财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度，归属于普通股股东的净亏损为每股0.30美元，去年同期为每股净收入0.29美元 [18] - 第二季度核心FFO每股为0.16美元，较第一季度增加0.01美元；核心AFFO每股为0.19美元，上一季度为0.15美元 [21] - 截至6月30日，公司债务组合状况良好，99%的总债务已固定和/或对冲，加权平均到期期限为3.6年，加权平均利率为4.4%；债务与未折旧资产比率在本季度保持稳定，为43.2% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多户住宅业务中，A类投资组合表现出色，租金增长12%，高于第一季度的11%，同店入住率稳定在95.6% [9] - A类投资组合租金较同行溢价50%，自2022年年中以来差距扩大约10%；本季度每户平均收入增至3734美元，较去年同期增长近17% [10] - 同店NOI较2022年第二季度增长22%，公司将全年NOI指引上调至10% - 12% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国A类公寓净租金增长自2020年底以来首次转为负值，但公司物业租金仍增长 [9] - 泽西城和帝国港子市场表现出色，需求远超供应，租金比曼哈顿低30%以上，比布鲁克林市中心低20%以上 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司向纯多户住宅REIT转型，本季度取得进展，出售非战略资产，赎回Rockpoint优先股，恢复股息支付 [5] - 未来将专注于完成合同资产的交易、偿还定期贷款、提升运营平台，并与董事会合作寻找为股东创造价值的机会 [17] - 公司A类投资组合在行业中租金领先，与同行差距扩大，运营表现持续领先 [9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公寓行业整体租金增长疲软，但公司因市场、资产质量和团队优势表现良好，不过随着进入租赁淡季和去年高增长月份的对比，租金增长预计会有所放缓 [9][34] - 公司上调同店NOI指引，主要因市场租金增长高于预期，预计市场租金增长在8% - 10%，同时保持费用平稳 [30] 其他重要信息 - 公司发布2022年ESG报告，能源消耗同比降低24%，提前实现SBTi验证目标；Haus25获得LEED银级认证，绿色认证组合占比近70%；成为全球首家实现WELL Equity Rating投资组合级别的公司 [12][13][14] - 自三年前董事会重组以来，公司出售超20亿美元非战略资产，完成四项新开发项目，多户住宅组合增加近2000个单元，单元数增长30% [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 非战略资产的交易时间、买家情况及买家融资担忧 - 买家为各类有信誉的主体，预计明年完成交易，公司已采取措施降低交易风险 [33] 问题2: 未来几个季度租金增长预期及租金疲软的具体情况 - 公寓行业整体租金增长疲软，公司因自身优势表现较好，但进入租赁淡季且对比去年高增长月份，租金增长将有所放缓 [34] 问题3: Rockpoint优先股赎回价值的确定及对投资组合价值的影响 - 赎回价值是协商确定，基于当前最佳估值及未来12个月利息，支付的溢价不到2%，赎回使公司运营和战略更灵活 [36] 问题4: 修订后的同店NOI增长指引对今年剩余时间多户住宅NOI趋势的影响 - 难以判断，因行业租金增长放缓、经济和费用存在不确定性，公司预计租金会适度放缓，NOI难以确定是在第三还是第四季度达到预期 [40] 问题5: 赎回Rockpoint优先股后公司的主要战略关注点 - 近期重点是完成合同资产交易、偿还贷款、处理剩余非战略资产，利用运营灵活性从投资组合中获取价值 [42] 问题6: 目前Harborside 5和剩余非战略土地的市场兴趣 - 暂无最新进展，交易市场具有挑战性，团队正在努力推进 [43] 问题7: 是否有其他触发或加速战略审查的事件及审查开始时间 - 董事会将在完成转型并考虑市场等相关因素后评估战略流程，目前暂无更新 [47] 问题8: 土地销售价格是否超预期及对剩余土地价值的影响 - 合同土地按实际销售价格计价，未据此调整剩余土地价值，未来将与董事会讨论剩余土地的战略和最佳用途 [49] 问题9: 第二季度税收上诉对物业税费用的影响及后续情况 - 本季度税收费用减少约0.03美元，其中约0.02美元与前期相关，实际当期影响为0.01美元/季度 [50] 问题10: 当前资本在偿还债务、收购和增加股息方面的相对吸引力 - 目前优先完成合同资产交易并偿还贷款，后续将根据机会和董事会决策确定资本最佳用途 [52] 问题11: 今年剩余时间是否有外部增长计划 - 尚未做出决定，中期优先完成资产出售和偿还过渡性债务，后续根据释放的股权情况确定用途 [53] 问题12: 当前续约率增长和下半年新租赁增长预期 - 综合来看，续约率和新租赁增长处于中高个位数 [54] 问题13: 为何不等待资产出售后再赎回Rockpoint优先股 - 赎回带来运营和战略灵活性，过渡性贷款成本合理，且赎回可避免优先股更高的潜在成本，对公司有利 [57] 问题14: 同店收入指引几乎翻倍的原因 - 年初预计公寓行业有挑战，公司实际表现超预期，且有税收调整因素，目前指引反映六个月实际表现和对剩余时间的最佳估计 [59] 问题15: 本季度恢复股息支付的原因及信号意义 - 恢复股息是公司转型进展的积极信号，目前水平是董事会根据资产交易和贷款偿还情况确定的，未来有望根据AFFO表现提高派息率 [61]