财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度摊薄后每股净亏损0.13美分，2021年第一季度摊薄后每股净收益0.06美分 [8] - 本季度核心FFO为每股摊薄0.09美分，2021年第四季度为0.17美分；剔除一次性项目后，2022年第一季度比第四季度低0.03美分 [8] - AFFO为负70万美元，上一季度为1370万美元 [9] - 同店NOI同比增长20%，环比增长近7% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 6691套多户住宅组合运营基本面持续改善，截至3月31日，入住率为97.5%，混合净租金增长率为16%，高于上一季度的13% [3] - 5825套同店运营组合截至3月31日入住率为97.2%，高于2021年3月的89.8%，比疫情前水平高3.6%，同店收入和NOI同比分别增长14%和20% [4] - 4月6日开始招租的Haus25已出租超过28% [4] 办公业务 - 截至第一季度末， waterfront 资产出租率为70.9%；1月与Collectors Universe签订15年13.04万平方英尺新租约，第一季度还签订了额外1.18万平方英尺租约 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 曼哈顿去年年底连续四个月租赁表现强劲，年初受Omicron影响较弱，3、4月有反弹迹象； waterfront 第一季度租赁面积超50万平方英尺，接近去年全年的60万平方英尺 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正向纯多户住宅REIT转型，提升多户住宅平台，新网站将于下周末推出 [3][4] - 持续变现非战略资产，将部分土地销售收益通过1031交换再投资，收购The James以扩大多户住宅组合 [5][6] - 行业方面，入住率可能处于或接近峰值，公司将平衡入住率和租金增长以推动NOI；同时面临可控物业运营费用压力，特别是人员成本和维修维护费用 [4][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前定价权在房东手中，随着外国学生等群体回归，需求有韧性且增长，预计今年剩余时间租金增长仍强劲 [12] - 公司在管理费用方面表现较好，但处于转型期，费用数据会有波动；人员成本上升是行业普遍现象 [39] 其他重要信息 - 1月以2.1亿美元出售Hoboken的111 River Street并偿还1.5亿美元相关贷款，用销售净收益偿还7000万美元循环信贷额度余额 [5] - 4月完成Jersey City的Urby地块和Port Imperial地块出售，总价1亿美元，预计未来几个月完成另外两块土地出售，总价2550万美元 [5] - 以1.3亿美元或4%的资本化率收购Park Ridge的The James，预计第二季度完成交易，完成后预计每年每股核心FFO贡献约0.05美分 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公寓租金增长趋势如何，今年是否会保持一致 - 目前定价权在房东手中，入住率高且需求有韧性并增长，预计今年剩余时间租金增长仍强劲 [12] 问题2: 优惠政策使用趋势如何，Haus25情况怎样 - 整体上公司已基本取消优惠政策，Haus25招租一个月后就开始减少优惠，体现产品质量和市场情况 [14] 问题3: 土地销售和The James收购的资金来源及资产结构问题 - West Windsor土地销售收益用于偿还债务，Rockpoint合资企业相关土地销售收益用于通过1031交换收购The James [16] 问题4: The James稳定收益率预期如何 - 目前租金受疫情影响，有较大增长空间，已看到部分单元租金增长达20%，稳定收益率预计远高于4%，且考虑土地持有成本后收益更佳 [18] 问题5: 另一处办公资产出售时间及未来处置计划 - 101 Hudson预计在今年上半年完成出售，目前暂无未来处置的进一步更新 [21] 问题6: 目前办公产品买家群体情况及兴趣是否有变化 - 融资成本上升会影响有短期回报预期的杠杆买家，但优质产品且有合理回报的仍有需求 [22] 问题7: waterfront 需求、租赁管道及吸引租户签约的方式 - 曼哈顿年初受Omicron影响租赁较弱，3、4月有反弹； waterfront 第一季度租赁面积超50万平方英尺，但租赁不稳定，后续不一定保持该速度 [23] 问题8: 公司杠杆率高，为何进行资本投入交易，而不是降低债务和出售资产 - 公司已偿还约2.2亿美元债务；此次收购The James有独立价值且适合公司组合，同时受合资协议限制只能进行1031交换；从杠杆角度看，对净债务与总资本化率无影响，且能提升净债务与EBITDA指标 [28][29] 问题9: 是否有讨论重组Rockpoint合资企业 - Rockpoint合资企业的补偿条款明年3月到期，目前重点可能是协商支付方式，而非重组，但需要有资金支持 [31] 问题10: 如何缩小公司资产价值与股价之间的差距 - 管理层专注于为股东创造和释放价值，通过简化业务、转型、偿还债务等措施提升公司价值；若市场未认可，董事会和战略审查委员会会确保价值释放 [33] 问题11: waterfront 办公资产是出售还是先出租 - 公司处于探索出售这些资产及其他非战略资产的早期阶段，在持有期间会继续提升资产价值，包括租赁 [34] 问题12: 是否与之前有接触的公司重新接洽 - 董事会和战略审查委员会高度关注为股东创造和释放价值，会认真评估任何相关机会 [35] 问题13: 费用从6.5%的变化轨迹，哪些项目会加速，哪些会缓解 - 公司在管理费用方面表现较好，但处于转型期，费用数据会有波动；人员成本上升是行业普遍现象 [39] 问题14: 今年是否会有更多多户住宅收购，规模如何 - 若通过出售非战略资产释放更多资本，将与董事会和战略审查委员会确定资本最佳用途；公司一直在评估收购机会，但标准较高，无既定收购目标 [40] 问题15: AmTrust和Vonage America明年是否会搬离 - 报告中的18%包含待售的101 Hudson和开发项目23 Main，剔除后Harborside明年租约到期比例约为7% [41]