财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股0.30美元，上年同期为0.38美元，同比减少主要因资产出售和疫情对酒店及停车业务的干扰 [16] - 第三季度办公室组合GAAP同店NOI增长2.1%，现金同店NOI增长15.2% [17] - 第三季度信贷费用包括59万美元的准备金和44.4万美元的额外直线租金应收款准备金 [19] - 第三季度办公室组合租金平均收缴率96.9%，多户住宅组合为99.5%；10月办公室租金收缴率96.5%，多户住宅为99.5% [19] - 第三季度酒店业务EBITDA亏损130万美元，第四季度预计亏损在100 - 130万美元 [19] - 第三季度停车业务收入400万美元，较上一季度有所改善 [20] - 第三季度其他收入约200万美元的租赁期限和恢复费用，预计第四季度不会重复 [21] - 第三季度G&A项目有多项一次性费用，包括690万美元的代理权争夺成本和890万美元的高管离职遣散费，净G&A节省效益每年在400 - 450万美元 [21] - 第三季度末净债务与EBITDA比率为12.1倍，因多户住宅开发债务无EBITDA收益及酒店和停车业务负面影响，该指标仍处高位 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第三季度续租15.4万平方英尺空间，核心投资组合现金基础租金增长12.3%，GAAP基础增长22.3%，每平方英尺每年租赁期限承诺为5.94美元 [8][9] - 第四季度滨水区约2.4万平方英尺到期，其中约1.9万平方英尺已由现有租户续租并扩建 [21] - 核心郊区投资组合第三季度执行超10.7万平方英尺交易，现金基础租金增长11.8%，GAAP基础增长23.7%；剩余年份郊区投资组合超3.2万平方英尺到期，均为待处置资产 [22] 多户住宅业务 - 第三季度末Roseland投资组合出租率91.7%，上一季度为92.6%，主要因疫情致租赁流量下降 [33] - 第三季度同店投资组合（不包括2个正在翻新的资产）NOI下降11.7%，收入损失3.3%，费用增加10.3%；年初至今同店投资组合NOI为负0.3%，收入增长1.5%，费用增长4.6% [34] 酒店业务 - 第三季度Port Imperial的EnVue酒店仍关闭，但开放了6层餐饮业务，月均收入55万美元；Residence Inn继续运营，季度平均入住率63% [35] 停车业务 - 第三季度停车业务收入400万美元，较上一季度有所改善，得益于临时收入略好及一笔50万美元的有争议停车合同收款 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 新泽西州办公室销售情况良好，年初至今销售额约20亿美元，2019年为21亿美元，历史5年平均为23亿美元，郊区办公室投资需求健康，主要由私人买家主导 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 董事会计划在2021年第一季度宣布永久CEO，目前已积极推进释放股东价值的战略 [6] - 三大关键举措：一是出售非核心资产，目前正就所有剩余郊区办公资产进行不同阶段的谈判，销售价格将接近或达到疫情前的资产净值，所得款项用于偿还公司债务和降低杠杆 [7]；二是聚焦滨水商业资产，重新定位Harborside园区，加强租赁信息传递和人才建设，目标客户为纽约市用户，包括科技公司，还将推出针对大型单一用户租户的营销活动、为中小型用户提供预建项目以及探索生命科学领域的业务 [12][13]；三是优化Roseland业务，提高投资组合绩效，包括当前入住率，尽管疫情有短期影响，但多户住宅资产和Roseland平台仍有强劲需求 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司虽无法控制宏观环境，但专注于三大关键举措，以应对疫情带来的挑战，抓住市场机遇 [6] - 对出售郊区资产的执行持乐观态度，前提是金融市场不因疫情担忧而大幅波动 [31] - 相信滨水资产通过新团队的积极租赁策略和品牌建设，最终将实现其价值 [45][46] - 认为Roseland的多户住宅平台具有相当大的价值，随着时间推移，这些资产将表现出色 [41] 其他重要信息 - 公司更新了NAV披露，采用新的计算方法，因Roseland投资组合已成熟，且大部分郊区办公资产已出售或签订合同，价格与第二季度NAV表中公布的价值一致 [23] - 第三季度通过出售资产减少信贷额度至1.56亿美元，9月行使信贷额度的6个月延期选项，将到期日延长至2021年7月 [24] - 