财务数据和关键指标变化 - 本季度核心每股运营资金（FFO）为0.17美元，同比下降主要因郊区办公资产出售计划的影响，该计划现已完成 [14] - 多户住宅业务同店收入环比增长4.3%，净营业收入（NOI）增长4% [15] - 新稳定开发项目在第三季度产生270万美元的NOI份额，较第二季度增加300万美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 截至10月24日，5825套运营公寓组合的入住率达96.5%，高于6月30日的92.3%，比疫情前水平高2.7% [6] - 近期完成租赁的三处物业整体出租率超95%，租赁速度和租金水平均超内部预期 [7] 办公业务 - 本季度办公租赁业务表现一般，仅签订3份小面积非可比租约，共计8600平方英尺 [17] - 10月，TD Ameritrade搬离其在Harborside 6剩余的44000平方英尺办公空间 [17] - 滨水资产出租率为73.3% [12] 酒店和停车业务 - 本季度停车和酒店收入环比有所改善，凯悦酒店自2019年以来首次实现NOI转正 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 今年以来，滨水地区办公租赁面积约37.5万平方英尺，其中约三分之二为续租，是10年来第二低的租赁量，比2016年峰值低80%，比5年季度平均水平低30% [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是简化业务，向纯多户住宅房地产投资信托（REIT）转型，已出售约10亿美元郊区办公资产，还签订协议出售价值5.9亿美元的两处办公物业 [9][11] - 完成上述出售后，假设其他条件不变，多户住宅资产将占净营业收入的约70%；Haus 25项目稳定后，这一比例预计将增至约75% [11][18] - 公司精简后的投资组合专注于A级多户住宅资产，有望改善NOI和现金流增长前景，受益于优惠政策取消、市场租金增长和新项目交付等因素 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济仍存在不确定性，但多户住宅业务租赁势头强劲，入住率高于疫情前水平，公司对业务进展感到鼓舞 [6] - 随着东北部新冠病例减少和员工重返办公室，滨水地区的办公物业对不同行业租户具有吸引力 [12] - 劳动力市场紧张和工资强劲增长的趋势将延续至第四季度，支撑多户住宅业务的积极发展态势 [15] 其他重要信息 - 公司有一个在建多户住宅项目Haus 25，预算总成本4.695亿美元，预计2022年第一季度开始接收租户，且无需额外股权投入 [19] - 剩余投资组合包括4处办公资产、2家酒店和14个开发地块，大部分地块距曼哈顿仅一站地铁距离 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 泽西市和霍博肯资产出售是否有定金，预计何时完成交易？ - 公司已收到定金，预计明年第一季度完成交易 [24] 问题2: 是否计划出售Harborside剩余办公物业，是否需要先提高出租率，有无相关意向询问？ - 公司战略是简化业务，专注多户住宅，将以机会主义和谨慎的方式处理资产出售，目前无具体时间表，目标是为股东实现价值最大化 [25] 问题3: 本季度杠杆率升至约15倍，如何降低杠杆率，时间安排如何？ - 目前净债务与EBITDA比率将保持在十几倍，等待Haus 25项目上线；之后通过资产出售偿还债务、Harborside办公物业出租和土地资产盘活等方式，有望将杠杆率降至较低水平，但需要时间 [27][28] 问题4: 如何将杠杆率降至符合多户住宅市场水平？ - 没有单一解决方案，公司正朝着正确方向取得进展，有多种工具可降低杠杆率，目前债务无到期风险，主要是财务指标的优化问题 [30] 问题5: Harborside 1的租赁管道情况如何，若该建筑租满是否会出售？ - 公司不评论传闻和猜测，本季度租赁业务受Delta变种影响较淡；今年以来滨水地区租赁情况不佳，但公司仍取得一定成绩；随着员工重返办公室，公司有望获得更多租赁需求 [31][32] 问题6: 能否量化租赁管道规模？ - 公司不会提供租赁管道的指导信息，将在签订租约后公布 [34] 问题7: 滨水资产的买家是否对Harborside也感兴趣？ - 买家仅对已签约资产感兴趣，未对Harborside进行探索 [35] 问题8: 公寓业务的续租租金涨幅情况如何？ - 公寓业务反弹强劲，入住率高于疫情前，优惠政策逐步取消，已开始出现租金增长；目前数据不足，无法提供具体续租租金涨幅，预计下季度可提供更多信息 [37][39] 问题9: 鉴于资产负债表限制，如何利用土地与合资伙伴合作开展新项目？ - 出售办公资产将释放股权，公司将评估股权再分配的所有选项；土地储备规模较大且资金利用效率不高，部分土地可能会被重新利用 [41][42] 问题10: 请介绍Rockpoint合资企业的情况，是否有看跌期权、资本调用或财务义务，有无关键日期？ - Rockpoint已完成全部股权出资，公司目前无额外股权调用需求；协议关键日期为2023年3月2日，届时双方可选择行使一年延期选项 [44] 问题11: 公司重组对运营业务有何影响，是否促进了住宅入住率的提升？ - 重组结合了成本控制和运营优化，引入了多户住宅专家，同时市场环境也很强劲，两者共同促进了业务发展 [46][47] 问题12: 停车和酒店业务的未来发展趋势如何，本季度收入环比改善的驱动因素是什么？ - 停车业务可能需要3 - 4个季度，到明年年底恢复到疫情前水平，与员工全面重返办公室同步；酒店业务预计将实现适度增长，EBITDA和RevPAR将实现低个位数增长 [49][50] 问题13: 新泽西激励计划是否对租户需求产生积极影响？ - 激励计划对企业咨询和搬迁意愿产生了积极影响，已有企业获得奖励并创造了新的就业机会，预计未来将有更多租赁业务 [52] 问题14: 随着情况逐渐开放，管理层的地理位置安排和公司管理计划如何？ - 管理层过去14个月远程工作取得了积极进展，将继续保持；CEO已获得签证，计划近期前往美国；COO若一切顺利将进行搬迁 [54][55] 问题15: CEO是否会搬迁至美国管理公司，是否会在美国招聘永久CEO？ - 这是董事会的决策问题，目前尚未确定；CEO将尽力推动公司取得成功 [56] 问题16: 疫情前提到的公司A收购提议目前进展如何，公司在企业层面交易上投入多少时间？ - 董事会和战略审查委员会专注于为股东创造和释放价值，管理层专注于运营；未来战略决策由董事会决定 [58] 问题17: 两处办公物业的出售过程如何，如何考虑定价，扣除成本和提前还款罚金后的净收益情况如何？ - 资产已进行市场推广，公司对定价满意，虽有提前还款罚金，但通过创造性解决方案，认为交易价格符合战略方向 [60][61][62] 问题18: 请介绍两处办公物业交易的资金来源和用途，以及交易对NOI的影响？ - 目前资产未完成交易，不便评论资本化率；现金流入后将管理资金流动并偿还债务，同时评估资本分配选项 [66][67] 问题19: 向多户住宅转型过程中，Rockpoint在多户住宅平台资产价值和总市值中的占比如何？ - Rockpoint已投资4亿美元，其权益在公司补充文件第7页的资产净值页面有记录，目前为4.663亿美元；公司未披露合资企业的股权比例 [68] 问题20: 是否可以分配资产或进行平台整体的买卖？ - 公司与Rockpoint关系良好，有多种选择，近期关系不会发生变化 [70]