财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，归属于普通股股东的净亏损为每股摊薄后0.27美元，而去年第一季度为每股摊薄后0.13美元 [15] - 第一季度GAAP收入同比增长1900万美元，接近50% [17] - 第一季度核心FFO为0.15美元，第四季度为0.05美元 [18] - 同店NOI较去年第一季度增长近16%，环比增长8% [20] - 第一季度核心G&A为920万美元，预计2023年及以后实现全年成本节约 [21] - 本季度末净债务与EBITDA之比为10.3倍，低于去年第一季度的18.8倍，改善约8.5倍或45% [23] - 第一季度AFFO与核心FFO均为1490万美元，而2022年第一季度AFFO比核心FFO低近900万美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至3月31日，7681套多户住宅组合和6691套同店多户住宅组合的入住率分别为95.9%和96% [7] - 同店组合第一季度实现近11%的综合净租金增长率，泽西市和帝国港资产占组合约72%，第一季度实现13%的综合净租金增长率 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去一年，北泽西地区成为全美表现最佳的多户住宅市场之一，年初新增供应仅占总库存的0.3% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 自2021年初以来完成超20亿美元非战略资产出售，公司从以写字楼为主转变为纯多户住宅公司，99%的NOI来自A级多户住宅物业 [6] - 进入转型最后阶段，重点是完成剩余非战略资产出售、偿还Rockpoint优先股权益，并与董事会合作实现公司内在价值最大化 [14] - 持续在企业和物业层面执行ESG战略举措，本季度晚些时候将发布2022年ESG报告 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年开局积极，多户住宅组合表现持续强劲，战略转型势头良好 [5] - 尽管租赁年初季节性放缓，但需求正在加速，预计将迎来繁忙租赁季 [7] - 维持同店NOI 4% - 6%的指引范围，虽第一季度业绩出色，但考虑到经济不确定性，认为维持当前指引是谨慎的 [27] 其他重要信息 - 2月完成将帝国港酒店以9700万美元出售，本月初完成以4.2亿美元出售Harborside 1、2、3 [11] - 出售Harborside 1、2、3后，公司于4月5日行使赎回Rockpoint在多户住宅组合中优先股权益的权利，Rockpoint于次日行使一年延期购买权，预计交易将于2024年第二季度末完成 [12] - Haus25于2月达到稳定入住率，预计续租优惠有限，租赁期内给予的优惠将在2023年剩余时间通过直线租金逐步消除 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 4% - 6%的NOI和收入增长指引的保守性及假设 - 该指引为全年数据，维持此指引是因为仅过去四个月，经济存在潜在逆风与不确定性，且费用方面尤其是非可控费用在下半年影响更明显 [30] - 今年开局强劲，预计租金增长将回归长期可持续水平，但纽约都会区需求强劲、供应有限，目前综合租金增长仍强劲 [31] - 本季度会重新评估，基于第一季度表现有可能达到指引上限，但全年还有很长时间 [32] 问题: Harborside 5、6和23 Main Street的出售情况及Rockpoint延期对出售时间的影响 - 公司继续探索剥离剩余非战略写字楼资产和土地合理化的选择，这与Rockpoint赎回时间线基本无关，将以务实方式剥离资产以完成转型最后阶段 [34] 问题: Rockpoint延期一年的总回报及与公司的沟通情况 - Rockpoint在此期间唯一保证的回报是6%，其余部分将在12个月后重新评估和计算赎回价值 [36] - 公司会寻求在合资框架规定时间前达成协商解决方案，但不能保证达成协议，若未达成则按合资协议执行 [37] 问题: 第一季度近11%的综合净租金增长率中新租和续租的占比 - 新租和续租的增长率均约为11% [38] 问题: 商业资产是否在合资企业内及长期规划 - 零售和车库收入属于合资企业，与业务互补，目前没有从合资企业中剥离的计划 [39] 问题: 资产出售收益是否会触发恢复股息以满足REIT要求 - 根据今年的预测，目前预计不需要强制支付股息 [40] 问题: 偿还Rockpoint后公司的战略重点 - 这最终由董事会和战略审查委员会根据公司当时的市值决定，董事会和委员会高度重视股东价值最大化 [42] - 公司完成转型（包括偿还Rockpoint和简化资本结构）后，董事会目前打算进行更正式的战略审查，以挖掘为股东创造的巨大价值，目前公司正朝着这一目标前进，但仍需完成一些工作 [43] 问题: 2024年Haus25债务到期时的计划 - 目前计划对其进行再融资，该物业质量高、租赁情况好、收入表现佳，若有合适的再融资报价，公司会寻求再融资 [45] 问题: Rockpoint提前赎回可接受的价值及之前是否给出赎回价格 - 公司无法披露与Rockpoint的私下讨论细节，会寻求在合资协议规定时间前达成协商解决方案，但不能保证达成协议，若未达成则按协议执行 [46] 问题: NAV页面上Harborside 5和6的2300万美元是保守估值还是账面价值占位 - 这只是账面价值的占位，并非价值指引，公司会像过去两年出售20亿美元写字楼资产一样，寻求最大化这些写字楼的出售收益 [47] 问题: 纽约市场租金和组合中租金损失情况及按市场租金出租的潜在收益 - 公司物业房龄新、质量高、规模合适，位于曼哈顿对岸且租金比曼哈顿低40%，供应有限，推动了租金增长，目前租金增长仍强劲 [48] - 组合中的租金损失率在1% - 2%，市场租金仍在增长，公司重申全年收入增长4% - 6%，这也意味着NOI增长4% - 6%，基于第一季度表现可能达到指引上限甚至超出，但全年还有很长时间 [49] 问题: 第二季度多户住宅组合的租赁需求是否保持强劲 - 租赁需求的强劲态势仍在持续，综合净租金增长率仍为两位数，需求旺盛和供应有限使公司能够提高租金 [51] 问题: Harborside 5、6和23 Main Street是否无负债 - 这些资产没有杠杆 [52] 问题: 现金状况、净债务与EBITDA之比及年末目标 - 公司99%的NOI来自多户住宅业务，该业务表现出色，能产生一定的经常性现金流，相比过去几年，公司对现金流的可见性有所提高 [54] - 公司仍有大量股权绑定在剩余非战略写字楼资产和土地储备中，可通过出售和合理化释放股权 [55] - 从信贷角度看，公司更具吸引力，除了运营现金流和资产出售释放的现金，公司有信心在需要时获得第三方融资以满足流动性需求 [56]