财务数据和关键指标变化 - 2024年第二季度，归属于普通股股东的净利润为每股0.03美元，而去年同期为净亏损每股0.30美元 [20] - 第二季度核心FFO每股0.18美元，高于上一季度的0.14美元和2023年第二季度的0.16美元，较第一季度增加0.04美元 [20] - 截至2024年6月30日的六个月，同店NOI增长5.9%；本季度同店NOI下降1.4%，符合预期；剔除上诉影响，同店NOI本季度增长3%，年初至今增长8% [21] - 年初至今同店收入增长6.9%，剔除零售租约终止费影响，同店租金收入增长约6% [22] - 年初至今总物业费用增长8.8%，剔除上诉影响后费用增长5%；可控费用年初至今增长4.7% [23] - 调整后核心G&A为870万美元，改善8% [24] - 截至6月30日，几乎所有债务为固定或对冲，加权平均到期期限3.1年，加权平均有效利率4.5%；过去12个月净债务与EBITDA之比为11.8倍 [24] - 公司将核心FFO指引区间上调约4%，即每股提高0.02美元至0.52 - 0.56美元 [26] - 将同店费用增长指引区间从5% - 6%修订为4.5% - 5.5%，同店NOI区间低端从2.5%提高到3%，高端维持5%不变 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至6月30日，投资组合 occupancy率为95.1%，上半年实现5%的混合净租金增长和5.9%的NOI增长 [6] - 同店occupancy率为95.1%，较3月31日提高100个基点 [7] - A级投资组合上半年实现5%的混合净租金增长，净混合租金增长率从第一季度的4.6%增至第二季度的5.4%，续租增长6.4%，新租约增长4.2% [7] - 公司物业租金较行业同行溢价约40%，每户平均收入超过3900美元，较过去两年增长22% [8] - 第二季度平均租金收入比约为12% [9] - 港口帝国和泽西城海滨物业表现优于整体投资组合，东波士顿物业新租约租金增长率显著改善 [9] - 运营利润率从三年前的57%升至66% [11] - 第二季度，AI租赁助理Quinn将超34%的潜在客户转化为参观，回复超60000条消息，节省超5000个员工工时 [12] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过资本配置、投资组合和平台优化以及资产负债表优化的三管齐下战略创造价值 [66] - 继续寻求运营卓越，利用新技术、运营改进和组织结构及流程变革提高效率 [10] - 考虑通过资本重新分配优化公司，释放土地银行和非合并多户合资企业的资本以提升盈利和杠杆状况 [14] - 鉴于可能发出的意外信号，决定撤回近期普通股公开发行和收购55 Riverwalk Place的提议，未来更倾向战略和变革性交易 [16][48] - 公司A级多户住宅物业位于东北部成熟市场，租金和增长率高于同行，近期供应有限且进入壁垒高 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度公司运营和财务业绩强劲，各项举措取得进展，因此再次上调指引 [5] - 尽管行业发展因建设成本和融资成本上升而放缓，但公司将继续评估资本配置机会，目前主要用于偿还债务和降低资产负债表风险 [60][63] 其他重要信息 - 6月推出新的全投资组合租金支付平台BILT，居民支付租金可赚取奖励积分 [13] - 公司Scope 1和2排放较2019年基线降低66%，运营Scope 3排放较2022年降低22%，绿色认证建筑占比增至78%；新信贷安排包含可持续发展KPI条款，公司7月成功达标，将节省5个基点的利差 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7月租赁更新情况，混合新租和续租数据是多少？ - 7月混合租赁增长率约为6%，续租占比高于新租，但差距自年初以来有所缩小 [31] 问题2: 同店费用指引中，保险和房地产税的有利初步迹象是什么？ - 房地产税方面，第三季度后期才有明确信息，预计涨幅不会像前几年那样大；保险方面，根据同行情况和初步迹象，保费可能好于预期，因此对指引进行了微调 [32][33] 问题3: 如何看待下半年的收入预期？ - 本季度年初至今收入增长6.9%，其中包含两项一次性项目，剔除后约为4.3%，处于指引区间中间 [36] 问题4: 维修保养（R&M）和房地产税在上半年增长较多，下半年情况如何？ - R&M本季度因Haus25租赁到期导致租赁周转增加而升高，下半年将趋于正常；房地产税在第三季度重置，后续有更多信息会分享 [37] 问题5: 第二季度到第三季度核心FFO预计下降约700万美元，原因是什么？ - 第二季度核心FFO中有约400万美元的一次性项目，包括260万美元的早期税收抵免、100万美元的现金利息收入和100万美元的房地产税上诉成功收入；第三季度预计无超额现金存款，且这些一次性项目不再存在 [41] 问题6: 为什么第三季度利息费用会增加？未来核心FFO每股0.11美元的季度运行率是否合理？ - 本季度利息收入差异为0.01美元，并非利息费用；关于未来运行率，公司未提供相关指引 [43] 问题7: 未来收购或通过股权融资交易去杠杆的想法是否改变？ - 目前不太可能进行渐进式增值交易，更倾向战略和变革性交易，具体由管理层决定 [48][49] 问题8: Harborside 9是否有近期投资计划？土地银行中是否有其他资产正在争取开发权？ - Harborside 9获批是团队长期工作的结果，不代表已决定开发该地块或其他地块，公司会持续评估土地资产的成本和价值 [50][52] 问题9: Hines在泽西城收购的两个多户住宅资产与公司海滨投资组合资产相比如何？ - 公司整体物业较新、质量更高，如Haus25的设施无可比拟，在年龄、设施、服务和管理方面更具优势；Hines收购的资产较旧，需要更多投资和管理 [54][55] 问题10: Liberty Towers进行翻新，预计会造成多大拖累？是否包含在2024年初始指引中？ - 初始指引未包含该因素，目前假设平均约30个单元下线，第二季度暂无影响 [56] 问题11: Liberty Tower单元翻新的预期回报率是多少？ - 翻新涉及浴室、厨房、地板等，预计回报率为高个位数，主要基于周边租金情况 [59] 问题12: 评估土地银行机会时，考虑的门槛回报率是多少？ - 资本配置需考虑相对回报和风险，目前开发面临建设和融资成本上升的挑战，公司会与董事会讨论资本分配，目前主要用于偿还债务和去杠杆 [60][63] 问题13: 撤回股权发行交易，是否意味着公司无法进行收购和开发？董事会是否会进行更正式的战略审查？ - 管理层专注于三管齐下的价值创造战略，撤回交易是为避免误解和错误信号，未来更可能进行变革性交易，具体由董事会和战略审查委员会决定 [66][68]