财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO每股为0.16美元，去年同期为0.44美元，同比下降主要因郊区资产出售计划及疫情对酒店、停车和多户住宅业务的影响 [11] - 滨水办公物业组合的现金同店净营业收入下降4.4%，主要由于停车收入减少和收入端的费用回收减少 [11] - 第四季度租金收取情况稳定，办公物业组合平均为97.1%，多户住宅物业组合为99%，坏账费用状况良好，季度坏账费用总计48.9万美元 [13] - 酒店业务第四季度EBITDA亏损83.8万美元，预计EnVue和凯悦酒店第一季度保持关闭，春季晚些时候评估重新开业 [14] - 停车收入环比减少80万美元，2021年初仍处于低迷状态 [14] - 季度末净债务与EBITDA比率为15.8倍，反映了空置率、酒店和停车业务的中断以及近9.06亿美元开发项目即将上线的情况 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 2021年滨水地区有40.8万平方英尺的租约到期，1月TD Ameritrade搬出14万平方英尺，9月底将搬出剩余4.4万平方英尺，Plaza 5的Natixis 7.5万平方英尺办公和2.6万平方英尺存储及附属空间租约7月底到期，其余12.3万平方英尺处于不同租赁阶段 [15][16] 多户住宅业务 - 第四季度Roseland运营物业组合出租率为90%，上一季度为89.5%，租赁流量超过去年同期，租赁势头持续到1月 [37] - 同店组合（不包括两个翻新资产）收入下降9.5%，净营业收入下降24.1%，全年该组合净营业收入为负6.2%，主要因收入下降1.1% [39] 酒店业务 - EnVue酒店第四季度关闭，Marcus Samuelsson餐饮业务营业，季度销售额超过100万美元，暂无开放客房计划；Residence Inn继续运营，季度平均入住率60%，EBITDA为正 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 新泽西州2020年办公楼销售额超过23亿美元，与历史成交量相符 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售所有非核心办公资产，退出多个土地和非核心市场的住宅物业，2020年非核心办公资产销售产生3.52亿美元毛收入，土地和部分住宅销售产生4.37亿美元毛收入，预计第二季度末完成大部分剩余非核心办公物业的出售 [7][8] - 公司对Harborside资产的战略重新定位持乐观态度，认为企业今年晚些时候将重返办公室，员工渴望回归工作，公司正积极与市场互动，新泽西州的激励计划将支持租赁工作 [9][33] - 公司将专注于多户住宅和滨水办公物业，预计完成郊区资产出售后，多户住宅业务将贡献约55%的净营业收入，办公业务贡献45% [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在疫情期间专注于战略举措的执行，在非核心资产销售和加强资产负债表方面取得有意义的进展，住宅业务开始出现稳定迹象 [6] - 尽管面临挑战，但公司对未来持乐观态度，认为随着员工重返办公室、新泽西州激励计划、Harborside 1的翻新进展以及疫苗的广泛分发，公司处于有利地位 [35] - 2021年仍面临入住率和净收入恢复的挑战，但过去90天市场出现转机，预计未来收入和入住率将稳步增长 [47] 其他重要信息 - 公司预计2021年第一季度核心FFO每股为0.12 - 0.15美元，将持续评估提供更长期展望的价值 [22] - 公司有两个待董事会决定的可立即开工的开发项目，分别是Port Imperial的Park和泽西市哈德逊滨水区的Harborside 8 [46] - 公司永久首席执行官的任命即将公布 [73] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 企业领导者重新关注房地产布局需要多长时间，滨水资产能否从纽约市办公室面积缩减中受益 - 公司目前在Harborside物业有一定的租赁活动，约11万平方英尺正在进行文件交易，但无法保证交易完成，公司不便评论潜在租户情况，认为任何在泽西市寻找办公空间的租户都会与公司沟通 [53][54] - 近期市场出现现场参观和会议增加的情况，租户开始认识到今年将恢复工作，更愿意做出房地产相关决策 [55][56] 问题2: 当前环境对住宅开发管道或土地储备前景的影响，Capstone的表现与预期的比较，以及开发收益率的压缩情况 - 目前在建项目的租赁情况良好，Capstone达到了预期，RiverHouse 9预计也将按计划开放，稳定收益率预计在6% - 6.15%之间，建设与购买相比仍具有吸引力 [59][60][61] - 公司等待董事会决定何时启动新的建设项目，出售土地后，时机合适时将重新开始建设 [62] 问题3: 郊区资产剩余待售面积和价值的估计，以及预计的交易完成时间 - 6亿美元、260万平方英尺的交易已签订硬合同，另外还有一些正在进行的交易，6亿美元的交易将在第二季度末完成，1 - 1.5亿美元的一次性交易部分将在今年下半年完成，部分将延续到2022年 [68][69] 问题4: 2021年剩余12.3万平方英尺租赁情况，以及11万平方英尺交易与这部分的关系 - 公司正在积极与2021年到期租户及未来到期租户沟通，11万平方英尺的租赁交易与这些租户无关 [71] 问题5: 全职首席执行官的招聘进展 - 董事会预计在2021年第一季度宣布永久首席执行官的任命，目前宣布即将到来 [73] 问题6: 新泽西州激励计划的情况 - 新计划名为Emerge，是一项税收抵免计划，奖励新租户和留存租户，许多租户期待利用该计划 [76] 问题7: Harborside开展生命科学业务的依据 - 公司为提供更多市场选择，研究了Harborside 4A（现更名为Harborside 6）的生命科学能力，该建筑楼板宽敞，市场此类产品供应少，公司已与一些生命科学领域的合资伙伴进行讨论，将继续探讨生命科学转换机会 [77] 问题8: 111 River在处置计划中的情况 - 目前公司专注于出售郊区办公资产，111 River目前未进行出售营销 [78] 问题9: 重新规划信贷额度的考虑，是否需要更多股权，新信贷额度的形式 - 新信贷额度的一小部分将分配给Roseland用于一般公司用途，主要部分将由滨水的六项资产担保，其中四项无抵押，信贷额度将更小，更多基于抵押指标和可用性，而非公司契约，资本需求将更适度，信贷额度内将有单独的预留用于租户改进和资本支出 [80][81] 问题10: 分拆多户住宅业务的想法 - 公司专注于郊区资产处置战略，同时继续探索所有战略选择，包括整个交易或部分业务的分拆，董事会战略审查委员会正在深入研究所有战略选择并回应相关咨询 [85] 问题11: 首席执行官是否为内部招聘 - 不是内部候选人，临时首席执行官将移交职责 [86]