获得额外资金用于收购和购买租赁房屋 [105][106][107] 问题15: 优先股赎回有哪些选择？ - 公司有2.15亿美元优先股未偿还，可在2023年1月赎回；由于利率上升，此时赎回节省的资金不如预期，公司将等待更合适的时机；可以进行部分赎回，但目前6.375%的利率较合适 [109][110][112] 问题16: 是否考虑出售社区并重新配置资金？ - 公司未考虑出售社区，而是通过再融资实现增长；公司认为房地产价值会因地理位置和技术发展而上升，如太阳能和天然气发电技术可能使社区更有价值；此外，公司可通过融资和再融资实现社区价值并投资其他项目 [116][117][120] 问题17: 公司在提供电动汽车充电设施方面有何计划？ - 公司正在探索相关方案，投入大量时间研究；考虑到社区电力供应和电网稳定性，可能会安装燃气发电机以满足电动汽车充电需求 [121][123][124]