财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股0.33美元，上年同期为0.40美元，同比下降主要归因于处置计划 [28] - 第一季度末净债务与EBITDA比率为11.5倍，受Urby税收抵免时间、季节性和疫情相关酒店运营中断影响，较第四季度的9.7倍增加1.2倍 [43] - Roseland当前净资产估值为22.4亿美元，扣除Rockpoint参与部分后为17.9亿美元，合每股18美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅业务 - 第一季度Roseland出租率为95.7%，高于上季度的95%；4838套同店组合的NOI季度增长9.8%，主要由收入增长6%推动 [17] - 4月住宅租金收缴率超过96%，主要缺口来自企业租户 [18] - 4月新租赁流量下降，但租户续租率提高至63% [19] 办公业务 - 第一季度办公现金同店NOI增长13.1%，预计从第二季度起增长将放缓 [29] - 第一季度共签署超17.3万平方英尺交易，核心和滨水投资组合季末出租率达81.1% [46] 酒店业务 - 第一季度Port Imperial酒店EBITDA亏损68.7万美元，Hyatt合资资产的合资FFO约为0美元 [35] - 4月Residence Inn平均入住率为58% [22] 停车业务 - 2019年停车业务收入2140万美元，预计2020年相近，约50%（约1000万美元）来自临时运营 [36] - 第一季度临时停车收入约250万美元 [36] 各个市场数据和关键指标变化 滨水市场 - 第一季度滨水市场完成超5.1万平方英尺交易，季末出租率78.5%，租金现金基础上涨17.9%，GAAP基础上涨26.2% [47] - 目前有9万平方英尺交易正在谈判中 [48] 郊区市场 - 第一季度郊区投资组合完成超12.2万平方英尺交易，租金现金基础上涨3.5%，GAAP基础上涨19.5% [49] - 2020年郊区投资组合有超28.3万平方英尺租约到期，其中超11.2万平方英尺所属资产预计今年出售 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司向多户住宅业务转型，今年滨水地区租约展期较少，且2019年夏季开始营销整个郊区办公投资组合，在销售过程中具有优势 [45] - 多户住宅业务方面，目标是签订长期住宅租约，减少企业租户贡献，继续推进在建项目，并开展潜在新项目的前期开发活动 [20][26] - 办公业务方面，积极与租户沟通，实施虚拟参观功能，预计未来活动分为短期、中期和长期解决方案 [52][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去7周是公司60年经验中最艰难的时期，公司首要关注员工、居民、办公租户和社区的健康与福利 [6] - 住宅业务表现稳健，4月收缴情况好于上月，续租率上升；办公业务4月和预计5月收款情况良好，拖欠率低于5%；零售、酒店和停车业务受疫情影响较大，但预计停车和零售业务将较快反弹，酒店业务将在未来几个月缓慢复苏 [8][12][13] - 尽管疫情带来挑战，但公司认为自身具有优势，如资产准备出售、团队经验丰富等，有信心应对变化并实现目标 [54][55] 其他重要信息 - 公司为泽西市小企业退款活动筹集200万美元，向泽西市医疗中心基金会捐款，并为医护人员提供房间和食物 [7] - 公司正在进行代理投票权之争，目前已确定新的董事会候选人名单，投票将于6月10日进行 [67][71] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司销售情况及与买家沟通情况，是否有价格变化 - 与2006 - 2007年大衰退后的衰退相比，此次政府反应更快，资本市场交易更正常，利率下降，买家希望锁定稳定现金流并获得有利融资 [60] - 