财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，归属于普通股股东的净收入为每股0.25美元，上一季度为每股亏损0.13美元，主要因出售土地获得约5500万美元的收益 [14] - 本季度核心FFO为每股0.15美元，上一季度为每股0.09美元，增长主要源于住宅和酒店业务表现改善，以及核心G&A因专业费用降低而改善，但被Haus25开业导致的资本化利息减少带来的利息费用增加所抵消 [14] - Urby税收抵免为核心FFO贡献每股0.025美元，该税收抵免每年发放但时间不定，历史上被排除在同店数据之外 [15] - 同店NOI同比增长28%，环比增长8%，同比增长得益于17%的净租金增长和2.6%的适度费用增长 [15] - 2021年第四季度稳定的三个租赁物业本季度贡献390万美元的NOI，较上一季度增长4.1% [15] - 净债务与调整后EBITDA之比本季度降至14.1倍，第一季度为18.8倍，预计未来会因部分因素不再重复而波动 [18] - 债务与未折旧资产比率和利息覆盖率分别保持在45%和2倍左右 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 多户住宅NOI贡献占比按预估基础计算达83%，高于2021年第一季度末的39%，期间新增约1900套多户住宅单元，增长超30% [4] - 6691套多户住宅组合本季度入住率为97.1%，综合净租金增长率为21%，高于第一季度的16%，7月维持在20%左右 [5] - 组合的租金损失率约为5%，低于第一季度的6% [6] - 5825套同店运营组合入住率为96.8%，同店NOI同比增长28% [6] 办公业务 - 截至第二季度末，滨水资产出租率为70.6%，本季度租赁24200平方英尺，占新泽西滨水市场三个月总租赁量的约48% [10] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司过去18个月采取重大措施转型，重新定位投资组合并提升运营平台，多户住宅业务成为核心，未来将继续受益于有利市场动态 [3][4][9] - 公司在资产收购和处置方面取得进展，7月完成The James的收购，预计首年为核心FFO每股贡献约0.05 - 0.06美元；本季度完成Urby土地地块和Port Imperial土地地块的处置，签署出售Hyatt Hotel和23 Main Street的协议，预计释放约2000万美元净收益 [9][10] - 公司致力于成为更具责任感、可持续性和包容性的公司，承诺到2030年将范围1和2的排放量减少50%，目前约40%的全资多户住宅组合获得绿色认证 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为多户住宅资产类别，特别是A类物业，在通胀或衰退环境中具有独特优势，短期租赁可对冲通胀，建设成本上升和替代价值应支撑现有资产的资本价值，多户住宅的防御性特征在衰退中提供一定下行保护 [7][8][9] - 公司预计第三季度最后一批重大新冠疫情租金减免将结束，泽西市房地产税将增加，预计年化增加300万美元，其中200万美元将在第三季度产生 [16] - 公司有能力减轻通胀对可控费用的影响，通过精简运营、实施ESG相关措施和提高技术利用率等方式，同店利润率（不包括物业管理费）从2020年第四季度的54.9%提高到本季度的64.4% [16] 其他重要信息 - 公司在ESG方面取得显著进展，获得ISS的最高质量评分，Arabesque S - Ray评分较上年增长26%，在金融行业中处于前10% [12] - Haus25提前开始贡献收益，预计随着物业达到稳定入住率，贡献将显著增加 [17] - 公司在季度末对RiverHouse 9的建设贷款进行再融资，提取2800万美元信贷额度用于收购The James，预计用出售土地的收益偿还 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 过去三到六个月交易市场有何变化，目前办公产品的买卖价差情况如何 - 过去三到六个月，由于利率上升、美联储行动及对融资市场的影响，交易市场充满挑战，主要受信贷市场、债务可得性和成本驱动，但公司仍在推进转型 [21] 问题2: 目前是否有杠杆买家对办公产品感兴趣 - 这取决于产品和风险回报特征，有大量筹集的资金在寻找增值型机会，这类环境和资产类别是他们的目标 [23] 问题3: 滨水物业租赁需要什么条件才能取得显著进展 - 租赁市场不可预测且不稳定，公司在吸引租赁方面表现出色，关键是市场租赁量增加，公司就能抓住机会 [24] 问题4: 在宏观环境下，公司虽对多户住宅业务乐观，但仍存在高杠杆、办公业务空置率高、交易挑战和开发占比高等风险，如何应对 - 公司目前状况比一年前好很多，已出售超10亿美元房地产用于偿还债务和去杠杆，多户住宅业务成为核心且表现出色；杠杆为多户住宅的高级担保抵押贷款债务，无担忧；公司正在重新分配资本，减少开发业务占比；Haus25已完工并快速租赁，将继续贡献收益 [32][33][34] 问题5: 多户住宅业务目前或未来30 - 60天是否出现季节性或需求放缓 - 目前未出现，本季度21%的综合净租金增长率在7月仍接近20%，势头强劲，但长期来看，行业租金增长将回归正常水平 [35] 问题6: Haus25的7月租赁进展如何，租金与预估相比情况怎样，是否有信心提高项目收益率 - Haus25租赁速度惊人，租金比初始预期高出约12%，目前需求仍然强劲 [39] 问题7: 鉴于多户住宅业务表现，是否考虑启动新开发项目或出售土地，泽西市包容性分区政策变化对土地储备有何影响 - 开发新项目有潜在价值，但鉴于公司关注现金流和降低杠杆，目前不是优先事项；开发会增加市场集中度风险；包容性分区政策对部分地块有影响，但大部分土地储备不受影响 [41][42][43] 问题8: 101 Hudson交易的最新情况，是否有交易失败风险 - 交易延迟主要与买家的融资结构有关，预计最终能完成交易，但在当前交易环境下，仍存在风险 [45] 问题9: 多户住宅同店下半年总费用情况如何 - 公司无法提供相关指导，但过去一年在控制可控费用方面表现良好，预计下半年仍将如此，不可控费用主要是税收会增加 [50] 问题10: 除税收外，下半年主要费用项目是否有异常压力或缓和情况 - 除税收外，保险费用可能会增加，这是行业普遍现象 [51] 问题11: 稳定多户住宅组合中，2021年何时基本取消租金减免，此前获得减免的客户留存率近期趋势如何 - 大部分物业在去年第二或第三季度缩减租金减免，仍有少数物业的减免将在今年剩余时间内结束，目前稳定组合的租金减免处于极低水平，客户留存率从中40%多上升到高50%多 [52] 问题12: 预计年底债务与EBITDA比率会达到什么水平 - 由于公司处于转型期，各项因素变化大，难以提供相关指导，建议根据进展评估公司 [55] 问题13: 与潜在收购方Party A的关系如何，是否有再次收购的可能性 - 管理层不清楚Party A是谁，董事会和战略审查委员会将评估和考虑任何相关战略提案，管理层专注于通过运营为股东创造价值 [60][62][63] 问题14: 近期住宅NOI增长是否部分源于2020年业绩下滑 - 公司认为应从过去一年的表现来看待，与同行的评估方式一致 [68]