财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度，归属于普通股股东的净亏损为每股0.60美元，去年同期为每股1.10美元；本季度包括与收购Rockpoint相关的3500万美元（约每股0.35美元）的强制赎回非控制性权益利息成本 [14] - 第三季度核心FFO每股0.12美元，上一季度为0.16美元；上一季度受两项非经常性项目积极影响，分别是两项房地产税上诉和解带来的0.02美元以及通常在第二季度收到的IRBY税收抵免0.03美元 [15] - 第三季度AFFO每股0.15美元，上一季度为0.18美元，原因与核心FFO相同 [16] - 同店NOI较去年同期增长超17%，反映出10.5%的收入增长以及公司持续缓解物业层面费用通胀的努力；可控费用环比增长6.4%，同比仅从2.6%微升至3.9% [16] - 非可控费用逐期波动；本季度续保财产保险，保险费较上年增加约30%，但基于年度审查对自保的调整抵消了这一增长；与上一季度相比，房地产税大幅上升，原因是第二季度与税务上诉解决相关的270万美元有利调整，本季度因泽西城2023年税收最终确定增加了50万美元而略有抵消 [17][18] - 下一季度，预计非可控费用在运行率基础上比本季度高出约半美分；经非现金股票薪酬和遣散费调整后，本季度一般和行政成本降至870万美元；第四季度可能略高于第三季度，但总体而言，公司有望录得名义上十多年来最低水平的G&A，以及自90年代以来经通胀调整后的最低水平 [19][20] - 截至10月24日，公司有效固定或对冲了所有债务，最新再融资占总债务的14%，使加权平均利率从4.4%微升至4.5%；净债务与EBITDA之比对收益敏感且易波动，但随着近期过渡性贷款的偿还，正逐步降至12.4倍；自2020年底以来，公司已将净债务减少约10亿美元，并赎回了Rockpoint 5.2亿美元的优先股权益 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度，公司实现9.3%的综合同店净租金增长率和17.1%的同店NOI增长率，尽管多户住宅行业租金普遍下滑 [6] - 本季度同店入住率和续租率分别稳定在95.5%和55%；综合同店净租金增长率保持在9.3%的强劲水平，尽管第三季度末通常标志着多户住宅行业租赁旺季的结束，且租金增长基于2022年的高增长期 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国租金同比仅上涨1%，新泽西州上涨5%，公司表现优于整体市场，反映出对其高品质A类物业组合的强劲需求，以及运营平台捕捉需求的能力，其中约30%的入住者来自纽约市 [10] - 泽西城滨水区市场的新供应持续低迷，预计未来18至24个月内新交付项目极少 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 过去三年为转型阶段，公司出售了超20亿美元的非战略资产，退出非战略资产类别，转向长期基本面良好且核心的业务；目前转型阶段基本结束，进入优化阶段，公司有多个杠杆和举措来优化纯多户住宅平台，包括进一步简化公司结构、资本结构等，以及重新分配资本以提高回报率，还将寻找潜在的增值机会和提高运营效率 [32][33][34] - 公司认为已采取必要和适当措施，以保留其物业组合中可能适用的租金管制条例豁免；公司拥有较新的物业组合，且大部分资产为自主开发，对自身所处地位感到放心 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计租金将进一步降温，与同行一致，但公司认为其高度配套的A类物业组合在冬季租赁淡季仍处于有利地位 [9] - 公司将同店NOI指引区间从10% - 12%上调至14% - 15%，主要受高于预期的市场租金增长、保险和房地产税续约情况好于预期推动；预计全年费用在2% - 3%之间 [26] 其他重要信息 - 自7月赎回Rockpoint的优先股权益以来，公司完成了四项非战略资产的出售，释放了1.22亿美元的净收益，用于偿还定期贷款和循环信贷额度的余额，并主动再融资约3.5亿美元的债务，积极应对近期债务到期问题，改善了整体债务到期状况 [5] - 本季度公司签订了过渡性定期贷款和信贷额度，以完成对Rockpoint在Veris Residential Trust优先股权益的赎回；这些额度的余额在三个月内用近期出售1.22亿美元非战略资产的净收益还清 [21] - 