财务数据和关键指标变化 - 第四季度，公司净亏损为每股0.32美元，核心FFO为每股0.17美元；2021年核心FFO为0.68美元，2020年为1.07美元，同比下降主要因郊区办公处置计划影响，部分被多户NOI增加和利息支出减少抵消；季度环比核心FFO每股持平，因期间处置活动减少 [22] - 公司预计在GAAP基础上确认约2200万美元的终止费用，并从核心FFO中扣除，该费用将在2022年第一季度确认 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 截至年底，6691套多户住宅组合出租率为96.6%，达到疫情前水平；同店5499套运营组合出租率为96.4%，高于2020年12月的86.9%，比疫情前水平高2.8%，推动同店收入和净营业收入分别环比增长3.4%和7% [6][7] - 过去一年，公司减少了租金减免，第四季度新租约净租金增长率为13.9%，续约租金增长率为11.6% [7] - 2021年推出3个共866套的租赁物业，均提前稳定，年底Capstone和Upton入住率均超99% [8] - 2021年第四季度同店NOI较2020年同期增长21%，主要因入住率提高和部分物业单元翻新；剔除2020年第四季度80万美元房地产税补缴影响，2021年第四季度同店NOI同比增长16.2%；整体组合净有效租金仍低于去年，预计到2022年第三季度新泽西海滨资产的高租金减免情况将改善 [23] - 2021年第四季度，3个开发项目稳定，与第一季度稳定的Emery和Massachusetts项目共贡献400万美元NOI，预计未来季度这些项目NOI贡献将增加 [24] 办公业务 - 年底办公物业Water Fund资产出租率为72%；2021年签署18.15万平方英尺租约，包括8.55万平方英尺新租约和9.6万平方英尺续租及扩租；2022年1月与Collectors Universe签署15年13.04万平方英尺新租约，与MUFG协商提前终止10.03万平方英尺租约并获得相应费用 [13] - 第四季度办公租赁业务平淡，仅签署2份共5300平方英尺租约；未来公司将不再公布办公组合的同店NOI数据 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度办公租赁业务因Omicron受到一定影响，但市场有积极迹象，如曼哈顿连续4个月租赁面积超250万平方英尺，寻找5万平方英尺以上空间的租户数量约为疫情前的70%，且大部分租赁集中在高质量建筑 [33][34] - 第一季度在海滨地区有望接近2021年全年40万平方英尺的签约量 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略目标是成为环境和社会意识强、透明且有前瞻性的纯多户住宅REIT，2021年在简化和重新聚焦投资组合、加强资产负债表和提升多户运营平台方面取得显著进展 [4][5] - 公司将继续执行郊区办公物业处置计划，自2019年底启动该计划以来，已完成超10亿美元的36项资产销售，其中2021年约7.41亿美元；2022年1月完成1.11 River Street处置，获2.1亿美元，另有泽西市一处办公物业以3.8亿美元签约出售；预计调整后多户住宅组合净营业收入占比将从2021年底的56%升至约71% [11][12] - 为简化业务和循环利用资本，公司推进部分土地地块变现，目前有6块总价1.55亿美元的土地地块已签订有约束力合同 [12] - 公司决定自2021年12月31日起终止第三方管理活动，将资源用于管理自有资产 [9] - 公司认为其A类多户住宅组合将受益于有利宏观经济背景，包括就业和工资增长、购房负担能力下降以及预期更多人返回办公室工作 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2021年是公司转型之年，取得了显著进展，进入2022年公司实力增强，预计非战略资产销售将带来大量额外流动性，为全年提供更多选择 [4][6] - 尽管第四季度因Omicron返回办公室的步伐放缓，但预计2022年将有更广泛的人返回办公室工作 [14] - 公司相信Harborside的“生活、工作、娱乐”理念和泽西市Emerge计划提供的激励措施将吸引广泛的办公租户 [15] 其他重要信息 - 公司首席会计官Amanda Lombard将于4月1日接任首席财务官，原首席财务官David Smetana已为公司服务4年 [4] - 公司在减少投资组合和运营的环境影响方面取得显著进展，支持多项全球倡议，包括CEO Action for Diversity and Inclusion Pledge、UN Women's Empowerment Principles和Climate Group's EV 100 initiative，是美国第一家加入EV 100的房地产公司，承诺到2030年在物业推出电动汽车充电点 [17] - 截至年底，公司25%的全资多户住宅物业获得LEED认证，第四季度100%获得健康与安全认证 [18] - 公司目前唯一在建的多户住宅开发项目Haus 25预算总成本约4.7亿美元，已全额投入股权资金，预计能按预算完成 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何不再公布办公组合的同店NOI数据？ - 公司预计出售111 River和另一处办公资产后，剩余办公资产占整体投资组合比例较小，且非公司长期战略重点，因此决定不再公布相关数据 [28][29] 问题2: 何时退出非战略办公资产？ - 公司将谨慎、平衡地进行资产处置，2022年是转型之年，但不明确进一步资产出售的时间框架 [30] 问题3: 未来资金来源及多户住宅业务增长的资金计划？ - 目前不计划筹集新资本，主要是循环利用资本，待当前及未来交易完成获得资金后，将与董事会确定资金的最佳用途 [31] 问题4: 办公租赁业务放缓的原因及对海滨地区租赁的关注程度，以及向纯多户住宅转型的时间线？ - 第四季度办公租赁业务放缓归因于Omicron，但市场有积极迹象，如曼哈顿租赁活动增加，且租户倾向于高质量空间；公司致力于继续租赁海滨地区资产，第一季度有望接近2021年全年签约量 [33][35][36] 问题5: 出售办公资产并重新配置资本到稳定公寓是否会稀释收益，以及更倾向于稳定收购还是开发项目？ - 资本配置将综合考虑多种用途，最终会与董事会评估可循环利用的资本及最佳用途；公司将继续租赁办公资产，同时推进转型战略 [37][38] 问题6: 如何看待本季度土地销售，以及如何维持土地储备用于未来住宅开发？ - 公司认为现有土地储备对公司规模而言过大，部分土地未具备开发条件，开发会增加集中风险和潜在的资产自相蚕食风险，因此出售土地以重新平衡和循环利用资本；不排除未来开发的可能性 [40] 问题7: 土地买家是否会建造竞争性供应？ - 土地将用于建造多户住宅，但买家产品不太可能与公司产品竞争，公司认为自身资产质量高、配套设施好、租金高 [42] 问题8: 终止费用如何影响收益？ - 在GAAP基础上，预计确认约2200万美元终止费用，并从核心FFO中扣除，该费用将在2022年第一季度确认 [43][44] 问题9: 是否已开始与董事会进行资本配置讨论，以及何时能确定战略方向？ - 公司仍有未偿还的信贷额度，已用111 River销售所得偿还部分债务；未来将根据交易完成时间表与董事会讨论资本最佳用途，但目前无法提供更多指导；预计大部分已宣布交易将在上半年完成，但今年数据会因转型存在波动 [47][49] 问题10: 为何本季度可开发单元减少？ - 公司认为继续投资部分项目不可行，且维持开发选择权的成本较高，因此决定放弃 [50] 问题11: 终止第三方管理业务在2022年是否有费用拖累，以及住宅业务费用增长预期？ - 终止第三方管理业务带来的总收入损失约为每年0.02美元，且该业务若非大规模开展则利润不高；公司在管理费用方面表现良好，尽管面临劳动力市场成本压力，仍有望实现今年500万美元的现金费用节省目标 [52] 问题12: 战略审查是否仍在进行，是否产生成本？ - 战略审查委员会仍在运作，专注于为股东创造最大价值；管理层专注于通过过去一年的举措创造实体价值，未来将继续推进战略方向 [54][55] 问题13: 在资产出售前，办公业务的入住率和收入趋势如何，是否存在入住率下降风险？ - 今年办公物业租约到期面积约8.5万平方英尺，新签Collectors Universe租约增加了净租赁面积且租期更长，是积极信号；未来一年租约到期面积约占12%，公司将与租户积极沟通续约，并吸引新租户 [57][58] 问题14: 设立ATM计划的目的，是否有近期使用的打算？ - 设立ATM计划是为谨慎起见，但目前无使用计划 [59] 问题15: Collectors Universe租赁空间的实际用途是什么？ - 主要为传统办公空间，未来一年左右会根据具体用途进行装修 [62] 问题16: Harborside投资组合中是否有其他大量未充分利用的空间可供其他租户使用？ - 除已知的空置楼层外，几乎没有其他未充分利用的空间 [63] 问题17: Collectors Universe租赁的前期租赁经济情况如何，MUFG的终止费用有多少用于该租赁？ - 租金约为每平方英尺42美元，租户改善成本（TIs）处于市场低端约每平方英尺5美元，房东出资300万美元；MUFG的终止费用仍有相当部分剩余 [64]