9月宣布暂停第三和第四季度股息，以保留流动性，因已满足年度应税收入分配要求 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：MaryAnne是否有兴趣永久担任CEO - MaryAnne表示自己专注于临时CEO的工作，这是董事会的事情，她会做好日常工作 [43] 问题2：与买家讨论郊区资产时是否涉及滨水资产 - Ricardo称目前专注于出售郊区资产，若决定出售滨水资产会制定相关流程；MaryAnne认为目前滨水资产通过积极租赁策略能实现更高价值，现在出售价格不理想 [44][45][46] 问题3：新团队吸引租户的策略与旧团队有何不同 - MaryAnne表示新团队不仅针对需要大面积连续空间的大型用户，还提供预建项目和可能的生命科学领域业务，且方法更积极、商业化，注重执行和人才升级 [47] 问题4：Ed如何吸引纽约市租户到泽西滨水区 - Ed称自己有丰富人脉关系，且泽西滨水区的校园环境能为租户提供独特机会，满足用户不断变化的需求 [51] 问题5：剩余郊区资产买家面临的主要问题及买家池深度 - Ricardo表示买家对郊区资产兴趣浓厚，但交易的主要挑战是融资，金融市场在第二季度初冻结，现在虽重新开放，但贷款人有选择性，不过公司对完成交易持乐观态度 [53] 问题6：郊区资产销售预计完成时间 - MaryAnne表示预计2021年全年完成，因需考虑外部因素和交易完成的难度 [56] 问题7：4个建设项目的收益率是否考虑当前市场疲软情况 - Marshall称每个资产情况不同，Emery和Short Hills预计能维持租金和回报，Port Imperial市场较疲软，租赁策略将更多利用免租期，以维持稳定收益率 [57] 问题8：郊区资产定价未偏离疫情前的原因 - Ricardo称资本化率未变，私人买家对郊区办公市场复兴的预期带来需求，公司通过竞价过程实现合理估值，预计交易价格接近6月公布的NAV [60] 问题9：郊区资产定价接近NAV的范围 - Ricardo表示在少数价格讨论与初始合同价格不同的情况下，维持在5%以内 [62] 问题10：郊区市场的空间需求情况及未来发展 - MaryAnne称有商业用户向郊区转移的趋势，但不确定是否持续；Ricardo表示收到很多经纪人咨询，但实际租户活动较少，投资者希望抓住市场复兴机会 [63][64] 问题11：Harborside发展生命科学业务的成本、建筑升级需求和需求管道 - MaryAnne称正在对4A楼进行全面研究，了解资本支出需求，并将与潜在合作伙伴沟通，目前处于早期阶段，未来几个月会有更多信息 [65][67] 问题12：建设生命科学空间所需时间 - MaryAnne认为设计需4 - 6个月，核心和外壳增强需4 - 6个月，期间可并行进行市场推广 [68] 问题13：滨水区到明年年底的到期时间表及预计的迁出和迁入情况 - Dave称明年滨水区约37.5万平方英尺到期，其中大部分在Plaza 4A和Plaza 5，部分正在进行续租讨论 [69] 问题14：若明年年底完成郊区资产销售，杠杆情况如何 - Dave称郊区资产销售所得将用于偿还公司债务，预计能还清现有债务；随着多户住宅投资组合稳定和滨水区租赁，净债务与EBITDA比率将在未来几年内逐步降低，但短期内仍将处于高位 [71][73] 问题15：2021年是否会恢复股息 - MaryAnne称这是董事会的决定，将在2021年重新评估，目前公司将继续关注资产负债表的流动性 [74] 问题16：Midtown办公室租户寻找新空间的市场范围和质量类型 - MaryAnne称公司正在广泛寻找曼哈顿有租赁到期的租户，考虑员工居住地点，认为泽西滨水区在价值和满足员工需求方面有竞争优势；Ed补充说租户的地理考虑范围已扩大，泽西市是重要选择之一 [76][78][79] 问题17：Grow New Jersey计划的最新情况及对滨水区租赁的影响 - MaryAnne称目前泽西市与曼哈顿的租金差距使公司具有竞争力，但希望该计划在2021年恢复，以应对曼哈顿租金可能下降的情况，目前该计划正在协商中，过程复杂 [81][83] 问题18：Hoboken办公室资产交易失败的原因及长期规划 - Ricardo称该资产在疫情前签订合同，买家因疫情希望降价，公司未同意；公司认为通过滨水资产计划能创造价值，未来可能重新考虑出售 [84] 问题19：RV的小户型单元是否因人们在家工作而面临额外压力 - Marshall称未看到需求有明显变化；MaryAnne补充说在参观资产时发现公共区域活动活跃 [89][90] 问题20：是否对在建或计划项目进行设计更改以增加公共空间 - Dave称公司过去几年一直在增加公共空间和共享工作区域，并调整了共享工作区域的设计，疫情证明这一方向是正确的，将继续推进 [91]