公司主动对Haus25进行再融资，将2024年第四季度到期的贷款以5.46%的利率进行再融资，降低了124个基点的贷款成本；使总债务组合的加权平均到期期限从2.6年延长至4年，改善了到期结构，未来任何一年到期的投资组合不超过23%，未来五年平均每年到期15% [22] - 公司预计2024年将对3.08亿美元的抵押贷款进行再融资；尽管商业房地产债务市场受限，但对公司这样的高品质多户住宅资产仍有贷款需求，公司预计利用运营现金流和持续出售非战略资产的收益来降低这些贷款的杠杆率 [24][25] - 本月早些时候，公司被2023年全球房地产可持续发展基准（GRESB）评为全球上市和地区行业领导者；尽管2023年是公司参与该基准的第二年，但再次获得五星级评级，证明了公司对可持续运营、多元化以及推进ESG行动以支持居民、员工、供应商和社区福祉的持续承诺 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 10月新租约租金增长率以及续约租金趋势 - 公司上季度预计租金将放缓，此前有两位数的强劲租金增长不可持续，未来将处于中高个位数区间，目前处于该区间高端，预计将进一步放缓至中个位数，更符合长期增长率 [28] 问题2: 是否有租金收入比或其他可负担性指标影响租金增长 - 并非可负担性问题，公司在这方面状况良好，租金与净可支配收入之比维持在15%左右或略低于15%；主要是因为当前租金增长基数是此前的高增长期，且进入了多户住宅行业季节性困难时期 [29] 问题3: 保险续约时自保的减少量 - 下季度非可控费用将增加约半美分 [30] 问题4: 完成非核心资产清理后，如何看待公司未来发展，人员是否充足，如何应对租金管制 - 过去三年为转型阶段，目前基本结束，进入优化阶段，公司有多个举措优化纯多户住宅平台；公司拥有精简高效的团队，对执行优化阶段的工作有信心；公司认为已采取必要措施保留租金管制条例豁免，物业组合较新且多为自主开发，对自身地位放心 [32][35][37] 问题5: 除Harborside 5外，还有哪些非核心资产可出售，市场上是否有可接受的流动性来推动其他销售 - Harborside 5是明显的非战略资产，此外可能会进一步合理化土地储备，因为未开发的土地是闲置资本；还可能重新分配剩余合资企业中的部分资本，以实现更高回报 [39] 问题6: 过去几个季度租金增长中，市场因素和公司自身努力各占多少，未来还有多少增长空间 - 新泽西州整体租金增长约5%，公司达到9%；资产质量、运营平台的重建（包括新人员、新流程、新技术）共同推动了结果；运营方面仍有提升空间，公司资产优质、市场供需动态有利，团队有能力挖掘资产价值 [41] 问题7: 当前续约通知的租金增长情况 - 未来几个月预计在中个位数，可能略高于该水平 [42] 问题8: 未来12个月运营平台改进的重点和预期收益 - 公司在收入管理和费用管理方面已取得一些成效，未来仍有提升空间，将继续推动收入增长、优化和降低费用，采用不同方式、提高效率并适当利用技术实现目标 [43] 问题9: 2024年到期债务的处理计划和预期利率 - 尽管商业房地产债务市场具有挑战性，但公司优质资产仍有流动性和贷款需求；预计将积极主动，在适当时候考虑可用选项进行再融资；如有需要，公司有能力利用剩余非战略资产出售的流动性和运营现金流偿还部分贷款 [44][45] 问题10: 资产出售剩余收益是否全部用于债务偿还 - 目前公司有约9000万美元的流动性，7100万美元的资产处于有约束力的合同中，还有运营产生的现金流以及未来可能出售的非战略资产；公司将与董事会合作，确定资本的最佳用途，鉴于当前利率，偿还债务是一种合适的选择，但最终决策可能是多种用途的组合 [48] 问题11: 进入优化阶段后，是否接近清洁的G&A运行率 - 难以给出G&A运行率的指导，因为一些成本节省需要时间才能体现，且受通胀等外部因素影响；公司G&A已降至十多年来最低水平，按与中盘股相比占总资产价值的百分比计算处于中位数；公司尚未达到成熟的纯多户住宅公司阶段，资本配置仍有优化空间，在达到成熟状态之前难以提供准确指导 [50][52][54] 问题12: 可持续发展方面的近期资本支出计划 - 公司对可持续发展的投入基于投资回报率评估，与其他资本支出决策类似；会考虑直接的投资回报率，如节能带来的回报，以及对品牌和续租率等方面的无形但实际的好处 [56] 问题13: 是否感觉到地方政府加强对房东遵守租金管制规则的监管，政策制定者是否会进一步收紧规则 - 难以对此发表评论，公司已采取必要措施保留租金管制条例豁免，这是具体物业和司法管辖区相关的问题 [59] 问题14: 10月优先股权益赎回的原因 - 这是LP的决定，难以评论其原因，可能是其自身的资本需求 [60]