公司买家多为个人或联合团体，部分交易因市场不确定性等待时机完成，公司团队经验丰富，准备充分，具有优势 [61] 问题2: 郊区需求是否会推动公司郊区资产需求，是否改变出售意愿 - 公司出售郊区资产是既定商业决策，未来几个月资产价值有待确定 [62] - 市场趋势显示，企业可能会重新调整办公地点，泽西市因价格优势和可用空间，有望在经济低迷时表现良好 [63][64] 问题3: 代理投票权之争情况 - 去年公司选举了不同的董事候选人，今年部分董事要求控制公司并出售公司，公司因此准备了新的董事会候选人名单 [67][68] - 新候选人具有相关经验，公司对新名单有信心，投票将于6月10日进行 [70][71] 问题4: 公寓入住和搬出趋势，以及续租增长情况 - 居家令实施后，原本打算搬出的租户因未找到新住处而选择续租，续租率从正常的55%左右升至63% - 65%，预计还会上升至70%左右 [74][75] - 公司会根据租户情况给予不同的续租增长，预计全年续租增长为1.5% - 2% [76][77] 问题5: 滨水市场活动情况，以及泽西市未来1 - 2年作为曼哈顿前哨的前景 - 滨水市场部分交易暂停，约15 - 20万平方英尺，主要原因是租户想了解未来情况后再做决策 [79] - 目前仍有20万平方英尺交易正在谈判中，郊区市场有现有租户寻求短期扩张或续租，以及中期解决方案的需求 [80] - 滨水市场产品多样，交通便利，具有优势，有望在未来活动中受益 [80] 问题6: 转换企业住宅租户和延长租约的具体情况 - 公司向企业租户提供续租选择，部分租户选择续租2年并锁定租金，部分租户希望续租至年底，还有部分租户希望升级单元 [82] - 公司将重新出租企业租户的公寓，考虑租给学生，预计在未来3 - 6个月内完成，可能会获得更好的租金 [84][85] 问题7: 企业租户转换对NOI和租金的影响 - 短期内会有小的冲击，但公司有望在未来3 - 6个月内重新出租并获得更好的租金，且由于竞争对手项目推迟，公司具有竞争优势 [85] 问题8: 资产销售是否有截止日期 - 没有截止日期，但公司会执行尽职调查合同条款，对Onyx和霍博肯交易有信心，正在推进其他交易 [86] 问题9: 郊区2 - 3万平方英尺短期和中期解决方案的交易规模、期限和具体例子 - 企业用户从纽约市迁出部门或业务，寻求3 - 7年的租约，理想期限为3 - 5年 [88] - 主要是蓝筹公司通过经纪人咨询，例如有人考虑在肖特山租赁3万平方英尺空间，以实现反向通勤 [90] 问题10: 公司分配、覆盖范围和前景的看法 - 公司本季度和可预见的未来情况良好，未出售资产不会导致收入稀释，随着多户住宅项目交付，情况将改善 [91] 问题11: 酒店业务达到盈亏平衡所需的入住率，以及纽约都会区多户住宅子市场的强弱情况 - 有限服务酒店（如Residence Inn）入住率达到25% - 30%可实现盈亏平衡，全服务酒店（如EnVue、Hyatt）需达到55% - 60% [95] - 目前难以判断纽约都会区多户住宅子市场的强弱，历史上靠近公共交通的子市场土地价值增长较快，但现在人们对公共交通的需求存在不确定性，同时这些子市场的生活和娱乐设施可能会抵消公共交通节点价值的下降 [96] 问题12: 111 River Street出售情况 - 公司为优化资产组合，去年对101 Hudson和111 River进行营销 [99] - 111 River是与竞争对手共有的三栋建筑之一，市场需求良好，该建筑为地面租赁，有长期租户，租金有提升空间，已与买家签约，预计8月完成交易 [100][101] - 101 Hudson此前报价约每平方英尺400美元，总价约5亿美元，因市场下滑投标减少，预计市场反弹后可重新推进 [102] 问题13: Grow New Jersey计划的情况 - 该计划需州长和参议院议长就上限水平达成一致才能推进，州长Murphy坚持现金激励，但在当前环境下不合适 [104] - 公司有一个科技租户的交易可能需要该计划的激励，预计很快会收到RFP，对该计划前景持乐观态度 [104]