财务数据和关键指标变化 - 本季度核心每股运营资金（FFO）为0.28美元，去年同期为0.40美元，各部门业绩大致符合5月开始在模型中大幅下调后的预期 [39] - 本季度共有420万美元的信贷费用，即每股0.04美元，其中包括与企业住房提供商相关的94.4万美元费用、220万美元与准备金分析相关的费用以及200万美元与直线租金应收账款相关的费用 [41] - 6月初公司办公室投资组合租金收取率为96%，多户住宅为97%，本季度大致维持该水平，7月办公室租金收取率达98%，多户住宅为99% [42] - 办公室现金同店净营业收入（NOI）在第二季度增长13.4%，但下半年将有所缓和；公认会计原则（GAAP）同店NOI下降3.6%，同店池中有130万美元的直线租金准备金，对GAAP同店NOI造成5%的负面影响 [45][46] - 多户住宅同店NOI本季度下降5%（排除与企业住房提供商相关的94.4万美元减记） [49] - 本季度对多户住宅净资产价值（NAV）进行3%的折扣调整，对无杠杆滨水区资产价值进行6%的减记，土地价值也有所降低，导致办公室NAV下降7.4%，总NAV下降7.1% [53] - 季度末净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为13.0倍，预计随着多户住宅开发项目开始贡献EBITDA，该指标将得到改善 [55] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务（Roseland） - 第二季度租赁完成率为92.6%，上一季度为95.7%，主要因新冠疫情导致新租赁流量大幅下降 [19] - 租赁保留率为58%，比2019年高300个基点，续租租金增长2.8%，7月净租赁活动转正 [20] - 同店组合NOI本季度下降10.2%，收入损失5.2%，年初至今同店NOI为 - 0.6%，若排除一次性94.4万美元减记，本季度为 - 5%，年初至今为2.1% [21] - 港口帝国酒店OnView于3月底关闭，至今未开放，住宅部分本季度平均入住率为70%，6月下旬其1.5万平方英尺的露台用于餐饮，每周平均销售额达10万美元 [24] - 有五个在建项目，共1942个单元，预计稳定后产生6200万美元的NOI，开发收益率为6.15%，目前仅剩余500万美元的资本义务 [25] 办公室业务 - 第二季度新租赁面积超15.5万平方英尺，核心和滨水投资组合季末出租率为80.3%，其中新租赁面积约1万平方英尺（占6%），续租面积14.5万平方英尺（占94%），各市场第二季度租赁租金现金基础上涨3.6%，GAAP基础上涨12.9% [34] - 滨水市场第二季度完成约5.5万平方英尺的交易，季末出租率为78.6%，租金现金基础上涨8.5%，GAAP基础上涨18.6%，目前约有20万平方英尺的交易正在谈判中，今年剩余时间到期租赁面积略超5.4万平方英尺 [35][36] - 郊区投资组合第二季度执行超10.1万平方英尺的租赁，租金现金基础上涨1.2%，GAAP基础上涨10.3%，今年剩余时间到期租赁面积超11.8万平方英尺，其中约9.1万平方英尺的资产已签订出售合同，剩余2.7万平方英尺预计约2万平方英尺将续租 [36][37] 酒店和停车业务 - 酒店业务目前仅限于港口帝国双品牌酒店的住宅部分，第二季度该酒店贡献96万美元的EBITDA亏损，预计酒店复苏缓慢，OnView和泽西市的凯悦酒店最早在第四季度重新开放 [44] - 停车业务第一季度收入占比3%，第二季度运营率为300万美元，预计下半年以此为保守参考，希望第四季度随着人们复工，停车业务有所改善 [43] 各个市场数据和关键指标变化 滨水市场 - 第二季度完成约5.5万平方英尺的交易，季末出租率为78.6%，租金现金基础上涨8.5%，GAAP基础上涨18.6%，目前约有20万平方英尺的交易正在谈判中，今年剩余时间到期租赁面积略超5.4万平方英尺 [35][36] 郊区市场 - 第二季度执行超10.1万平方英尺的租赁，租金现金基础上涨1.2%，GAAP基础上涨10.3%，今年剩余时间到期租赁面积超11.8万平方英尺，其中约9.1万平方英尺的资产已签订出售合同，剩余2.7万平方英尺预计约2万平方英尺将续租 [36][37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 董事会积极追求价值最大化战略，当前重点是出售郊区资产，但受疫情影响，无法确定完成时间 [14][15] - 强调滨水地区的租赁策略至关重要，未来几个月将重点关注该地区的业务 [61] - 认为需要将多户住宅和办公室两种资产类型分离，在审查战略替代方案时会进一步明确住宅投资组合的优先级 [63] - 短期内公司战略是稳定和赋能管理团队、出售郊区资产以及租赁滨水地区的办公空间，同时思考公司的长远发展和战略替代方案 [70] - 在办公室租赁业务中，与30哈德逊街存在竞争，如默克和AIG的租赁交易中失利，但公司认为自身在市场中有一定优势，未来有机会吸引租户 [77][78][79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前处于前所未有的时期，面临高管变更、医疗保健危机等不确定性，执行战略存在挑战，但董事会会抓住机会推进战略 [10][62] - 多户住宅业务方面，认为租赁入住率和新租赁流量的下降与其他东北办公室投资组合和大部分可比项目情况一致，7月净租赁活动转正，认为最糟糕的时期已经过去 [19][20] - 办公室业务方面，随着三州地区进入重新开放阶段，公司采取了一系列安全措施，确保租户的安全和运营的正常进行，新租赁业务在各市场取得了一定进展 [32][33][34] - 酒店业务预计复苏缓慢，停车业务希望在第四季度随着人们复工有所改善 [43][44] - 对于郊区资产出售，认为延迟主要是受疫情影响，公司会争取最佳执行方案，预计在12个月内完成交易并最大化价格 [84][87] 其他重要信息 - 公司本季度提交了补充文件，位于公司网站的投资者关系板块 [8] - 公司目前没有2020年的债务到期，7月对2021年唯一的主要物业层面到期债务（摩纳哥的1.65亿美元多户住宅贷款）进行了再融资，锁定7年期仅付息贷款，利率为2.9%，预计11月完成交易 [54] - 帕西帕尼和吉拉尔达农场投资组合出售交易进行了重组，总价2.72亿美元，较原购买价格2.85亿美元有4%的折扣，第一阶段11处房产合同价1.67亿美元，7月一处房产已完成交易，剩余10处预计第三季度末完成；第二阶段4处房产合同价1.05亿美元，预计第四季度完成；蒙茅斯、肖特山和大都会公园投资组合出售时间难以预测，可能在第四季度末或2021年初完成，此外，目前还有三处房产（包括111河，总面积83.3万平方英尺）已签订年底前完成交易的合同 [49][50][51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：董事会除了出售郊区资产外，如何考虑战略替代方案？ - 出售郊区资产是董事会明确的优先事项，同时滨水地区的租赁策略也很关键，未来几个月董事会将与管理层共同制定战略替代方案，虽然当前执行存在挑战，但董事会会关注并抓住机会 [61][62] 问题2：如何看待多户住宅投资组合与办公室资产？ - 认为需要将这两种资产类型分离，在审查战略替代方案时会进一步明确住宅投资组合的优先级 [63] 问题3：净资值（NAV）中滨水地区市场租金未调整的原因？ - 目前判断市场基本面变化还为时尚早，市场整体空置率约20%，平均要价租金可能下降约3%，公司会重新评估租金和优惠套餐，但目前无法给出具体百分比 [64][65] 问题4：公司战略是否有调整，与之前有何不同？ - 近期战略是稳定和赋能管理团队、出售郊区资产以及租赁滨水地区的办公空间，同时思考公司的长远发展和战略替代方案，不会在疫情期间进行贱卖，会采取战略行动 [70][71] 问题5：霍博肯办公楼出售合同签订时间及价格情况？ - 价格发现发生在疫情之前，公司正在努力完成交易，认为可以保持价格稳定 [72] 问题6：多户住宅入住率下降，是否有证据表明人们从曼哈顿搬到泽西市？ - 更多是受到就业岗位变动和不确定性的影响，纽约是北泽西市场的重要就业驱动因素，人们离开曼哈顿并迅速做出新决策，公司受此影响，需等待情况稳定 [73] 问题7：与30哈德逊街的竞争情况以及对海港城租赁的看法？ - 在默克和AIG的租赁交易中，公司是两个候选者之一，但因租户自身业务需求、执行风险和租赁要求变化等原因失利，30哈德逊街已租赁约70万平方英尺（约占一半），公司认为自身在市场中有优势，未来有机会吸引租户 [77][78][79] 问题8：蒙茅斯、肖特山和大都会公园资产出售延迟的原因及需求和定价情况？ - 延迟主要是受疫情影响，贷款方需要时间安排，公司会争取最佳执行方案，进行了税务规划，预计在12个月内完成交易并最大化价格；大都会公园开始吸引更多机构投资者，蒙茅斯和肖特山主要是当地运营商与私募股权或对冲基金合作 [84][87] 问题9：季度内的减值费用和成本是否会延续到第三季度？ - 各季度都会评估减值情况，本季度有土地减值和帕西帕尼和吉拉尔达农场的购买价格调整；CEO变更相关费用参考代理文件，可能在第三季度体现 [90][91] 问题10：20万平方英尺的租赁交易情况以及剩余租期内租户续租对资产出售的影响？ - 约18.5万平方英尺的交易正在洽谈中，新交易和现有租户续租或扩租各约13万平方英尺；租户续租与否不影响资产出售 [94][95] 问题11：董事会是否有实际流程或委员会负责战略审查？ - 2019年成立的股东价值委员会的工作将继续，新董事会将设立类似委员会专注于战略替代方案和相关事务，委员会结构将提高董事会效率 [96][97] 问题12：郊区办公室租赁需求变化、子市场情况以及租赁结构？ - 郊区办公室租赁需求有所上升，主要集中在交通便利的核心市场，如大都会公园和肖特山；市场存在结构性空置问题，优质A级物业表现较好；目前租赁结构为中期（三年），租户主要来自消防和服务办公领域 [100][101][104] 问题13：对出售郊区资产的看法是否改变以及对杠杆和资产负债表的看法？ - 公司仍致力于出售郊区资产，以专注于滨水地区的核心业务；去杠杆化方面，未来几个季度和几年内净债务与EBITDA比率将维持在较低的两位数，出售郊区资产并偿还公司债务有助于去杠杆化，使公司更专注于多户住宅NOI [106][108][109] 问题14：疫情对公寓设计、建设成本和未来交易承保的影响以及对最佳市场的看法？ - 短期内公寓设计理念可能改变，长期情况有待观察，公司会研究单元尺寸；建筑材料成本相对稳定，劳动力价格可能下降，历史建筑通胀率为3% - 5%，可能因劳动力因素有所回落；短期内郊区市场表现优于城市市场，但长期来看人们仍会倾向于滨水地区 [111][112][117][118] 问题15：之前的银行顾问是否仍参与公司事务，战略审查委员会成员安排，前CEO协议情况，CEO搜索委员会相关情况以及对新CEO的期望？ - 目前没有银行参与，未来是否有银行参与尚未决定；玛丽·安妮和弗雷德里克·库梅纳尔是战略审查委员会的顾问；前CEO协议尚未签署，预计短期内完成；董事会设立了CEO搜索委员会，成员包括塔米·琼斯、弗雷德里克·库梅纳尔等；公司希望找到有动力的领导者，目前的工作不会因永久CEO的空缺而受阻，玛丽·安妮的临时角色将确保公司交易和执行的有效性 [121][122][123][125][126][128][130][131]